Quý IV-2014 có lẽ là giai đoạn khởi sắc đáng mừng nhất của thị trường BĐS trong vòng 5 năm trở lại đây. Sự khởi sắc không chỉ ở việc thanh khoản trên thị trường tốt lên, tồn kho giảm mà còn ở chỗ người có thu nhập thấp đến trung bình ở đô thị đã hoàn toàn có khả năng tìm kiếm một cơ hội mua nhà. Bước đệm này phần nào giúp thị trường năm 2015 trở nên dễ thở hơn rất nhiều.

Cú hích từ chính sách

Sau quãng thời gian dài lâm vào khủng hoảng và chịu nhiều sự hà khắc về mặt chính sách, thị trường BĐS đang bước vào thời kỳ nhận được nhiều sự ưu ái, trợ giúp thông qua các luật sắp có hiệu lực thi hành, cũng như các quy định về vốn thoáng hơn trước, điển hình là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc 2 luật này được Quốc hội thông qua có thể coi là “cái kết có hậu” cho thị trường BĐS năm 2014. “Những quy định trong 2 bộ luật này có siết, có mở nhưng đây là 2 luật khá tiến bộ, dám nhìn thẳng vào các vấn đề ngổn ngang của thị trường BĐS để đưa ra khung pháp luật hợp lý” - GS. Võ nhận xét.

Cụ thể, theo GS. Đặng Hùng Võ, với những quy định điều tiết từ nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở cho thuê, nhà chung cư… 2 bộ luật, đặc biệt là Luật Nhà ở đã tạo ra những hành lang pháp lý mạch lạc và ngăn nắp cho thị trường nhà ở. Và quan trọng nhất, lần đầu tiên cơ chế thị trường và chính sách an sinh xã hội đã có sự cân bằng, cho thấy cái nhìn thấu suốt về mặt chính sách.

Động thái tích cực này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, không ồ ạt vào các dự án nhà ở thương mại mà quan tâm đến các dự án cho người nghèo, nhưng cũng không ưu ái quá mức, tất cả dựa trên sự cân bằng của thị trường.

Chính sách cởi mở về nhà ở với Việt kiều và người nước ngoài cũng trở thành điểm sáng được kỳ vọng về sự biến đổi của thị trường trong năm mới. Cú hích quan trọng này đã khiến phân khúc chung cư cao cấp có hạ tầng tốt, vị trí đẹp, tiến độ ổn định - đối tượng của nguồn cầu từ người nước ngoài và Việt kiều trở nên đắt giá thời gian vừa qua.

Theo ông Vũ Thanh Tùng, Tổng giám đốc CTCP BĐS Tây Hồ Tây, dù phải hơn nửa năm nữa người nước ngoài mới được phép mua nhà chính thức, song hiện nay đã có khá nhiều khách hàng ngoại quốc quan tâm đến các dự án trong nước, trong đó có cả các dự án của doanh nghiệp này, đã cho thấy một tín hiệu rất đáng mừng.

Báo cáo mới đây  của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư) cũng cho biết, tính chung cả cấp mới và tăng vốn trong năm 2014, nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam 20,23 tỷ USD, tăng 19% so với kế hoạch (17 tỷ USD). Trong đó BĐS đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Theo nhiều chuyên gia, sự cởi mở về chính sách cho người nước ngoài và Việt kiều có thể khiến nguồn vốn FDI tăng mạnh hơn nữa trong năm sau.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được sử dụng 60% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, cũng khiến nhiều doanh nghiệp có thể thở phào, bởi cơ hội được vay vốn đã mở rộng hơn trước. Kiến nghị hạ lãi suất gói 30.000 tỷ đồng của Hiệp hội BĐS TPHCM xuống còn 4%/năm nếu được chấp thuận cũng có thể tạo ra một bước ngoặt giúp số lượng nguồn cầu gia tăng mạnh mẽ.

