Thời hoàng kim, một dự án căn hộ cả ngàn căn vừa mở bán đã hết hàng, nhiều chủ đầu tư thậm chí không bán lẻ cho khách hàng cá nhân mà chỉ bán cho các sàn giao dịch, các công ty lớn chuyên phân phối sản phẩm địa ốc. Nay thì…, một dự án mở bán đợt đầu được chừng năm mươi căn đã được xem là thành công.

Chính vì chấp nhận “thực tế khách quan” trong thời buổi khó khăn như thế, nên một sự nhích nhẹ của thị trường cũng được các doanh nghiệp xem là dấu hiệu khởi sắc, với nhiều hy vọng... Trong sự chờ đợi ấy, những phân khúc nào được dự đoán sẽ hồi sinh?

Dấu hiệu ấm lên?

Từ giữa năm, những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản dần lộ diện. Sự quan tâm của nhiều người và những chính sách ưu đãi của Chính phủ đối với nhà ở xã hội, phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ hút hàng như của sàn địa ốc Mường Thanh, phân khúc căn hộ giá trung bình vẫn có giao dịch…, tất cả khiến cho các doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội chờ đợi vào một sự khởi sắc của thị trường trong quý IV này. Ngay từ những ngày đầu tháng 10, nhiều dự án căn hộ thương mại, từ cao cấp, trung cấp đến bình dân đã rục rịch tung hàng ra bán.

Người ta hy vọng rằng những tháng cuối năm tính thanh khoản thường cao, từ đó sẽ giúp thị trường bật dậy, dù vài năm trở lại đây quy luật này không còn đúng nữa. Cứ hy vọng vậy, đơn giản vì nếu không hy vọng thì cũng chẳng biết bám víu vào đâu. Nên dù thị trường căn hộ cao cấp gần như đóng băng lâu nay, giới kinh doanh bất động sản vẫn nhận thấy “có dấu hiệu ấm lên” để rồi “tung hàng”, có dự án còn quyết định mở bán sớm hơn cả dự kiến.

Những đơn vị ấy tin rằng thị trường tuy chưa sôi động nhưng lúc nào cũng có người mua và các giao dịch ở phân khúc trung, cao cấp thường mang tính ổn định, không bị tác động bởi tâm lý bầy đàn. Người mua căn hộ phân khúc này là những người có tiền, lâu nay chỉ đầu tư vào lĩnh vực khác hoặc gửi tiết kiệm chứ chưa quyết định mua căn hộ.

Nay, mặt bằng lãi suất giảm mạnh so với trước, trong khi các kênh đầu tư ngoài gửi tiền tiết kiệm chưa khả quan, dòng tiền có thể sẽ chảy vào bất động sản. Thông tin từ các sàn giao dịch thời gian qua cho thấy có vẻ nhận định trên là đúng, lượng người quan tâm đến phân khúc căn hộ trung và cao cấp có dấu hiệu tăng lên. Tuy nhiên, từ “quan tâm” đến “bỏ tiền ra” là cả vấn đề.

Trên thực tế, thị trường bất động sản thời gian qua đóng băng một phần do người mua không còn lòng tin vào tiến độ của các dự án. Không ai dám bỏ tiền vào những dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng hoặc xây móng.

Bởi thế, những dự án căn hộ sắp hoàn thiện, hoặc bắt đầu bàn giao dĩ nhiên có tính thanh khoản tốt nhất. Thực tế cho thấy phân khúc căn hộ trung bình và giá rẻ, dưới 2 tỉ đồng/căn hộ là loại bất động sản có tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất trên thị trường.

Đấy là những sản phẩm hướng đến những người có nhu cầu thực. Những căn hộ giá cao, diện tích lớn có tỷ lệ giao dịch rất thấp, vì thế, nhiều chủ dự án hoặc phải giảm mạnh giá bán hoặc đang xin phép được chia nhỏ diện tích căn hộ.

Nếu như ở thị trường Hà Nội, dự báo “cuối năm thị trường địa ốc sẽ ấm lên” chủ yếu dựa vào suy đoán và kỳ vọng, thì tại TP. Hồ Chí Minh, tính thực tế có vẻ cao hơn.

