Một trong những giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển bền vững chính là công khai, minh bạch. Điều đó được thể hiện trong nhiệm vụ trọng tâm của ngành xây dựng năm 2014 vừa qua. 5 năm trước, Bộ Xây dựng từng thí điểm xây dựng một vài bộ chỉ số đánh giá thị trường. Mới nhất, Bộ đang dự thảo, xin ý kiến về Nghị định xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Đâu là điểm đáng kỳ vọng ở công cụ luật hóa thị trường này?

Đây là đánh giá của ông Tùng, lãnh đạo một DN phát triển nhà ở giá rẻ kèm theo cung cấp dịch vụ đo đạc địa chính ở Thủ đô về tình trạng tiếp cận cũng như chất lượng thông tin thị trường BĐS thời gian qua.

Không bàn về giai đoạn 2010 trở về trước - thời của tin đồn rỉ tai hay “nghe nói”, từ lúc bong bóng nhà đất vỡ (cuối năm 2010) tới nay, đặc biệt 2 năm qua, việc tìm kiếm thông tin về sản phẩm nhà ở hay quy hoạch hạ tầng  trở nên dễ dàng với bất cứ đối tượng nào quan tâm.

Dư “thực” nhưng vẫn đói

Đối với phần dữ liệu quản lý công, cần thừa nhận công tác phổ biến kiến thức, công khai chính sách của các bộ, ngành liên quan đã nhanh chóng, kịp thời tới người dân.

Tuy vậy, ở góc độ quản lý và phát triển thị trường, trong đó bảo đảm sự chuẩn xác đáng tin cậy về thông tin chỉ báo địa ốc, thị trường vẫn mỏi mắt chờ bàn tay nhà hoạch định chính sách.

Đơn cử nhất, cứ mỗi dịp công khai thống kê tồn kho giá trị BĐS, Bộ Xây dựng (cơ quan chịu trách nhiệm cao nhất về quản lý ngành) thường gặp “phản pháo” từ nhiều đại diện DN lẫn các chuyên gia đầu ngành về tính chân xác, cơ sở tính toán thực tế số liệu.

Tại thị trường phía Nam, kết lại năm 2013, Sở Xây dựng Tp.HCM khẳng định còn tồn kho khoảng 20.000 căn hộ. Dragon Capital cho biết con số này lên tới 35.000 căn. CBRE lại nêu 18.000 căn. Savills thì 14.500 căn.

Còn thường xuyên “trái chiều” nhau, là các bản báo cáo phân tích thị trường đến từ những đơn vị tư vấn và nghiên cứu ngoại, như Savills, CBRE… Kết thúc 3 tháng đầu năm 2014, 2 “ông lớn” trong nghề tư vấn đưa ra thông tin diễn biến thị trường kiểu “mỗi người một phách”.

Savills cho rằng, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giảm 2% theo quý. Mức giá thứ cấp ở các quận Ba Đình, Từ Liêm, Thanh Xuân và huyện Gia Lâm, hầu như không đổi so với quý trước. Ở phân khúc biệt thự liền kề trong KĐT, Savills chỉ ra giá chào bình quân toàn thị trường giảm -3% (biệt thự) và -2% (nhà liền kề).

Ngược lại, CBRE đánh giá, giá chào thứ cấp căn hộ để bán trung bình tăng sau 11 quý liên tiếp giảm, tăng 1,1% trung bình cho toàn thị trường so với quý trước. Đồng thời, thị trường biệt thự, liền kề trong KĐT có dấu hiệu tích cực trong quý I/2014: tại một số dự án đã/gần hoàn thiện tại quận Từ Liêm và Hà Đông, giá chào bán tăng nhẹ 5 - 7%....

Dữ liệu “toàn cảnh” thị trường, hay báo cáo theo niên độ đến từ nhà tư vấn ngoại đã mông lung như vậy. Còn về đánh giá vận động thị trường, hay rõ nhất là kết luận về “đáy giá nhà ở”, “đã đến lúc mua nhà” lại càng đa dạng hơn.