Chưa hết băn khoăn

Nếu như những tác động của chính sách có thể tạo nên những cú hích giúp thị trường có những cơ hội mới để phát triển, nhưng theo nhiều chuyên gia thị trường vẫn còn nhiều vấn đề nóng khiến mức độ phát triển của BĐS có thể không được như ý. Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến hết ngày 20-11-2014, tổng giá trị hàng tồn BĐS còn 77.811 tỷ đồng, giảm 2.760 tỷ đồng so với thời điểm 20-10.

Còn nếu so với quý I-2013, số hàng tồn kho đã giảm 50.737 tỷ đồng (giảm 39,47%). Tuy nhiên, đây vẫn thực sự là điều đau đầu của các chủ đầu tư trong năm 2015. “Các chủ đầu tư sẽ vẫn nặng gánh với hàng tồn kho bởi nguồn cầu không hướng vào đây. Thực tế cho thấy các dự án xa trung tâm, giá tiếp tục giảm (giảm 2-4% so với cuối năm 2013) vẫn rất ít giao dịch thành công” - ông Trần Ngọc Quang, quyền Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhận định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, tàn dư của thời điểm hễ cứ có đất là đầu tư dự án vẫn còn rất nặng nề. “Khi đầu tư một dự án BĐS có 2 điều rất quan trọng: vốn và vị ví. Nhà đầu tư đã chọn sai vị trí, nay đang phải chịu hậu quả của sai lầm đó. Giờ chỉ còn cách chờ hạ tầng phát triển đến khu vực đó, hoặc doanh nghiệp phải tự thân triển khai” - ông Nam nói.

Bên cạnh đó, việc người tiêu dùng chưa thực sự mặn mà với các dự án NoXH vì chất lượng sống còn nhiều hạn chế cũng trở thành vấn đề khá nan giải mà thị trường BĐS năm 2015 phải giải quyết, nếu không muốn xảy ra nghịch cảnh dư cung ở phân khúc này.

Cuối cùng, thị trường BĐS 2015 vẫn phải chờ đợi việc triển khai thực tế các luật, bởi nhiều chính sách về NoXH, nhà ở hình thành trong tương lai… mới chỉ là quy định “khung, chưa có quy định chi tiết”.

“Luật muốn đi vào cuộc sống cần có thời gian, vì vậy chưa thể hy vọng thị trường BĐS sẽ có bước nhảy vọt trong năm 2015. Bên cạnh đó, nhiều biến động trên thị trường sẽ phụ thuộc vào việc triển khai cụ thể các quy định của luật như thế nào, đó là điều chúng ta phải chờ đợi” - GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

°TS. Trần Kim Chung, Viện phó Viện Quản lý Kinh tế Trung ương: Thị trường năm 2015 sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thông qua; hội nhập kinh tế khu vực, quốc tế mạnh (Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC); Hiệp định Đối tác kinh tế chiến lược Xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Hiệp định Đối tác toàn diện khu vực (RCEP). Thị trường có xu hướng tốt lên nhưng phải từ quý II-2015.

°TS.  Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân: Tuy không có sự bùng phát nhanh chóng ngay sau khi phục hồi như những giai đoạn trước, nhưng các khó khăn về tồn kho BĐS sẽ có cơ hội được giải quyết, trước hết ở những khu vực có tiềm năng phát triển trong ngắn hạn.

°Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Thị trường BĐS 2015 tiếp tục có những chuyển biến tích cực, như lượng giao dịch ổn định và tăng về cuối năm, giá cả ổn định… Những dự án có tiến độ thi công tốt, hạ tầng tương đối và không quá xa trung tâm, đi lại thuận tiện sẽ tiếp tục tiêu thụ tốt. Hàng tồn kho sẽ giảm nhưng với tốc độ chậm hơn.

°Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Năm 2015, phân khúc nhà ở giá rẻ tăng tốc, nguồn cung lớn đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng lớn hơn; các nhà đầu tư sẽ hướng tới nhu cầu thực thay vì đầu tư theo kỳ vọng, phong trào.