Trao đổi với Báo giới về thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, giáo sư - tiến sĩ (GS-TS) Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường) cho rằng "liều thuốc" siết tín dụng BĐS là hơi mạnh tay.

* Thưa GS, dù Chính phủ chưa áp dụng các biện pháp thuế lũy tiến nhà đất nhưng thị trường BĐS hiện nay đang có dấu hiệu chững lại. GS có nhận định gì về tình hình này?

Phải nói rằng qua mấy cơn "sốt" trong năm 2007 và đầu năm 2008, giá nhà đất ở các đô thị đã bị đẩy lên quá cao. Việc kéo giá nhà đất xuống là mong muốn của Nhà nước và đại bộ phận nhân dân nhằm kích thích đầu tư sản xuất và người lao động cũng có cơ hội có nhà để ở.

Tuy nhiên, khi kéo giá nhà đất xuống đúng giá trị thực của nó cũng cần phải lưu ý không được để ngưng trệ giao dịch, không được để khủng hoảng. Phải chấp nhận việc giảm giá nhà đất sẽ khiến cho giao dịch giảm theo nhưng chỉ ở một mức độ nhất định.

Lúc giá nhà đất đã trở lại đúng vị trí của nó thì số lượng giao dịch sẽ tăng lên vì lúc này sẽ có nhiều người tham gia thị trường, nhất là một bộ phận người dân chưa có nhà ở sẽ có cơ hội tiếp cận sản phẩm nhà đất.

GS-TS Đặng Hùng Võ.

Vừa qua, có những quyết sách về chính sách tín dụng nhằm để kìm hãm mức độ lạm phát. Thế nhưng, chính sách này đã có tác động mạnh đến thị trường BĐS, khiến cho nhiều chủ đầu tư các dự án không vay được vốn của ngân hàng. Tôi nghĩ, đây không phải chủ ý của những người điều hành chính sách tiền tệ nhưng trên thực tế thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng.

* GS nhận định như thế nào về thị trường BĐS trong thời gian tới?

Chính sách tín dụng vừa rồi chỉ là biện pháp tình thế tạm thời. Tôi cho rằng sẽ có một đợt sàng lọc, phân loại, rà soát lại các đối tượng vay vốn tín dụng để đầu tư BĐS. Điều cần nhất bây giờ là phải quản lý tốt hơn việc cho vay tín dụng, cần ưu tiên cho những dự án tốt, làm ăn đàng hoàng để tăng nguồn cung nhà đất cho xã hội.

Ngược lại cần hạn chế cho vay tín dụng với mục đích đầu cơ, mua nhà đất chờ tăng giá hoặc triển khai dự án chậm trễ, đầu tư tạm thời để sau đó chuyển nhượng dự án... Những "động thái tín dụng" vừa qua cho thấy cần chuẩn bị chính sách kỹ lưỡng hơn, cần phải có sự sàng lọc trước khi cho vay. Sau những liều thuốc mạnh tay vừa qua, tôi tin thị trường BĐS một thời gian sau sẽ phát triển lành mạnh, đúng hướng và sẽ sôi động trở lại.

* GS nghĩ sao khi có nhiều nhà đầu tư cho rằng một khi các doanh nghiệp trong nước bị siết lại nguồn vốn thì thị trường BĐS sẽ bị các nhà đầu tư nước ngoài áp đảo? Về lâu dài, các hình thức huy động vốn như chứng khoán hóa BĐS, liên kết giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau có phải là lựa chọn tối ưu?

Trong nền kinh tế thị trường, không thể nào ngăn cấm việc các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào bất cứ lĩnh vực kinh tế nào. Đúng là phải có các công cụ, phương tiện để huy động vốn như chứng khoán hóa BĐS, làm cho thị trường chứng khoán và thị trường BĐS liên thông nhau.

Hiện nay, một số công ty phát hành trái phiếu BĐS nhưng việc phát hành trái phiếu BĐS cũng chỉ qua hình thức OTC. Cần phải pháp lý hóa các công cụ này để Nhà nước có thể kiểm soát, nhà đầu tư cũng có cơ hội sử dụng vốn của mình đúng hướng.

* Trong bối cảnh thị trường hiện nay, chương trình nhà ở xã hội hầu như bế tắc…

Chính sách nhà ở xã hội cần phải hướng tới 2 giải pháp sau: Thứ nhất, cần tạo điều kiện có lợi hơn để nhà đầu tư hào hứng tham gia bằng cách hỗ trợ vốn vay ổn định, dài hạn hơn; miễn giảm tiền sử dụng đất; áp dụng chính sách "bia kèm lạc", tức là nhà đầu tư được giao một dự án cao cấp thì phải nhận thêm một dự án nhà ở xã hội.

Hiện nay nhu cầu về dạng nhà thuê hoặc nhà trả góp rất lớn nhưng nguồn cung rất yếu, do vậy cần kích thích các nhà đầu tư nhiệt tình tham gia chương trình này. Thứ hai là phải có giải pháp kích cầu cho người lao động có thể mua nhà thông qua các chương trình thuê nhà, mua nhà, cho vay vốn trả góp, tạo ra quỹ nhà ở cho người nghèo... Tôi nghĩ chính sách cần hoàn thiện hơn nhưng điều cần thiết hơn cả là chính quyền và nhà đầu tư phải nhiệt tình hơn với chương trình này, như thế người nghèo mới có nhà để ở.