Từ sau khi quy định cho phép người nước ngoài, Việt kiều được sở hữu nhà (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014) được ban hành, một số dự án đã thu hút được dòng tiền từ những đối tượng khách hàng này. Tuy nhiên, để nhóm khách hàng này trở thành đối tượng tác động mạnh đến thị trường bất động sản (BĐS) thì cần phải có độ trễ nhất định.

Tiền vào

Ngay khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015), Keppel Land Việt Nam (Singapore), chủ đầu tư dự án căn hộ Estella Heights (Q.2, TP.HCM), đã mở bán sản phẩm ở thị trường Singapore.

Theo thông tin từ Công ty, hiện tại có khoảng 20% người nước ngoài mua căn hộ cho cả giai đoạn 1 và 2 của Estella Heights.

Cũng ở khu vực phía Đông TP.HCM, một vài dự án cao cấp như Vinhomes Central Park (Q. Bình Thạnh), Gateway Thảo Điền đã có khách nước ngoài tiếp cận. Ngay như Vinhomes Central Park, khoảng 400 trường hợp người nước ngoài, Việt kiều đã mua căn hộ.

Riêng khu vực trung tâm TP.HCM, Novaland đang phát triển và kinh doanh 4 dự án nhà ở, khu phức hợp (vừa trung tâm thương mại, office-tel, căn hộ) ở Q.4, trong đó có 20% khách hàng là người nước ngoài, Việt kiều.

Xét về xu hướng chọn lựa, đối tượng khách hàng người nước ngoài hay Việt kiều thường chọn những dòng sản phẩm thuộc phân khúc từ trung, cao cấp, mức giá tương đối cao, từ 25 - 26 triệu đồng/m2 trở lên và tập trung chủ yếu ở Q.2 (Thảo Điền, An Phú, An Khánh), Q.7 (Phú Mỹ Hưng, khu Him Lam - Kênh Tẻ) hoặc các quận trung tâm thành phố (Q.4, Q.3, Q. Phú Nhuận).

Mục đích mua của nhóm khách ngoại vừa để ở nhưng cũng xuất hiện những nhà đầu tư cá nhân, song tỷ lệ mua để đầu tư tùy thuộc vào từng dự án.

Chẳng hạn, ở Estella Heights, nhóm khách mua để đầu tư khá cao, trong khi 4 dự án tại Q.4 của Novaland, tỷ lệ mua để đầu tư chỉ chiếm 5%, phần còn lại họ mua để ở lẫn sử dụng làm văn phòng (với loại hình office-tel).

Theo chia sẻ của ông Marc Townsend - Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, tại một diễn đàn về BĐS gần đây ở TP.HCM, lợi tức từ hoạt động đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM hiện nay khá hấp dẫn so với một số thành phố trong khu vực.

Cụ thể, lợi tức hằng năm dao động từ 6 - 8%, cao hơn những thị trường đã phát triển như Singapore (2 - 3%), Hong Kong (2 - 3%), Bangkok - Thái Lan (4 - 6%) và thấp hơn lợi tức thu về từ hoạt động đầu tư căn hộ cho thuê tại Phnôm Pênh - Campuchia (10%).

Lợi tức cao hơn nhưng giá sản phẩm nhà ở lại cạnh tranh hơn là những yếu tố khiến phân khúc căn hộ tại TP.HCM có sức hút đối với các nhà đầu tư cá nhân nước ngoài.

Chẳng hạn, nếu xét ở phân khúc cao cấp, giá bán bình quân mỗi mét vuông căn hộ tại TP.HCM thấp hơn giá bán bình quân tại Bangkok, Singapore (tại TP.HCM là trên 43 triệu đồng, tương đương 1.933USD, trong khi ở Singapore là trên 15.000USD/m2).

Tuy nhiên, điều khiến khách nước ngoài (mua để đầu tư) e ngại khi đổ tiền vào sản phẩm BĐS nhà ở tại thị trường TP.HCM nói riêng hay Việt Nam nói chung là chính sách tỷ giá thường dao động và những thông tin về quy hoạch trong khu vực (nơi có dự án nhà ở), yếu tố tác động đến tiềm năng cho thuê của sản phẩm trong tương lai, còn chưa rõ ràng.

Thận trọng và nghe ngóng

Dù thực tế, bên cạnh lượng khách mua truyền thống trong nước, thị trường BĐS Việt Nam đã xuất hiện dòng khách ngoại (chủ yếu đến từ châu Á: Singapore, Nhật Bản...) cũng như Việt kiều nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc các nhà phát triển dự án sẽ bung hàng mạnh mẽ.

Về vấn đề này, ông Phạm Lê Tuấn - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, nhìn nhận, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới ra đời mở ra cho thị trường một kênh khách hàng mới đầy tiềm năng là Việt kiều và người nước ngoài, nhưng ở góc độ nhà phát triển dự án, đại diện doanh nghiệp này cho rằng, phải đến năm 2018 thì kênh đầu tư của Việt kiều lẫn khách nước ngoài mới phát triển mạnh mẽ.

Ông Tuấn chia sẻ, khi muốn hướng đến nhóm đối tượng khách hàng vừa nêu, rõ ràng các dự án BĐS cũng phải được phát triển, đầu tư xây dựng theo hướng cao cấp.

Ngay như phía Công ty Hưng Lộc Phát cũng đã chuẩn bị khoảng 4 dự án để nhắm đến lượng khách hàng Việt kiều và khách nước ngoài.

Trước mắt, vào tháng 4/2016, Công ty sẽ công bố dự án Hưng Phát 3 (tên thương mại là Gold Star) với việc đầu tư về thiết kế, tiện ích cao cấp hơn.

Ngoài ra, nói về lý do tại sao quy định đã có nhưng lượng khách người nước ngoài và Việt kiều chỉ tập trung ở một vài dự án, vài khu vực, đại diện Hưng Lộc Phát bày tỏ quan điểm, quy định mới đã có hiệu lực, theo đó chỉ cho phép người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (hoặc không quá 250 căn nhà tại một phường).

Điều này cũng đang gây khó xử cho các nhà phát triển BĐS, vì đối với người nước ngoài khi đến Việt Nam như người Hàn Quốc, Nhật Bản, người Hoa..., bản thân họ vẫn muốn sống theo cộng đồng, do có những nét sinh hoạt giống nhau như về sở thích, ăn uống, văn hóa nên nhu cầu thường vượt mức quy định.

Khách Việt kiều chủ yếu lớn tuổi, xa quê hương, nay trở về an hưởng tuổi già nên họ thường chọn những dự án đòi hỏi cao về an ninh. Tất cả những điều này đều cần thời gian để nhà phát triển BĐS xem xét, chuẩn bị.

Hơn nữa, đối với việc ban hành một chính sách, thực tế bao giờ cũng có một độ trễ nhất định. Trước đây cũng có rất nhiều Việt kiều về nước mua nhà thông qua hình thức nhờ người thân đứng tên và sau đó là rất nhiều cuộc kiện tụng xảy ra.

"Ở góc độ nhà phát triển BĐS, tôi nhận thấy, khi chính sách cho phép Việt kiều hay khách nước ngoài mua nhà thì trong 1 - 2 năm đầu, bản thân các đối tượng này sẽ vẫn chú trọng đến việc hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản, còn những giao dịch tiếp theo, tức giai đoạn người nước ngoài hay Việt kiều thực sự mua nhà ở Việt Nam, thì cũng phải đến năm 2017 - 2018", ông Tuấn nói.