Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định đang có sự chuyển biến từ cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa, và những khó khăn trên thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi trong quá trình này.

Khi ngân hàng là chủ thể trên thị trường

Theo tiến sĩ Trần Kim Chung, một chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, thị trường bất động sản thế giới phát triển thông thường qua năm cấp độ: sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa và trưởng thành.

Nếu đem năm cấp độ này áp vào thị trường nhà đất Việt Nam, sự giao thời qua hai cấp độ tiền tệ hóa và tài chính hóa đã được bộc lộ.

Theo ông Chung, cấp độ tiền tệ hóa thị trường bắt đầu từ khi Luật Đất đai được áp dụng vào thực tế, gắn với những quy định về không phân lô, bán nền, không bán nhà trước khi hoàn thành móng.

Vào cuối năm 2007, việc chủ đầu tư dự án bất động sản phải trả lại khách hàng tiền đặt cọc mua căn hộ vì vi phạm những quy định trên chính là tiền đề cho cấp độ tiền tệ hoá biểu hiện rõ nét.

Các hoạt động vay nợ, thế chấp từ các chủ đầu tư với ngân hàng và các tổ chức tín dụng tăng nhanh chóng. Ngay trong bản thân các ngân hàng cũng tự tăng cường thêm các dịch vụ, hoạt động tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản.

Ông Chung cho rằng, đặc trưng của cấp độ phát triển này là thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng. Hay nói một cách khác là ngân hàng đóng vai trò chủ thể quyết định thị trường.

Theo một số chuyên gia, nếu nhìn vào cục diện thị trường bất động sản thời gian qua có thể thấy lượng tín dụng được cung ứng cho thị trường từ hệ thống ngân hàng thương mại rất lớn cùng với nhiều dịch vụ tín dụng có lợi cho người mua. Một số ngân hàng đã tung ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài như ngân hàng Sacombank, An Bình, ANZ...

Theo số liệu thống kê, tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ của thị trường bất động sản tăng khoảng 40% so với cuối năm 2006, chiếm dưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Không chỉ dừng lại ở việc cung cấp tín dụng, từ năm 2006 đến cuối năm 2007, thị trường bất động sản còn chứng kiến sự tham gia trực tiếp của hàng loạt các ngân hàng. Một số ngân hàng đã mở rộng hoạt động sang thị trường bất động sản qua việc tham gia góp vốn hoặc thành lập các công ty bất động sản.

Các chuyên gia cho biết, đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã đạt được mức cao trong việc cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản về cả số dư tín dụng, sự tham gia kinh doanh trực tiếp cũng như lợi nhuận thu được. Và đây cũng là đỉnh điểm của quá trình tiền tệ hoá thị trường bất động sản.

Chính sự tập trung quá mức này, theo phân tích của các chuyên gia thì về dài hạn đều chứa đựng rủi ro cho cả hai phía, ngân hàng và chủ đầu tư đi vay vốn.

Nguồn vốn quá nhiều, lại tập trung từ một nguồn sẽ gây tình trạng mất cân đối cho nhà đầu tư, giảm tính thanh khoản cho chính phía cung cấp tín dụng. Còn xét về chức năng của ngân hàng, hiện tượng này sẽ tăng sự rủi ro khi diễn biến của thị trường vượt khả năng kiểm soát của hệ thống.

Chính sự quá phụ thuộc vốn vào ngân hàng, nên khi hệ thống này cần tăng tính thanh khoản bằng nhiều hành động (thu hồi những khoản vay đầu tư trước đó, giảm các hoạt động đầu tư trực tiếp, tăng lãi suất cho vay), lập tức những giải pháp này đã ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Hàng loạt dự án đã phải đình hoãn, giãn tiến độ đầu tư.

Tuy nhiên, trong giai đoạn khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã vận động để tìm giải pháp huy động vốn thay vì quá phụ thuộc vào ngân hàng. Đây là tiền đề cho cấp độ tài chính hoá của thị trường.

Hiện tại, có hai loại hình tài chính đang tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản, công ty tài chính và quỹ đầu tư chứng khoán. Theo tiến sĩ Chung, bản thân hệ thống ngân hàng cũng đang gặp phải những khó khăn trong việc tiếp tục là chủ thể quan trọng trong thị trường nhà đất.

Trong thời gian tới, thị trường này sẽ dần kết thúc giai đoạn tiền tệ hoá và chuyển sang giai đoạn tài chính hoá. Ông Chung cho rằng, đây là sự chuyển hoá cần thiết để thị trường phát triển chuyên nghiệp và ổn định.

Tìm lực đẩy mới cho thị trường

Phân tích của các chuyên gia Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng để tạo lực đẩy mới cho thị trường nhà đất hiện nay cần nhanh chóng tạo ra cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn để nâng đỡ cho thị trường này.

Một trong những cơ chế thiết thực đối với doanh nghiệp là hình thành và phát triển loại hình trái phiếu bất động sản. Loại hình huy động vốn này được cho rằng có thể giúp giải quyết những bế tắc của cơ chế tiền tệ hoá hiện nay.

Hiện tại một số chủ đầu tư đã lựa chọn hình thức huy động vốn này. Cụ thể, trong tháng 2 và tháng 3 năm nay, Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Lợi và Phú Mỹ đều tại TPHCM. Doanh nghiệp thu về 750 tỉ đồng chỉ trong vòng 3 ngày. Đầu năm 2008, Sacomreal tiếp tục phát hành 100 tỉ đồng trái phiếu dự án Phú Lợi.

Ngoài ra, nguyên nhân dẫn đến sự trồi sụt của thị trường nhà đất thời gian qua một phần cũng do sức ép đáo nợ luôn đè nặng lên toàn thị trường.

Đặc biệt khi thị trường ảm đạm, áp lực càng lộ rõ. Vì vậy sự tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản của các công ty bảo hiểm nhân thọ, quỹ hưu trí, công ty tài chính, quỹ đầu tư là giải pháp về vốn trong giai đoạn tài chính hóa của thị trường.

Các công ty bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm hưu trí, quỹ đầu tư cùng với thị trường nhà đất đều mang tính đầu tư dài hạn. Vì vậy những nguồn vốn này không hạn chế và không gây sức ép đáo nợ cho thị trường vốn rất nhạy cảm này.

Đối với loại hình công ty tài chính, có thể thấy hầu hết các doanh nghiệp, tập đoàn đăng ký chức năng đầu tư bất động sản đều thành lập các công ty tài chính.

Trong vòng ba tháng qua, hàng loạt các công ty tài chính đã được cấp phép thành lập như công ty tài chính xi măng, công ty tài chính điện lực... Theo nhiều chuyên gia thì đây cũng là kênh huy động vốn ổn định để đầu tư bất động sản.

Theo TBKTSG