Thời gian qua, công tác quản lý, sử dụng đất nói chung, trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng xảy ra nhiều vướng mắc, bất cập, gây bức xúc trong nhân dân. Như chuyện cùng một thửa đất, nằm trên cùng vùng dự án… nhưng lại có chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác nhau, dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi. Để giải quyết những vướng mắc, bất cập nêu trên, các chuyên gia kinh tế và những người trực tiếp làm công tác thu hồi đất tại các tỉnh, thành phố cho rằng, cần sớm có cách thức định giá đất sát với giá thị trường và cơ chế bồi thường tái định cư hợp lý thì cơ chế thu hồi đất mới thực sự là biện pháp quan trọng để Nhà nước phân phối lại tài nguyên đất.

Tạo quỹ “đất sạch”

Chúng tôi có mặt tại Ninh Bình những ngày đầu Xuân Quý Tỵ. Ông Đinh Văn Điến, Phó chủ tịch UBND tỉnh Ninh Bình cho biết, nhờ làm tốt việc tổ chức thực hiện các chế độ chính sách của Nhà nước trong quản lý đất đai, đặc biệt là bảo đảm quyền lợi cho nhân dân trong công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất của các hộ gia đình… đến nay, tỉnh đã hình thành được 4 khu công nghiệp với tổng diện tích đất được phê duyệt hơn 1.250ha, có hàng trăm dự án được đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp, khu du lịch. Các dự án đầu tư hầu hết đã và đang được triển khai xây dựng, nhiều dự án đi vào sản xuất kinh doanh có hiệu quả, tạo việc làm cho người lao động, tạo ra nhiều sản phẩm, góp phần tăng trưởng kinh tế nhanh trên địa bàn tỉnh, đóng góp nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước.

Không chỉ có ở Ninh Bình, ngay tại Hà Nội - địa phương có nhiều công trình trọng điểm quốc gia mà trước đây vướng mắc kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng như: Nút giao thông Thanh Xuân (Hà Nội); Dự án đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ - Ninh Bình; đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; nhà ga T2 Nội Bài (Hà Nội)… Nhưng khi địa phương làm tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Tuy nhiên trong thực tế, nhiều địa phương có khiếu kiện về đất đai tăng nhanh là do chính sách hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang có những bất cập. Lợi ích của Nhà nước và một bộ phận người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng. Trong đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay đổi nhiều qua các thời kỳ nên dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong cùng một dự án diễn ra trong thời gian dài.

Để “né” các trường hợp cùng một dự án nhưng giá đền bù khác nhau, ông Vũ Minh Lượng, Phó giám đốc Sở TN&MT Nam Định cho rằng, chính sách đền bù cần ổn định, tránh thay đổi liên tục, gây khó cho cơ quan công quyền thực hiện nhiệm vụ. Đất nông nghiệp nên áp dụng cùng mức giá đền bù, bất kể là ở nông thôn hay đô thị. Ở một góc độ khác, Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng, quy hoạch là định hướng nhưng kế hoạch phải lập hằng năm và có công trình dự án, nhằm tránh tình trạng xin xong bỏ đấy của các cá nhân, doanh nghiệp. Để khắc phục hiện trạng trên, các dự án sản xuất kinh doanh phải có kế hoạch chặt chẽ, chứ không phải nhà đầu tư cứ đến là thu hồi đất, tránh chuyện thu hồi đất của dân xong bỏ đấy… khiến nhân dân bức xúc.

Nhằm “loại bỏ” hiện trạng trên, theo Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển, các địa phương cần tiếp tục phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất trong việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bước đầu, trung tâm đã phát huy tốt hiệu quả, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch” để thực hiện các dự án đầu tư. “Trước đây, Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện việc định giá đền bù, hỗ trợ nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn để trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng nên dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân. Nay các Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ được đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư”, Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển lý giải.

Định giá đất theo phương pháp mới

Thu hồi đất là một trong những biện pháp quan trọng giúp Nhà nước chủ động trong việc phân bố và phân phối lại tài nguyên đất đai quốc gia, thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có vai trò quan trọng, nhất là việc định giá đất. Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội thì việc phải xác định lại giá đất trong trường hợp giá đất chưa sát với giá thị trường là hoàn toàn đúng đắn. Cũng theo ông Sơn, đây là cách làm khách quan và độc lập hơn. Hiện, chúng ta định giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường.

Trao đổi với chúng tôi, Thứ trưởng BộTN&MT Nguyễn Mạnh Hiển cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định bổ sung 4 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam. Đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp và định giá các loại đất khác. Ngoài ra, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất theo hướng tăng số vùng giá đất để định hướng cho UBND cấp tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Đồng thời, bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố để xử lý chênh lệch về giá đất giáp ranh. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm hơn 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Thêm một điểm mới, Dự thảo Luật bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1-1 hằng năm. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất.

Bên cạnh việc định được giá đất sát với giá thị trường, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, song hành với nó là việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất. Lâu nay, nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng chất lượng chưa bảo đảm yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch cũng là nguyên nhân dẫn đến gia tăng việc khiếu kiện liên quan đến đất đai thời gian qua.