Từ giữa năm 2011, vô số chuyên gia nghiên cứu, nhà kinh tế đã khẳng định "giá BĐS đã bắt đáy thị trường" và "là thời điểm không thể tốt hơn để mua nhà"...

Đến cuối tháng 7/2013, lại một lần nữa giới DN kinh doanh BĐS và tư vấn định giá địa ốc lên tiếng về cái gọi là "đáy" thị trường. Cụ thể, tại Hội thảo "Kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS" do Cafeland tổ chức, một loạt "tên tuổi" đều khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đã thực sự đến đáy và đi ngang, và đây là thời điểm hợp lý để người dân có nhu cầu mua một ngôi nhà.

Đâu là đáy?

Thế nhưng, chỉ xét riêng ở thị trường Hà Nội, mức giá chào bán hiện nay của những căn hộ dự án mới "ra lò" hoặc dự án chưa bán được buộc phải giảm giá, chỉ sụt giảm đáng kể ở các quận, huyện xa trung tâm.

Bên cạnh đó, nguyên nhân dẫn tới sự ngần ngại, âm thầm chờ đợi diễn biến giá (ít nhất là tới hết quý IV/2013) của người tiêu dùng còn xuất phát từ quá nhiều lình xình xuất hiện tại một số dự án "hot" của những "đại gia" BĐS.

Ngay trong quý I/2013, những "tên tuổi" như Hòa Bình Green City của Công ty CP Nông sản Agrexim (xây dựng không phép), Thăng Long Garden của Công ty CP May Thăng Long (bị kiện ra tòa vì thi công gây ảnh hưởng đến các hộ dân liền kề)… bị bêu tên như báo hiệu xấu của thị trường trong năm 2013.

Tới tháng 8/2013, thị trường chứng kiến thêm một số "ông lớn" khác lộ diện với cách làm thiếu minh bạch như Công ty TNHH Hyundai RNC Hà Tây (các căn hộ tại dự án Hyundai Hillstate đã bán cho khách hàng có nguy cơ không được cấp sổ đỏ vì thiếu tính pháp lý)…

Giá vẫn chưa "đúng" (theo nghĩa thị trường và so với khả năng thanh toán chung của đại bộ phận người có nhu cầu thực), tư cách, thương hiệu của chủ đầu tư ngày càng xuống cấp trong mắt người tiêu dùng, thanh khoản thị trường lẹt đẹt là điều dễ hiểu.

Theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: "DN BĐS, nhất là ở phía Bắc vẫn có lãi vì huy động vốn chủ yếu là mua bán nhà trên giấy! Họ chỉ cần bỏ ra một khoản nhất định để có được dự án. Còn bán được nhà thì họ xây, không bán được thì để đấy. Các DN lỗ chỉ là các DN nhỏ, chủ yếu huy động vốn để góp vốn với DN chủ dự án. Những DN "ăn theo" hoặc "sống ký sinh" rõ ràng đang đầy rẫy trên thị trường BĐS".

Đáng lo ngại hơn, trong khi lượng DN yếu năng lực (nhưng không thiếu mánh khóe) được thanh lọc khá nhiều với cuộc đổ vỡ tổng thể của BĐS thì thị trường đang phải đón nhận thêm các đơn vị kinh doanh địa ốc mới chen chân đăng ký.
Chỉ trong quý I/2013, UBND TP Hà Nội và các sở, ngành chức năng đã nhận được khá nhiều hồ sơ của DN ngoài ngành xin "xây nhà để bán". Không liên quan tới xây dựng, BĐS, nhưng những đơn vị như Công ty CP Lắp máy
(Phú Thượng, Tây Hồ), Công ty CP Chế biến sản phẩm chăn nuôi Hà Nội, hay đến như Công ty Phát triển du lịch Long Biên vẫn đệ trình, xin phép đầu tư những dự án xây nhà để bán bằng các lý lẽ của riêng mình về triển vọng sáng sủa liên quan.

Chẳng hiểu, từ lĩnh vực ngoài ngành, không chút dính líu với xây dựng, và vốn am hiểu chưa tường tận về thị trường địa ốc, những ông chủ đầu tư tương lai kể trên có góp sức cho sự chuyên nghiệp, minh bạch của thị trường BĐS? Hay đó chỉ vì kinh doanh các mặt hàng khác đều thất bát, nên chuyển hướng vào BĐS là có thể "một vốn, bốn lời"?

Phí "bôi trơn"...

Chỉ mới đây thôi, dư luận bỗng nhiên giật mình vì cái gọi là "phí bôi trơn" trong giới đầu tư tạo lập BĐS được phanh phui trên mặt báo. Tất cả chỉ vỏn vẹn trong một cụm từ "bám sát quan hệ" của GĐ Công ty Thái Thịnh để có được Dự án Chợ Kim Nỗ (Đông Anh, Hà Nội). Thông tin đăng tải trên VOV.vn thể hiện tiền "bôi trơn" của vị lãnh đạo này để trúng thầu và triển khai Dự án Chợ Kim Nỗ được chia làm 3 giai đoạn và tổng cộng hết 18,298 tỷ đồng với hơn 130 con dấu liên quan tới huyện Đông Anh, xã Kim Nỗ và 8 sở, ban, ngành của Hà Nội.

Khoan nói về tính xác thực của bản danh sách "bôi trơn" mà vị giám đốc tiết lộ, khoản tiền suýt soát 20 tỷ đồng bỏ ra cho lobby đã chiếm gần 50% tổng kinh phí hoàn thành dự án (40 tỷ đồng). Vậy, dư luận băn khoăn: phải chăng lợi nhuận đằng sau của một dự án chợ nhỏ như Kim Nỗ vượt xa "chi phí ngầm" mà chủ đầu tư đã nghiến răng bỏ ra?! Xin nhắc lại, đó chỉ là một dự án chợ huyện chứ chưa tới mức hoành tráng như những dự án chung cư, tổ hợp chung cư văn phòng tại các quận nội thành.

Về hậu họa đến từ sự tồn tại mặc nhiên đúng của phí "bôi trơn" trong giới DN BĐS, ông Cao Sỹ Kiêm - nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước phân tích với báo giới: trong chi phí cho xây dựng cơ bản thì phí "bôi trơn" không hề nhỏ, nhưng khi "bôi trơn" xong, người ta phải đưa vào giá thành, giá bán nhà, người tiêu dùng phải chịu. Trong điều kiện hiện nay, thu nhập, khả năng tài chính như thế và với mức giá như thế thì người dân không thể mua được, dẫn đến lượng tồn kho lớn. Phí "bôi trơn" đang tạo ra hậu họa cho thị trường BĐS và toàn xã hội.

Mãi lực thị trường vẫn bị kìm do yếu tố tâm lý của khách hàng. Đó là tâm lý e ngại, dè chừng, cẩn trọng với từng lời phát ngôn, từng câu chữ trong bản hợp đồng của chủ đầu tư. Và hơn nữa, đó là lòng tin cho sự minh bạch, làm ăn chân chính của giới DN tạo lập BĐS hiện nay đã về "đáy" trước khi thị trường trở về "đáy" thực.