Có một thực tế là khi thị trường địa ốc khởi sắc thì các sản phẩm giá rẻ sẽ ít dần, nhường chỗ cho các sản phẩm trung và cao cấp. Điều này thực ra không khó lý giải, vì doanh nghiệp cũng có những toan tính riêng…

Biết là nhu cầu thực, nhưng…

Những phân tích về nhu cầu thị trường được các công ty nghiên cứu thị trường và bản thân doanh nghiệp địa ốc tiến hành trong thời gian qua đã chỉ ra rằng phân khúc nhà ở giá rẻ không bao giờ thiếu khách, vì mặt bằng thu nhập chung của người dân đô thị nước ta còn chưa cao, nên những sản phẩm địa ốc vừa túi tiền với những người có nhu cầu thực luôn được chờ đợi.

Thực tế cũng cho thấy điều này, khi ngay trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất thì tỷ lệ hấp thụ của những sản phẩm căn hộ giá rẻ vẫn ở mức cao.

Thế nhưng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng chỉ đặc biệt quan tâm đến phân khúc bình dân khi thị trường khó khăn, các phân khúc trung, cao cấp “bất động” mà thôi.

Đó là thời điểm ít năm trước, khi cùng với sự suy thoái chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản gần như đóng băng.

Cùng với sự hỗ trợ của gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và căn hộ thương mại giá rẻ, nhiều doanh nghiệp tạm thời đầu tư mạnh vào phân khúc này, nhằm giúp đơn vị mình xoay vòng vốn, vượt qua giai đoạn khó khăn.

Dĩ nhiên, sản phẩm giá rẻ thì doanh thu và lợi nhuận đều ít, nhưng ít còn hơn không. Dòng ít dù ít nhưng liên tục cũng giúp nhiều doanh nghiệp có doanh thu, chờ thời cơ. Nay có vẻ như thời cơ ấy đã đến.

Thị trường tỏ ra xuôi chèo mát mái, đặc biệt là khi luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cho phép Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà ở, nhu cầu về căn hộ trung, cao cấp dự báo sẽ tăng cao.

Các doanh nghiệp lập tức chuyển hướng vào phân khúc trung và cao cấp, không còn mặn mà với phân khúc bình dân có tỷ suất lợi nhuận thấp nữa. Đặc thù của kinh doanh bất động sản là thời gian phát triển một dự án thường kéo dài, độ rủi ro cao và nguồn tiền vay mượn rất lớn.

Những dự án cao cấp có tỷ suất lợi nhuận cao, vì vậy, là đặc biệt hấp dẫn. Thị trường tăng tốc, các doanh nghiệp phải tận dụng cơ hội, vì thế tỷ lệ các dự án căn hộ trung, cao cấp lại chiếm ưu thế trước các dự án nhà giá rẻ.

Theo dự báo, trong vài ba năm tới, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM có thể lên đến con số 60 ngàn căn, trên 70% trong số này thuộc phân khúc trung – cao cấp. Nguồn cung căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng tại TP.HCM từng có rất nhiều, nay có xu hướng cạn dần.

Xu hướng “cao cấp hóa dự án” cũng đang diễn ra ở Hà Nội, khi đa số các dự án đang triển khai xây dựng và bán hàng với số lượng lớn đều là khu căn hộ cao cấp.

Việc nhiều chủ dự án thông báo đa số các căn hộ mở bán đều được mua càng khiến cho nhiều doanh nghiệp hào hứng triển khai các dự án thuộc phân khúc này.

Bởi nói gì thì nói, “thắng” được một dự án cao cấp sẽ giúp cho doanh nghiệp duy trì hoạt động trong một khoảng thời gian dài, hơn nhiều so với việc xây dựng một khu căn hộ giá rẻ, với mức độ lợi nhuận chỉ là “lấy công làm lãi”.

Ngay thời điểm hiện tại, thị trường địa ốc đã ghi nhận được hàng loạt dự án trung, cao cấp được quảng bá. Trên thị trường thứ cấp đang chào bán khoảng 14 dự án căn hộ cao cấp với tổng số gần 24 ngàn căn hộ.

