Thị trường bất động sản (BĐS) sẽ phục hồi nhanh ở khu vực giá thấp nhưng sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây nếu tham nhũng trong quản lý đất đai và các dự án đầu tư BĐS nhà ở được kiểm soát chặt chẽ.

BĐS sẽ không lặp lại “cơn sốt”

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), thị trường BĐS sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ quý 3/2014, vào thời điểm đó, kinh tế cũng sẽ có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng tăng mạnh hơn.

Đón đầu xu hướng đó, tâm lý nhiều nhà đầu tư nói chung tên thị trường BĐS, cả doanh nghiêp kinh doanh BĐS và nhà đầu tư cá nhân/đầu cơ, vẫn đang chờ đợi sự hồi phục trở lại của thị trường BĐS theo dạng thức “bong bóng”. Đây là điều đáng quan ngại cho thị trường. Tuy nhiên, theo TS. Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây nếu tham nhũng trong quản lý đất đai và các dự án đầu tư BĐS nhà ở được kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Võ, các cơn sốt trước đây còn có nguồn cơn từ quá trình chúng ta chuyển đổi cơ chế từ bao cấp sang chuyển đổi, giá đất từ bằng không tăng tới giá bằng với thị trường, giá BĐS từ rất thấp trong thời kỳ bao cấp phải tăng tới mức tương đương như các nước khác trong khu vực ASEAN trong quá trình hội nhập quốc tế. Trong nước lại không có những cơ chế kiểm soát đầu cơ, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nên đã hình thành những cơn sốt giá trước đây. Đến nay chắc chắn chúng ta đã trải qua giai đoạn đầu khi chuyển sang cơ chế thị trường. Nếu có sốt nhà đất trong tương lai sẽ có hình thái khác chứ không lặp lại những kịch bản cũ. Chúng ta có thể thấy hình ảnh tương tự cơn sốt trên thị trường chứng khoán giai đoạn 2006 - 2007 mà đến nay chưa sốt lại và chắc chắn thị trường sẽ đi vào ổn định. Quy luật này cũng tương tự đối với thị trường BĐS.

Có thể nói, thị trường BĐS đang thoát đáy ở khu vực giá thấp nhưng ở khu vực giá trung bình và giá cao vẫn chưa có câu trả lời. Việc Từ Liêm biến thành 2 quận cũng là một điều kiện để thị trường BĐS giá thấp nhộn nhịp hơn tại đây. Cơn sốt BĐS như giai đoạn 2007 - 2008, hoặc trước nữa 1991 - 1993, 2001 - 2003 chắc sẽ không lặp lại ở Việt Nam.

Mới đây, tờ The New York Times đã nhận định BĐS Việt Nam đã thoát đáy khi các dấu hiệu kinh tế vĩ mô hồi phục và cam kết của chính phủ cải tổ hệ thống ngân hàng và nếu Việt Nam hoàn tất ký kết Hiệp định Đối tác thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP), nền kinh tế và thị trường BĐS sẽ tăng tốc. Trên thực tế, hoạt động xây dựng và mua bán đã gia tăng trong thời gian ở nhiều phân khúc như chung cư bình dân, văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khách sạn, giá BĐS cũng lần đầu tiên tăng sau nhiều năm.

Theo TS. Đặng Hùng Võ, để phục hồi thị trường BĐS thì phải trông chờ vào sức nóng của nền kinh tế, cụ thể là phụ thuộc nhiều vào việc cải tổ hệ thống ngân hàng và thị trường tiền tệ…nhưng tiến trình này đang diễn ra khá chậm và còn rất mong manh. Chưa kể đến việc những cơ hội cho Việt Nam khi tham gia TPP cũng đang có dấu hiệu chậm lại. Việc tạo được một thị trường BĐS Việt Nam ổn định, bền vững còn phụ thuộc rất nhiều vào việc phòng chống tham nhũng trong quản lý đất đai. Giá BĐS trước đây quá cao vì phải chứa một phần giá trị bị tham nhũng.

Ngay giữa 2 thị trường BĐS lớn của cả nước là phía Bắc và Nam cũng có những đặc thù riêng cần giải quyết. Trong khi thị trường BĐS ở phía Nam sử dụng vốn vay ở ngân hàng thương mại nhiều hơn; thị trường BĐS phía Bắc lại sử dụng vốn huy động từ người tiêu dùng nhiều hơn. Chính vì vậy, các nhà đầu tư BĐS phía Nam phải đối mặt với giải quyết nợ xấu căng thẳng hơn các nhà đầu tư phía Bắc. Như vậy, giải pháp cho thị trường BĐS phía Nam phụ thuộc rất lớn vào giải pháp kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu hiện nay. Chính phủ đã quyết định thành lập công ty xử lý nợ xấu VAMC, chúng ta hy vọng công ty này sẽ có hoạt động tích cực trong giải quyết nợ xấu trong năm tới.

