Mặc dù nguồn cung căn hộ khá dồi dào trong thời gian qua, nhưng loại hình căn hộ nhỏ, phù hợp khả năng thanh toán của người có nhu cầu cấp thiết lại trở nên khan hiếm, cung không đủ cầu.

Phải mua chênh lệch

Tháng 6 vừa qua, khi dự án chung cư Sơn Kỳ Building (quận Tân Phú) mở bán, nhiều khách hàng đang làm việc tại KCN Tân Bình tìm đến các sàn giao dịch để đăng ký mua nhưng không được do hết hàng. Anh Minh, một khách hàng, cho biết: “Hàng ngày vẫn nhận tin nhắn quảng cáo mời mua căn hộ nên tôi cứ nghĩ chẳng cần phải vội, nhưng khi đến nơi đã bị chậm chân”. Sau đó 3 tháng, dự án IDICO Tân Phú gần đó tiếp tục mở bán, anh đến đăng ký nhưng vẫn không được đành chấp nhận mua chênh lệch 70 triệu đồng căn hộ 60m². Anh Minh chia sẻ 2 dự án anh quan tâm đều nằm trong khả năng tài chính của gia đình vì chưa đến 1 tỷ đồng/căn, trong khi đó số lượng căn hộ nhỏ lại quá ít, nhiều người đặt mua, nên cuối cùng phải chấp nhận mua chênh lệch. Nắm bắt được nhu cầu thị trường về căn hộ nhỏ, Công ty TNHH Địa ốc Lê Thành đã đi đầu bằng sản phẩm “căn hộ thuê 49 năm”, khách hàng chỉ cần đóng trước 30-100 triệu đồng cho căn hộ có diện tích 30-45m² và sau đó trả tiền thuê hàng tháng. Toàn bộ 1.400 căn hộ “thuê 49 năm” chỉ trong một thời gian ngắn đưa ra thị trường đều đã được khách hàng mua hết. Tuy nhiên, cho đến nay cũng chỉ có mỗi Lê Thành làm theo mô hình này.

Ông Lê Hồng Sơn, Giám đốc Sở Giáo dục-Đào tạo TPHCM, cho biết chỉ riêng ngành giáo dục TP qua khảo sát sơ bộ đã có gần 20.000 giáo viên có nhu cầu về nhà ở, nhưng thu nhập lại rất thấp. Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi, nhà ở xã hội, gói 30.000 tỷ đồng… nhưng đến nay không phải thầy cô nào cũng mua được nhà, trong đó lý do chính là diện tích căn hộ lớn dẫn tới giá thành cao, không thể với tới, trong khi loại hình căn hộ diện tích nhỏ rất khan hiếm. Ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó Tổng giám đốc Novaland, cho biết số lượng căn hộ nhỏ trong từng dự án rất ít, nhưng luôn rơi vào tình trạng khách hàng đăng ký mua rất nhiều. Nhằm giải quyết nhu cầu này, công ty buộc phải dùng biện pháp xếp hàng, ai đến trước sẽ được đăng ký mua trước. Không chỉ là nhu cầu để ở mà ngay cả đối với việc kinh doanh loại căn hộ này cũng luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Anh Phan Bình, chuyên săn căn hộ nhỏ ở hầu hết các dự án, cho biết vì tổng thanh toán thấp nên gần như đáp ứng với hầu hết nhu cầu của người mua. Căn hộ nhỏ khi cho thuê lại cũng dễ dàng, bán lại lúc nào cũng có người mua. Bản thân căn hộ nhỏ đặt mua từ khi chủ đầu tư xây dựng đến khi xây xong và bàn giao căn hộ, tỷ suất lợi nhuận không dưới 30%...

Doanh nghiệp vào cuộc

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc CTCP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land), cho biết trong năm 2016 công ty sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 2.000 căn hộ với giá từ 1-1,5 tỷ đồng/căn. Các căn hộ này nằm trong các dự án rất thuận lợi về giao thông, có quy hoạch bài bản, tiện ích bao gồm siêu thị, hồ bơi, công viên, trường học, khu luyện tập thể thao, chăm sóc y tế… với tiêu chuẩn cao cấp, ngoài ra căn hộ được giao hoàn thiện với các thương hiệu chất lượng nhất thị trường. Lý giải cho căn hộ cao cấp nhưng lại có giá 1-1,5 tỷ đồng, ông Ngô Quang Phúc cho biết: “80-90% căn hộ sắp tới của chúng tôi có diện tích 60-65m2. Đây được xem là giải pháp tổng thể đột phá của thương hiệu BĐS Him Lam nhằm hướng đến khách hàng có nhu cầu thật với những sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán hiện tại của những người trẻ”.

Về việc doanh nghiệp ít đầu tư vào phân khúc này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết việc xây dựng căn hộ nhỏ chủ yếu xoay dòng tiền, lợi nhuận rất thấp, bỏ tiền chẵn thu bạc lẻ, nên không thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Về pháp lý, việc xây dựng căn hộ loại này không được cấp giấy chủ quyền… Trong khi đó ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức, cho rằng thời gian qua không phải doanh nghiệp không biết, nhưng do nhiều quy định còn bất hợp lý nên doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư xây căn hộ diện tích nhỏ. Thực tế cho thấy, việc xây dựng căn hộ nhỏ chưa bao giờ có trong chủ trương về mặt pháp luật. Ngay cả gói 30.000 tỷ đồng cũng chỉ dừng lại ở căn hộ dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m², không có chủ trương phát triển dự án theo kiểu này. Ngay cả trong tình huống cấp bách nhằm giải cứu thị trường BĐS đóng băng năm 2012, Bộ Xây dựng chỉ cho chẻ nhỏ căn hộ trong thời hạn chưa quá 2 năm, trong khi TPHCM lại hạn chế không cho chẻ nhỏ căn hộ ở khu trung tâm 930ha.

Thị trường trên đà hồi phục nhưng lại tăng trưởng mạnh phân khúc BĐS cao cấp, trong khi nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ lại khan hiếm. Hiện nay, hàng tồn kho, nợ xấu đã giải quyết phần nào nhưng trên địa bàn TP vẫn còn trên 500 dự án dở dang, ngưng triển khai. Do đó, muốn thị trường phát triển bền vững đòi hỏi phải có giải pháp tổng thể, trong đó hướng đến người có nhu cầu thật với những sản phẩm phù hợp với thu nhập là việc làm hết sức cần thiết.