Thanh khoản toàn thị trường tăng lên đáng kể so với trước, số căn hộ cao cấp giao dịch thành công chiếm khoảng 60%.

Cần có một quy hoạch tổng thể

Thực ra, việc các doanh nghiệp ưu tiên cho các dự án căn hộ trung, cao cấp nhằm thu được lợi nhuận cao hơn cũng là bình thường. Họ đã có những nghiên cứu thị trường, nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm của mình rồi mới tung ra sản phẩm căn hộ cao cấp.

Không thể bắt ép doanh nghiệp trong cơ cấu sản phẩm của mình phải xây dựng bao nhiêu phần trăm dự án cao cấp, bao nhiêu phần trăm dự án giá rẻ.

Tuy nhiên, một thị trường phát triển bền vững cần có các sản phẩm thật đa dạng để thỏa mãn nhu cầu của đông đảo đối tượng khách hàng. Để làm được điều này, rất cần có sự điều tiết bằng chính sách của nhà điều hành.

Hoàn toàn có thể đưa ra những ưu đãi về thuế đất, những ràng buộc về quy định chuyển nhượng đối với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, sao cho chủ đầu tư thu được biên lợi nhuận cao hơn, khi ấy họ sẽ tự động phân bổ nguồn lực dành cho phân khúc phù hợp với đại bộ phận người dân, thay vì tập trung nhiều vào phân khúc trung, cao cấp.

Bài toán quy hoạch tổng thể là vô cùng cần thiết và cũng giúp cơ cấu sản phẩm địa ốc trên thị trường cân đối hơn nhiều so với hiện nay.

Có thể lấy dẫn chứng tình hình các dự án bất động sản ở khu vực đang là điểm nóng của TP.HCM thời điểm hiện tại: khu Đông. Những dự án hạ tầng lớn của TP.HCM đã, đang và sẽ xây dựng đều có liên quan đến khu vực này, nên thời gian qua những dự án căn hộ cao cấp đều xuất hiện ở những vị trí đắc địa nhất.

Khu vực này cũng thu hút hầu hết các doanh nghiệp tên tuổi, một số đơn vị có uy tín và tiềm lực còn triển khai đồng loạt nhiều dự án lớn, mở ra một giai đoạn tăng tốc của phân khúc trung, cao cấp.

Sự tự tin của các chủ đầu tư cũng tăng lên, khi giá bán căn hộ cao cấp có tăng so với trước. Dù không nhiều (khoảng 5% so với năm ngoái), nhưng cũng cho thấy câu chuyện “hàng tồn kho, giảm giá” của phân khúc cao cấp dường như không còn ám ảnh doanh nghiệp.

Đặc biệt, những dự án có vị trí tốt, không quá xa trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai hiện được nhiều người quan tâm.

Thực tế thì từ nhiều năm trước, các doanh nghiệp bất động sản đã nhanh chân chọn những vị trí đắc địa nhất để phát triển dự án, chứ không phải chỉ mới “nóng” khi thị trường phục hồi.

Hầu như những dự án đều tập trung dọc tuyến xa lộ Hà Nội, một số đường nối dẫn lên đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây hay một số điểm ven sông Sài Gòn.

Tuy nhiên, cũng khu vực “nóng” này, những dự án nằm xa các trục đường chính và nhà ga tuyến metro số 1 đang lâm vào cảnh khá bế tắc.

Nhiều dự án đã triển khai xây dựng cách đây nhiều năm, nay trong tình trạng dang dở. Một số khu nhà đã xây dựng giờ đang xuống cấp nặng do bị bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí không nhỏ cho xã hội.

Nếu như thực hiện khâu quy hoạch tốt hơn, cấp phép cho dự án một cách hợp lý, dành ưu đãi mạnh cho những sản phẩm giá rẻ, thì tình trạng bỏ hoang dự án kể trên sẽ giảm bớt.

Ngoài ra, nếu cứ để xu hướng cao cấp quá lấn át, tình trạng đầu cơ, tăng giá, dẫn đến dư cung như thời kỳ “sốt” những năm trước hoàn toàn có thể lặp lại.