Cụ thể, sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường căn hộ thành phố này có bước chuyển biến khá tích cực. Trong quý III, đã  có sự gia tăng về số lượng căn hộ được chào bán ra thị trường. Mà thường các doanh nghiệp phải “đánh hơi” rằng thị trường có thể hấp thụ thì mới tung sản phẩm ra.

Theo số liệu của một công ty nghiên cứu thị trường, khoảng 1.700 căn hộ đã được chào bán trong quý vừa qua, tăng đến 45,8% so với quý II và có tăng (dù không nhiều) so với cùng kỳ năm trước (11,6%). Phần lớn nguồn cung mới này thuộc phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ, chiếm đến 72,4% tổng số căn hộ chào bán.

Dấu hiệu khởi sắc của thành phố lớn nhất phía Nam này cũng có tác động tích cực đến một vài tỉnh lân cận, như Bình Dương, Long An, nhưng một vài nơi khác từng được kỳ vọng như Nhơn Trạch (Đồng Nai) thì điều này không xảy ra, thị trường địa ốc vẫn đóng băng, ế ẩm.

Dù vậy, giao dịch nhiều nhất của thị trường vẫn tập trung vào phân khúc giá rẻ. Giá căn hộ tiếp tục được điều chỉnh trên thị trường thứ cấp, dù không nhiều, chỉ giảm chưa đến 5% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giá mới của các dự án căn hộ cao cấp đã giảm rõ rệt, còn khoảng 27-35 triệu đồng/m2, đã  gần hơn với mức giá mong đợi của người mua, chưa kể họ còn được hưởng nhiều ưu đãi khác từ phía chủ dự án, như được kéo dài thời hạn đóng tiền và linh hoạt hơn trong điều khoản thanh toán.

Chẳng hạn, khoản thanh toán cuối cùng (50 - 70%) có thể được trả vào một hoặc hai năm sau khi bàn giao! Điều này giải thích lý do vì sao các dự án vừa được tung ra hấp dẫn hơn nhiều so với những dự án trước đó.

Phân khúc nào sẽ chuyển mình?

Phải chăng vì những lý do trên mà nhiều chuyên gia địa ốc dự đoán thị trường biệt thự, liền kề trong những tháng cuối năm có thể là những sản phẩm “thoát đáy”?

Ở Hà Nội, sau một thời gian dài ngưng bán ở phân khúc biệt thự, liền kề, nay nhiều chủ đầu tư đang rục rịch bung hàng khi cho rằng thời điểm cuối năm rất thích hợp với mua nhà, khi nhu cầu sở hữu căn nhà của người dân sẽ tăng lên. Một số chủ đầu tư đang lên kế hoạch mở bán hoặc nhận đăng ký các sản phẩm biệt thự, liền kề nhằm đón đầu xu hướng mua này.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng tỏ ra “biết mình biết ta” khi không đặt mục tiêu lợi nhuận cho đợt bán hàng cuối năm mà chỉ cố giải phóng hàng tồn kho. Doanh nghiệp nào cũng than thở rằng giá bán không thể giảm thêm nữa vì đã quá gần với giá thành, nhưng quyền tự quyết không còn trong tay người bán nữa.

Trong cuộc chơi “chờ đợi giảm giá” này, các chủ dự án mới là người “nắm dao đằng lưỡi” và một sự giảm giá sâu trong thời gian tới nếu có cũng không là điều gì quá bất ngờ. Hiện nhiều chủ dự án dự định chào bán với mức giá tương đương với trong quý II.

So với giá chào bán vào đầu năm nay, mức giá quý II đưa ra ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề đã giảm từ 5 - 7%, thậm chí nhiều khu vực giảm đến 20%, nghĩa là đã giảm khoảng 50 - 60% so với thời đỉnh cao.

Tương tự, ở TP. Hồ Chí Minh, các dự án cao cấp ở quận 2 và quận 7 sẽ thu hút hơn do giá đã khá hấp dẫn, cơ sở hạ tầng được cải thiện với việc cầu Sài Gòn 2 hoàn thành giúp rút ngắn thời gian cho người ở nếu đến làm việc ở khu trung tâm. Giao dịch bán đã tăng lên, người mua là tầng lớp có tiền và một số người nước ngoài đến thành phố này làm việc và sinh sống.