Điểm mới trong dự báo diễn biến địa ốc, đó là mật độ xuất hiện nhiều hơn của các đại diện DN chuyên nghề phân phối, cung cấp dịch vụ quản lý “ăn theo” dự án hoàn thiện, như CenGroup hay Đất Xanh.

Thông tin vào khuôn khổ

Sau khi có “niềm tin” trở lại thị trường, cơ sở thông tin tham chiếu chuẩn (theo nghĩa ràng buộc trách nhiệm của bên cung cấp dữ liệu) là yếu tố cốt yếu để khách hàng xuống tiền giao dịch sản phẩm nhà đất. Trước khi Bộ Xây dựng công bố Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, nhà đầu tư, người mua nhà có nhu cầu thực thường dựa vào những nguồn đối chiếu đa dạng.

Để am hiểu và “đi trước một bước” trong quyết định kinh doanh địa ốc, giới đầu tư BĐS chủ yếu xây dựng được mối quan hệ làm việc thường xuyên với các ông chủ dự án. Trong số này, theo ghi nhận chưa đầy đủ, lượng cá nhân “đi lên từ môi giới” đang chiếm tỷ trọng lấn át những người đầu tư “lấn sân” nhà đất.

Từ chỗ nhận phân phối một vài căn, rồi một hai sàn (gồm nhiều căn) và tích lũy lượng vốn nhất định khoảng dưới 1 tỷ, đã cấu thành những nhà đầu tư mới nổi hiện nay - ông P, chủ một sàn giao dịch BĐS đặt tại Trung Hòa - Nhân Chính khẳng định.

Cũng theo người này, cá nhân - đơn vị đầu tư không bao giờ “quên” tham khảo thông tin dự án, pháp lý chủ đầu tư thông qua những văn phòng Luật sư có uy tín.

Còn về người mua nhà, khi bộ dữ liệu chỉ báo chuẩn chưa được hình thành một cách khoa học và chính thống (do cơ quan quản lý chịu trách nhiệm), họ có… đủ phương pháp tự sàng lọc về giá, chất lượng sản phẩm.

Cách phổ biến nhất, là sử dụng Internet để tìm kiếm, đăng tin về nhu cầu. Bản thân người viết từng chứng kiến, ngay trong một quán kinh doanh dịch vụ game, hai bậc cao niên chừng 50 - 55 tuổi đang truy cập website môi giới BĐS giữa xung quanh ồn ào. Hỏi mới biết, đây là cặp vợ chồng hưu trí đang tìm mua chung cư cho cậu con trai sắp lấy vợ. “Mỗi trang web lại đăng tin một kiểu. Giá thành cũng khác nhau cho căn hộ cùng vị trí tầng, dự án. Chẳng biết tin vào ai để giao dịch…”, bà Hoa cho hay.

Đọc toàn văn Dự thảo, cho thấy phương pháp tổ chức thực hiện việc thu nhập, sàng lọc, cung cấp và chịu trách nhiệm của các bên liên quan tới thông tin về nhà ở và thị trường rất công phu, chi tiết.

Đáng chú ý, phần nội dung về “đối tượng, phạm vi khai thác và sử dụng” thể hiện: cá nhân, tổ chức (không phải cơ quan hữu trách, tổ chức chính trị - xã hội) khi yêu cầu cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường BĐS (nhằm phục vụ mục đích chính đáng) sẽ phải nộp phí.

Nộp phí để được cung cấp thông tin chuẩn, điều này hợp lý và hoàn toàn được người dân, DN ủng hộ nếu chất lượng, tiến độ cấp tin của nhà quản lý đáp ứng kỳ vọng của họ.

Cũng theo dự thảo, các hiệp hội BĐS, tổ chức đủ năng lực được công bố các thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS do mình tự thu thập, xử lý và chịu trách nhiệm về những thông tin do mình công bố.

Như vậy, nói theo góc nhìn thị trường, đã có sự cạnh tranh về chất lượng sản phẩm (thông tin) giữa dịch vụ công và phần còn lại của thị trường. Đó cũng là một cách gián tiếp giúp người dân, khách hàng mua nhà hiểu được giá trị của minh bạch thị trường.