Hà Nội là một trong những thành phố có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng thị trường Việt Nam lại "đội sổ" về tính minh bạch. Dù vậy, các tổ chức quốc tế chung nhận định, bất động sản nơi đây vẫn đầy hứa hẹn.

Tờ Bangkok Post của Thái Lan mới đây đưa ra nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang bùng nổ khi hầu hết các mảng địa ốc từ nhà ở, khách sạn đến sân golf và khu công nghiệp đều đang tăng trưởng mạnh. Các doanh nghiệp địa ốc đang phải cố gắng theo kịp nhu cầu của người tiêu dùng trong nước cũng như nhu cầu mở rộng nhà xưởng, văn phòng của các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong báo cáo vừa công bố về thị trường bất động sản Việt Nam, tập đoàn dịch vụ tài chính JP Morgan cũng đưa ra những nhận xét tích cực. Theo đó, với dân số trẻ nhất châu Á (70% dân số dưới 35 tuổi), thu nhập của người dân và đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng vọt. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng như tăng trưởng GDP ổn định trong một thập kỷ qua đã tạo đà cho cao ốc thương mại và khu công nghiệp phát triển, vì khi nền kinh tế tăng tốc, nhu cầu trước hết sẽ rơi vào hạ tầng và địa ốc.

Thêm vào đó, theo JP Morgan, một số bộ luật về đất đai ban hành trong những năm gần đây nới rộng quy định đối với sở hữu tư nhân, cộng với quan niệm của người dân về sở hữu có nhiều thay đổi, đã tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

Thị trường chứng khoán phát triển nhanh trong thời gian qua cũng là một động lực mới cho thị trường bất động sản, vì nhiều người có thêm vốn mua nhà để sử dụng hay đầu tư. Trong những tháng đầu năm, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã rút tiền khỏi chứng khoán để đổ vào thị trường truyền thống hơn ở Việt Nam là nhà đất.

Theo dự báo của JP Morgan, giá nhà đất sẽ tăng trong ngắn và trung hạn do nguồn cung hạn chế. Hiện hầu hết căn hộ chung cư đều bán hết hàng và được mua đi bán lại trên thị trường nhiều lần trước khi công trình kịp hoàn thành. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất TP HCM ước tính, đến năm 2010, thành phố sẽ cần đến 103 triệu m² nhà ở. Tuy nhiên, theo hãng dịch vụ tài chính này, về lâu dài, việc giá nhà đất leo thang sẽ chấm dứt khi các nhà đầu tư xây dựng thêm nhiều nhà ở để giảm sức ép tại các đô thị.

Thu hút mạnh FDI

Cho đến nay, các doanh nghiệp của Singapore, vốn sớm đầu tư vào bất động sản Việt Nam, có nhiều dự án lớn nhất. Mới đây Keppel Land đã hợp tác cùng Công ty quản lý quỹ Vietcombank đầu tư một khu đô thị 509 ha tại tỉnh Đồng Nai. Các nhà đầu tư có tiếng khác của đảo quốc sư tử như CapitaLand, Ascott, Allgreen Properties đều có dự án lớn tại Việt Nam.

Ngoài doanh nghiệp Singapore này, hàng loạt nhà đầu tư bất động sản khác đã rót vốn tại Việt Nam, như Amata (Thái Lan), Luks Industrial (Hong Kong), GS E&C, Posco (Hàn Quốc), Gamuda Berhad (Malaysia), Ever Fortune (Pháp)...

Tình trạng thiếu nhà ở tại Hà Nội. Nguồn: JP Morgan/CBRE.
 Đường màu xanh là cầu về nhà ở, đường màu đen là nguồn cung.

Theo dự báo của các chuyên gia của mạng tư vấn đầu tư bất động sản Amberlamb, một trong những nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản Việt Nam trong thời gian tới có thể sẽ xuất phát từ các nước Ả Rập. Theo đó, các nhà đầu tư lắm tiền nhiều của tại vùng Vịnh đã xác định Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam là những điểm đến quan trọng nhất để đầu tư địa ốc. Trong 5 năm tới, Việt Nam có thể sẽ đón nhận nguồn vốn lớn từ các nước này, đặc biệt ở mảng nghỉ dưỡng và khách sạn.

Amberlamb cũng cho biết, nhiều nhà đầu tư bắt đầu so sánh Việt Nam với Thái Lan với tư cách một điểm đến để đầu tư địa ốc và sở hữu ngôi nhà thứ hai. Hiện Việt Nam vẫn đi sau nước láng giềng khoảng 20 năm và vẫn kém xa về mức độ phát triển của thị trường nhà đất, song các chuyên gia đánh giá địa ốc Việt Nam có được tốc độ tăng trưởng nhanh chóng.

Nhiều rủi ro

Dù nhận định thị trường bất động sản Việt Nam có viễn cảnh "đẹp như mơ", các chuyên gia của JP Morgan cũng không quên nêu ra những rủi ro mà nếu các nhà đầu tư bỏ qua, họ có thể phải trả giá.

Hiện Hà Nội đứng thứ 29 trong số 144 thành phố có giá đất đắt nhất thế giới. Giá bất động sản có thể leo thang quá nhanh và vượt xa giá trị thực, đẩy thị trường vào các cơn sốt giá. Song đến nay Việt Nam hầu như chưa có chính sách để hạn chế nạn đầu cơ.

Sự thiếu minh bạch cũng khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng. Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản của Jones Lang LaSalle, Việt Nam đứng cuối cùng trong số 56 quốc gia được khảo sát. Trong vài năm qua, một số nước trong bảng xếp hạng này đã cải thiện được vị trí, song Việt Nam vẫn nằm trong nhóm không có chuyển biến.

Trong bản báo cáo này, JP Morgan cũng đưa ra con số ước tính 5% dân số Việt Nam đủ khả năng mua nhà. Đồng thời, trong những năm gần đây, giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng nhanh hơn so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình.

Còn theo tạp chí The Business Times của Singapore, dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp nhằm cải thiện môi trường đầu tư địa ốc trong nước, nhìn chung đất đai vẫn là lĩnh vực bị kiểm soát khá chặt. Chính vì điều này, trước khi đặt được chân vào thị trường đang phát triển nhanh chóng của Việt Nam, các nhà đầu tư đều phải đi qua một "mê cung" quy định và luật lệ.

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, nhiều người hy vọng thủ tục pháp lý sẽ nhanh gọn và minh bạch hơn. JP Morgan cảnh báo, nếu điều kiện trong nước không đáp ứng được sự mong đợi của các nhà đầu tư, rất có thể nguồn vốn của các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tìm một điểm đến khác.

Theo N.C - Đô Thị