Nên đầu tư từ giữa năm 2014

Trước câu hỏi liệu đã đến thời điểm để quay lại đầu tư với BĐS hay chưa, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng: Nếu muốn quay trở lại thị trường, thì phân khúc đầu tiên nên quan tâm là đất nền và biệt thự liền kề. Quan trọng nhất là chọn thời điểm đầu tư từ giữa 2014 là thích hợp.

“Trong hoàn cảnh thị trường trầm lắng thì quyết định đầu tư vào BĐS cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Chắc chắn cho đến nay chưa nên đầu tư vào khu vực giá trung bình và giá cao do kho tồn đọng vẫn chưa được giải quyết, nhưng đầu tư vào khu vực giá rẻ là có thể xem xét vì thị trường đang có những chuyển động tích cực trong phân khúc này. Việc đầu tư vào chung cư hay đất nền hoặc nhà liền kề là không có câu trả lời chung vì giá nhà không chỉ phụ thuộc vào loại nhà mà còn phụ thuộc rất lớn vào dân trí của khu vực đó, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện về chất lượng môi trường...Quyết định đầu tư sẽ phụ thuộc vào địa điểm cụ thể chứ không phụ thuộc vào loại hình nhà.” - GS.TS Đặng Hùng Võ khuyến cáo.

Tuy nhiên, việc đẩy mạnh phân khúc nhà giá rẻ cũng đang vướng dù chính sách hỗ trợ thì đã có nhưng điều kiện pháp lý để giải ngân gói 30.000 tỷ nhằm hỗ trợ cho người lao động có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở còn nhiều ràng buộc và gây khó khăn. Theo TS. Đặng Hùng Võ, việc tháo gỡ khung pháp lý này là điều cần thiết, nhưng chúng ta cần xem xét tới một số cơ chế phù hợp cần được ưu tiên hơn. Ví dụ, pháp luật hiện nay vẫn quy định là người mua nhà phải chứng minh được khả năng trả nợ mà người có thu nhập thấp thì không thể chứng minh được khả năng này. Do đó, tháo gỡ khung pháp lý mà chỉ bỏ đi cơ chế bắt chứng minh khả năng trả nợ thì có thể lại rơi vào nợ xấu. Như kinh nghiệm nước ngoài họ đã gắn việc trả nợ với một cộng đồng những người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà. Cộng đồng này sẽ tìm cách giám sát việc trả nợ, chịu trách nhiệm với ngân hàng việc trả nợ của cả cộng đồng, liên hệ với các tổ chức hoạt động vì mục tiêu xã hội để tìm kiếm sự trợ giúp của xã hội đối với cộng đồng.

Điều này có nghĩa, việc cởi mở khung chính sách phải gắn với các cơ chế đặc thù để việc sử dụng vốn vay có hiệu quả và có khả năng trả được nợ.

Khả năng đầu cơ nhà ở xã hội vẫn luôn luôn là một nguy cơ có thể xảy ra. Như đã từng xảy ra tình trạng "bán lúa non" đối với những người được suất nhà chung cư. Những người được tái định cư bán suất tái định cư trên giấy cho một "đầu nậu" với giá rẻ để đi tìm chỗ ở mới cho mình phù hợp hơn. "Đầu nậu" đó tiếp tục chờ đợi nhận nhà chung cư và bán với giá cao hơn sau khi hoàn thành. Sự tháo gỡ chính sách một cách đơn giản cũng có thể dẫn tới khả năng xuất hiện các đầu nậu như phương thức nói trên. Vậy thì bên cạnh việc tháo gỡ chính sách để giải tỏa các vướng mắc hiện  nay đối với nhà ở xã hội thì chúng ta phải tư duy đến những cơ chế hiệu quả hơn về việc trợ giúp xã hội  hoặc nhà nước đối với những người có thu nhập thấp.

Điều quan trọng là không trợ giúp bằng tiền hoặc hiện vật mà cần trợ giúp bằng trao quyền và tạo cơ hội cho người nghèo để tự xóa nghèo. Đây cũng là một yêu cầu thay đổi tư duy bao cấp vẫn đang thường trực trong việc trợ giúp cho người nghèo ở nước ta

Thị trường BĐS sẽ phục hồi nhanh ở khu vực giá thấp và cũng sẽ có tác động một phần trong việc tăng trưởng các lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng... góp phần vào phục hồi nền kinh tế.