Cấu thành một thị trường bất động sản minh bạch, điều kiện không thể thiếu là hệ thống dữ liệu thông tin luôn chính xác, đầy đủ và được xây dựng trên cơ sở khoa học với sai số thấp nhất. Bài toán này tới nay vẫn chưa có lời giải.

Nhược điểm của thị trường bất động sản Việt Nam tới nay đã lộ diện tương đối đầy đủ. Từ những yếu tố chủ quan như tâm lý khách hàng, bản lĩnh doanh nghiệp tới khách quan như năng lực giới tạo lập bất động sản, hay hành lang pháp lý chưa hoàn thiện trước sự vận động khó lường của thị trường.

"Bát nháo" tin đồn, mông lung tin chuẩn

"Ảo" là thuộc tính được gán cho tình trạng ma trận thông tin bất động sản (bao gồm quy hoạch hạ tầng, triển khai dự án, giảm giá, phá giá thị trường) cách đây hơn 2 năm. Những nguồn tin dạng "nghe nói", "sắp", "chuẩn bị" rò rỉ theo đường truyền khẩu đã đẩy hàng trăm nhà đầu tư vào guồng quay "lướt sóng", đầu cơ (sau đó là "ngã ngựa" theo hệ thống), hàng nghìn người dân không tán gia bại sản, cũng trả giá đắt vì liên quan tới tín dụng "đen"…

Thời điểm năm 2011, dân kinh doanh đất cát và cả giới tạo lập bất động sản vẫn còn khá mơ hồ về các đơn vị tư vấn, môi giới "ngoại" như Savills, CBRE, Colliers Internationals… Nhưng chỉ một năm sau, vị thế của những thương hiệu quốc tế đã sang nấc thang cao hơn. Báo cáo thị trường hàng quý, các buổi tổng kết bất động sản thường niên do các đơn vị này tổ chức luôn hút sự quan tâm của truyền thông và dư luận.

Tuy nhiên, giá trị thực tế của những nguồn tin (được xây dựng theo phương pháp "ngoại") vẫn chỉ dừng ở… tham khảo. Theo một đại diện sàn giao dịch bất động sản chuyên hàng dự án và bán lẻ (tại Q.Cầu Giấy, Hà Nội), dữ liệu thống kê của các tư vấn ngoại rất chi tiết và phủ đều ở các phân khúc sản phẩm. Nhưng để phục vụ cho chiến lược kinh doanh, chúng tôi đều phải tự xác minh lại và kết quả không trùng nhau.

Đối với khách hàng, thông tin chuẩn về sản phẩm (pháp lý, tiến độ, chất lượng) là điều kiện cần trước khi "xuống tiền". Sau thời "nhẹ dạ cả tin" và trả "học phí" quá đắt, người mua đã cảnh giác và tỉnh táo trước những "cạm bẫy" đến từ nguồn tin thiếu xác thực. Và gần 2 năm qua, với thanh khoản giao dịch èo uột cho thấy "căn bệnh" thị trường đã vào giai đoạn 2: quá thiếu thông tin chính xác.

Chẳng thế mà có công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản tung ra sản phẩm thẻ bất động sản để khai thác khiếm khuyết này. Giữa năm 2012, Công ty cổ phần Tư vấn và phát triển địa ốc Kim gây "sốt" giới trong nghề bằng thẻ cào bất động sản KimLand. Địa ốc Kim tưởng chừng mở ra "chương mới" trong tiến trình xây dựng hệ thống thông tin cơ sở bất động sản. Tuy nhiên, tới năm 2013, sản phẩm thẻ cào của đơn vị này gần như bị khách hàng lãng quên vì dữ liệu về nhà đất chính chủ (chi tiết tới tận số điện thoại của gia chủ) quá ít.

Trông chờ nhà quản lý

Người cần mua nhà để ở, người muốn kiếm lợi nhuận từ bất động sản hiện chỉ trông cậy chủ yếu vào các nguồn tin được kiểm chứng và xác nhận trách nhiệm rõ ràng – thông tin sản phẩm đăng tải trên các kênh truyền hình (InfoTV, InvestTV, VITV, VTV, VOV…), với đầy đủ hình ảnh, số liệu công khai liên quan tới pháp lý, giá cả, vị trí thực địa.

Tiếp đến, khách hàng trông chờ ở một số ấn phẩm báo chí, phụ trương quảng cáo có thương hiệu như Mua&Bán, Tạp chí Nhà đất, chuyên trang Raovat của Vnexpress… Tuy vậy, sự tin tưởng cũng chỉ ở mức tương đối, vì thực tế nhiều môi giới, trung gian vẫn đăng tin rao bán, cho thuê, sang nhượng bất động sản diễn ra hàng ngày, hàng giờ.

Chị Lan, một công chức thuộc một đơn vị nghiên cứu dầu khí (ở Hà Nội) khai thác rất nhiều nguồn tin về sản phẩm nhà chung cư giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở nội đô, nhưng không thể yên tâm lựa chọn. "Giá một căn nhà cùng diện tích, cùng tầng nhưng lại chênh nhau 3-5 triệu đồng tùy theo từng nguồn cấp tin. Gọi điện xác nhận thì 90% trong số này là… môi giới", chị Lan than thở.

Tuy nhiên, ở một trạng thái khác, lại có xu hướng khách hàng được thỏa mãn nhu cầu mua (với giá tốt, phí chênh vừa phải) nhờ môi giới. Ông Bắc vừa hoàn tất giao dịch một căn chung cư ở dự án 102 Trường Chinh hồ hởi nói: "Theo thông tin từ một trang web bán hàng, tôi tiếp xúc với một môi giới của sàn giao dịch bất động sản (ở Nam Trung Yên) và đã mua thành công sản phẩm, với mức giá chuẩn và tổng phí môi giới chưa tới 30 triệu đồng".

Khách hàng, môi giới, chủ đầu tư, dân "lướt sóng" địa ốc đều hiểu rõ thị trường bất động sản chỉ mới qua thời sơ khai. Tất cả những yếu tố cần cho một nền bất động sản vững mạnh còn thiếu và yếu: dòng tiền, năng lực doanh nghiệp, hệ thống pháp lý liên quan, liên kết phối hợp giữa các ngành chức năng và hữu trách…

Tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu GDP không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án. Trong khi hệ thống thông tin bất động sản chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng chính sách điều tiết vĩ mô (không phải là công cụ).

Thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng điều hành, cấp tín dụng cho thị trường lại thuộc NHNN. Tình trạng "ông chẳng bà chuộc" giữa Bộ Xây dựng, NHNN sẽ phần nào được "hóa giải" bằng cách chung tay xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản phù hợp nhất.