Kể từ ngày 2/4, Thông tư 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư chính thức có hiệu lực. Nhiều người kỳ vọng đây sẽ là hành lang pháp lý để giải quyết dứt điểm cảnh “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” này.

Một lần nữa mối quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân thu hút sự quan tâm của dư luận.

Tại nhiều khu chung cư, những vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân sở hữu diễn ra thường xuyên và chủ yếu tập trung ở mức thu phí dịch vụ và gửi ôtô.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trước khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02 về quy chế quản lý nhà chung cư, năm 2008 cũng đã có Thông tư 08 về vẫn đề này.

Tuy nhiên, thời điểm ban hành Thông tư 08 cũng có nhiều vấn đề chưa lường trước được và xảy ra các tình huống phát sinh thêm. Bởi vậy, trong quá trình vận hành các tòa nhà đã xuất hiện những mâu thuẫn, tranh chấp, vướng mắc nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết.

Trong một thời gian dài, rất nhiều mâu thuẫn trong quản lý vận hành nhà chung cư xảy ra, nhất là trước khi có Luật Xây dựng 2014. Các mâu thuẫn chủ yếu như tranh chấp phần sở hữu chung, sở hữu riêng, tranh chấp về quản lý phí bảo trì, tranh chấp về vai trò trách nhiệm của các thành viên, chủ thể tham gia…

"Việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02 là cũng trên cơ sở thống kê, rà soát ý kiến rất nhiều lần của các tổ chức, cá nhân có liên quan quy định ra Thông tư này. Điểm mấu chốt cần giải quyết là những tranh chấp về phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư, phí trông giữ xe," ông Khởi cho biết.

Trước hết là xác định cụ thể nguyên tắc trong việc xác định giá dịch vụ, tức là theo quy định của Thông tư 02 và trên cơ sở pháp luật Nhà ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà cung cấp dịch vụ và người dân đang sinh sống tại nhà chung cư.

Khi chủ đầu tư bán nhà cho người dân, trong thỏa thuận ở hợp đồng mua bán có rất nhiều nội dung được thỏa thuận. Hiện nay, nhiều hợp đồng mua bán còn đưa mức dự kiến giá dịch vụ vận hành.

Cũng có trường hợp sau khi người dân được bàn giao nhà và vào sinh sống sẽ tổ chức Hội nghị nhà chung cư và quyết định giá dịch vụ dựa trên cơ sở thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ. Như vậy, nguyên tắc đầu tiên trong việc xác định giá dịch vụ vẫn là thỏa thuận.

"Tuy nhiên, cho dù là giá dịch vụ được xây dựng dựa trên cơ sở thỏa thuận nhưng vẫn phải đáp ứng yêu cầu hài hòa và tùy thuộc vào từng loại nhà chung cư khác nhau," bà Phạm Thanh Bình (Minh Khai-Hà Nội) nhận xét.

Nếu một chung cư có được sự cung cấp dịch vụ tốt, đáp ứng được yêu cầu của người dân thì có thể giá sẽ cao. Nhưng, cũng phải tùy thuộc vào từng loại nhà chung cư để xây dựng yêu cầu và mức giá dịch vụ cho phù hợp. Bởi vậy, mỗi chung cư một mức giá dịch vụ khác nhau.

Cùng trong Khu nhà ở tại dự án 310 Minh Khai có 3 tòa chung cư. Hai trong số đó là nhà ở thương mại thuộc quản lý của chủ đầu tư Vinaconex 3 và tòa nhà còn lại là dự án nhà tái định cư do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư.

Về chất lượng và cảnh quan bên ngoài thì cả ba tòa nhà không khác nhau, chỉ phân biệt ở độ cao tầng của công trình và quy mô diện tích căn hộ.

Tại đây, với mức phí 3.100 đồng/m2 sàn, các căn hộ trong hai tòa nhà thương mại 15T1 và 15T2 cảm thấy tạm hài lòng. Trong khi đó, Tòa nhà CT11, chỉ cách nhau có một con đường nội bộ thì mức thu phí thấp hẳn, chỉ 30.000 đồng/căn hộ.

Đành rằng đây là chính sách ưu tiên riêng của nhà tái định cư, nhưng với khoản phí này thì việc quản lý vận hành tòa nhà không thể nào đảm bảo, nhất là thời điểm các hộ dân vào nhận nhà ở vẫn chưa lấp đầy 100%. Ngay kể cả chi phí cho việc dọn vệ sinh cũng khó đảm bảo. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến các tòa nhà chung cư tái định cư nhanh xuống cấp dù khi bàn giao thì chất lượng cũng “ngang ngửa” nhà thương mại.

Bà Nguyễn Thị Hương, cư dân trong tòa nhà tái định cư CT11-310 Minh Khai chia sẻ, bản thân người dân cũng muốn đóng góp khoản tiền thỏa đáng hàng tháng để nhận được chất lượng dịch vụ tốt.

Trên thực tế, hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành chung cư cũng là một khía cạnh của kinh doanh bất động sản, do đó phải “thuận mua-vừa bán.” Tuy nhiên, sự thỏa thuận giữa về phí dịch vụ giữa các bên cần dựa trên những cơ sở, nguyên tắc nhất định được cụ thể hóa trong Thông tư 02. Đó là các yếu tố, công việc để xác định giá dịch vụ này như thế nào. Hoạt động quản lý dịch vụ vận hành phải thực hiện một số công việc như vận hành hệ thống thang máy bảo đảm bình thường, bảo dưỡng-bảo trì các thiết bị, vệ sinh môi trường, an ninh bảo vệ…

Người dân ở trong nhà chung cư cần được biết việc quản lý dịch vụ này bao gồm những công việc gì để mà thỏa thuận, giám sát. Như vậy nhưng mẫu thuẫn, tranh chấp sẽ được hạn chế tối đa.

Luật Nhà ở và các Nghị định liên quan đã quy định giao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố ban hành khung giá của địa phương và khung giá này là cơ sở để các bên thảo luận, thỏa thuận để đưa ra giá dịch vụ cho từng nhà chung cư.

Như vậy, Nhà nước có những định hướng nhưng không can thiệp sâu vào thỏa thuận; chỉ định hướng để đảm bảo hài hòa lợi ích của công dân và của nhà cung cấp dịch vụ.

Nếu công dân muốn được cung cấp dịch vụ tốt, thì phải trả thêm tiền, còn nếu nhà cung cấp dịch vụ muốn người dân trả tiền cao, nhiều, thì phải cung cấp dịch vụ hoàn hảo-ông Khởi nhấn mạnh.