Từ năm 2003, sau khi Luật Đất đai chính thức được ban hành, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau. Cho đến trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009, đây đã là một thị trường thuộc loại sôi động nhất, ngay cả nếu tính theo tiêu chuẩn của các nền kinh tế thị trường mới nổi.

Giá nhà ở tại các khu vực được ưa chuộng nhất ở các thành phố lớn như Hà Nội thậm chí còn được so sánh với giá nhà ở tại New York hay Paris. Bức tranh chung về nhà ở tại Hà Nội đã có những chuyển biến lớn lao, được đặc trưng bởi một sự thay đổi quyết đinh: từ một dịch vụ xã hội, nhà ở đã trở thành một thứ hàng hóa trên thị trường.

Theo công trình nghiên cứu của TS Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (thuộc Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam), các giai đoạn phát triển nhà ở tại Hà Nội có thể phân chia như sau:

- Nhà ở như một dịch vụ xã hội (trước 1989 và kéo dài đến 1993): Các biện pháp chống lạm phát của năm 1989 bao gồm việc giảm thiểu chi phí nhà nước, giảm bao cấp hàng hóa sinh hoạt và nới lỏng kiểm soát giá cả, đã thành công trong việc làm cho giá cả trở thành một yếu tố quyết định cho sự lưu thông của nhiều loại hàng hóa, trong đó có nhà ở. Trước đó, nhà ở được coi như một dịch vụ xã hội, mà về lý thuyết là mọi thành viên xã hội đều được hưởng.

- Nhà ở dựa trên vốn tự có của cơ quan xí nghiệp (từ giữa những năm 1980 và từ 1990 – 1996): Giữa những năm 1980, giải pháp cục bộ đối với sự thiếu thốn diện tích nhà ở là xây dựng nhà ở dựa trên vốn tự có của các cơ quan, xí nghiệp. Việc các bộ và các công ty nhà nước lớn lập các quỹ tự có và xây dựng nhà ở, sau đó phân phối cho cán bộ, công nhân viên theo các nguyên tắc dựa trên nhu cầu và thành tích lao động sản xuất là một hiện tượng phổ biến vào thời gian này.

- Nhà nước và nhân dân cùng làm (1989 – 1993): Một giải pháp mới mẻ trong chính sách nhà ở được đưa ra thử nghiệm, đó là hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”. Trong phương thức cung cấp nhà ở này, nhà nước hỗ trợ các hộ dân bằng cách đưa ra các biện pháp kích thích kinh tế và đầu tư vào cơ sở kỹ thuật hạ tầng tại các khu ở hiện trạng, trong khi các hộ dân tự lo xây dựng và nâng cấp nhà ở của mình.

- Các dự án chia lô nền và cung cấp hạ tầng (1989 – 2000): Hình thức cung cấp nhà này có các điểm chung với các dự án tương tự “site-and-services” ở một số nước đang phát triển đã được sử dụng rộng rãi. Trong hình thức này, các lô nền có hạ tầng kỹ thuật cơ bản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ dân có khả năng tài chính để họ tự xây nhà của mình.

- Phát triển nhà ở trên cơ sở các dự án lớn (1996 đến nay): Trong hình thức này, việc cung cấp nhà ở được nhằm đến mục tiêu phát triển đồng bộ các khu đô thị mới bao gồm các cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Nhiệm vụ này được giao cho các Tổng công ty nhà nước lớn với các nguồn lực tài chính.

Theo TS Hoàng Hữu Phê, thông qua việc phân tích các giai đoạn phát triển nhà ở tại Hà Nội như trên, có thể thấy, sau khi nhà ở được chuyển từ một dịch vụ xã hội thành một thứ hàng hóa trên thị trường, các phương thức cung cấp nhà ở khác nhau đã xuất hiện xen kẽ. Một trong số đó là các thử nghiệm chính sách, tuy nhiên toàn bộ tiến trình phát triển nhà ở tại Hà Nội càng ngày càng nhấn mạnh đến yếu tố thương mại, hay yếu tố thị trường của nhà ở.


“Tuy mới mẻ và không đồng đều, thị trường nhà ở tại Hà Nội đã có thời gian rất năng động và đã đóng góp đáng kể vào việc giải quyết nơi ở của nhân dân, đồng thời tạo ra công ăn việc làm và sản phẩm xã hội. Tuy nhiên, các yếu tố bất tương hợp bắt đầu xuất hiện. Ví dụ, xuất hiện sự tập trung quá nhiều dự án cho các phân khúc thị trường cao cấp, trong khi đại đa số người dân cần nhà ở lại tập trung ở các phân khúc trung bình hoặc thấp”, TS Phê cho hay.

Khi vấn đề nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp xuất hiện với tính cấp bách dễ dẫn đến khả năng xuất hiện những khu nhà ở lớn với chất lượng không cao và sự tập trung những nhóm thu nhập thấp ở một vài nơi. Điều này có thể gây cản trở cho việc nâng cao mức sống cho nhóm người này thông qua hình thức cộng sinh giữa các nhóm thu nhập khác nhau, một giải pháp được dùng nhiều trên thế giới với hiệu quả đáng khích lệ.

Tóm lại, việc nhận dạng một thị trường nhà ở lớn, phức tạp và khá mới mẻ như Hà Nội là một công việc cần thiết. Cũng theo kết quả cuộc khảo sát giá nhà Hà Nội 2014, TS Phê cho rằng có thể khẳng định được Hà Nội đang chuyển mạnh mẽ từ cấu trúc dân cư đơn cực sang cấu trúc dân cư đa cực. Mỗi phân khúc thị trường dựa trên mức chất lượng, quy luật hình thành giá trị nhà khác nhau.

Kết quả nghiên cứu này là cơ sở để các nhà hoạch định chính sách cũng như các chủ đầu tư bất động sản có thể dựa vào đó để quy hoạch và xây dựng những phân khúc nhà phù hợp với các nhu cầu khác nhau trong thị trường nhà đất Hà Nội. (theo kết quả nghiên cứu của TS Hoàng Hữu Phê)