Chỉ trong một tuần, thị trường BĐS Tp.HCM đã đi từ bất ngờ này đến bất ngờ khác vì những con số thống kê căn hộ đã bán ra của các công ty tư vấn.

Tóm tắt

- Nếu những con số này được đưa ra cùng một thời điểm, nằm trong độ sai số từ 2-3% là điều điều có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu đặt các thống kê này lại với nhau, mức độ sai lệch lên quá 5% là có vấn đề.

- Cũng cùng một số lượng dự án chào bán trên thị trường, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công lại sai lệch đến gần 50% giữa CBRE và Savills.

- Nhiều dự án được công bố là đã bán được 80-90%, thậm chí 100% ngay ngày đầu tiên mở bán để tạo ra lực hút. Thực tế, đây là một trong nhiều chiêu thức “tung hỏa mù” để làm giá hoặc cạnh tranh với các đối thủ.

Quá mơ hồ

Một số doanh nghiệp BĐS khẳng định rằng những con số thống kê hàng quý về hoạt động thị trường nhà ở cả nước tuy không ảnh hưởng lớn đến việc lập chiến lược đầu tư nhưng rất tác động đến tâm lý của họ và khách hàng.

Trong đó, nếu những con số này được đưa ra cùng một thời điểm, nằm trong độ sai số từ 2-3% là điều điều có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu đặt các thống kê này lại với nhau, mức độ sai lệch lên quá 5% là có vấn đề.

“Chúng ta phải xem lại phương pháp thống kê của các công ty tư vấn này như thế nào. Một khi đã công bố sẽ có tính định hướng thị trường rất lớn. Nhà đầu tư từ đó có thể kiểm chứng lại hoạt động giao dịch trên thị trường, người mua nhà sẽ quyết định đâu là thời điểm chính xác để mua nhà. Tuy nhiên, nếu cứ tiếp tục cho ra những con số loạn xạ như mấy ngày gần đây, chứng tỏ thị trường đang chứa đựng đầy sự mơ hồ và hoài nghi”, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, nói.

Thật vậy, vào ngày 30/6, CBRE Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý 2/2015, cho thấy con số căn hộ bán đánh dấu một kỷ lục mới trong lịch sử tiêu thụ với gần 10.000 căn đã bán từ 11 dự án mới và 8 dự án cũ. Trong quý 2/2015, phân khúc cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn hộ, trong khi chỉ có khoảng 2.800 căn hộ được bán thuộc về phân khúc bình dân.

Tiếp theo đó, ngày 3/7 cũng trong một báo cáo thị trường quý 2/2015 tại Tp.HCM của công ty Cushman & Wakefield, cho thấy có gần 25,300 căn hộ sẵn sàng để bán ở tất cả các hạng từ nguồn cung sơ cấp, tăng đáng kể 121% theo năm về nguồn cung sơ cấp. Khối lượng giao dịch ở tất cả các hạng trong quý 2 ghi nhận mức tăng nhẹ 1% theo quý, tức gần 6.000 căn.

Nhưng, đến ngày 8/7, căn cứ trên thống kê thị trường cùng quý của Savills Việt Nam, trên địa bàn Tp.HCM chỉ có 9.200 căn hộ mở bán từ 11 dự án mới và 8 dự án hiện hữu. Trong quý 2/2015, có khoảng 5.000 căn hộ được hấp thụ, tăng 17% theo quý và 96% theo năm.

“Như vậy, chúng ta dễ dàng nhận thấy có một sự lạ lùng nào đấy ở những con số này. Cũng cùng một số lượng dự án chào bán trên thị trường, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công lại sai lệch đến gần 50% giữa CBRE và Savills. Ngay cả chính tôi còn thấy quá mơ hồ, những thông tin không minh bạch này còn khiến khách hàng lo lắng và mất niềm tin khi đầu tư vào lĩnh vực này”, một nhà đầu tư cho biết.

Cùng quan điểm trên, một giám đốc bộ phận truyền thông của công ty địa ốc PL, cho rằng công ty bắt đầu đặt những dấu hỏi về công tác và phương pháp thực hiện thống kê của những đơn vị này. Bởi vì, hiện nay PL đang xây dựng chiến lược kinh doanh để chuẩn bị giới thiệu dòng sản phầm nhà ở mới vào tháng 9 tới, nhưng thị trường đang bị nhiễu loạn thông tin thế này cũng đang tác động lớn đến việc hoạch định kế hoạch.

Mỗi nơi mỗi kiểu

Theo tìm hiểu của chúng tôi, phương pháp thống kê của công ty Cushman & Wakefield là luôn đóng vai những khách hàng mua nhà, gọi điện đến từng doanh nghiệp để lấy thông tin về số lượng nhà được bán ra. CBRE Việt Nam cũng sử dụng phương pháp này, nhưng còn kết hợp việc khảo sát trực tiếp tại từng doanh nghiệp, sàn giao dịch BĐS. Đối với Savills, nhân viên khảo sát sẽ xuống tận những dự án án, tham gia các buổi mở bán và điều tra từ nhiều dữ liệu khác để đưa ra con số thống kê cuối cùng.

Còn theo ông Đực, rất khó để kiểm chứng được lượng căn hộ đã giao dịch thành công trên thị trường. Nhiều dự án được công bố là đã bán được 80-90%, thậm chí 100% ngay ngày đầu tiên mở bán để tạo ra lực hút. Thực tế, đây là một trong nhiều chiêu thức “tung hỏa mù” để làm giá hoặc cạnh tranh với các đối thủ. Thậm chí, số căn hộ được chủ đầu tư ký gửi ở một số sàn giao dịch, môi giới vẫn được tính là nhà đã bán được. Vai trò định hướng thị trường của các công ty tư vấn nghiên cứu là rất lớn, tuy nhiên tình trạng thiếu đồng nhất thế này liên tục tiếp diễn sẽ làm cho thị trường càng không minh bạch.

Chẳng hạn, giám đốc marketing của sàn giao dịch S cũng tiết lộ cho biết rằng một đại dự án nằm ngay chân cầu Sài Gòn (quận 2) thường ngày vẫn được quảng cáo là đã bán hầu như gần hết các sản phẩm giai đoạn 1 gần 10.000 căn hộ cao cấp. Công ty này cũng đã nhận lại của chủ đầu tư 4 căn hộ, nhưng gần một năm qua không bán được dù thực hiện nhiều chiêu thức quảng bá khá tốn kém. Nguyên nhân của việc “ế” hàng này là giá căn hộ của dự án này hiện khá cao, gần 60 triệu đồng/m2.

“Chúng tôi luôn nhận được những câu hỏi về phương pháp thống kê con số thực. Đây là những bí quyết riêng của từng đơn vị tư vấn nghiên cứu. Nhưng, chúng tôi luôn trông đợi vào sự minh bạch thông tin của mỗi doanh nghiệp”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam, cho biết.