Báo cáo BĐS quý IV/2016 của các công ty nghiên cứu lần lượt được công bố. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư lo ngại chỉ số vênh nhau và khó biết được thị trường đang ở mức nào.

Thị trường căn hộ từ đầu năm 2016 đến nay được ghi nhận có thanh khoản ở mức cao, doanh nghiệp mở bán liên tục. Lượng giao dịch bất động sản thành công tăng mạnh thông qua số liệu báo cáo của hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường.

Tuy nhiên, chỉ số từ các báo cáo này vẫn có những độ vênh nhất định do cách tính toán khác nhau. Vậy trong hàng loạt số liệu đẹp này thì thị trường đang thực sự ở mức nào?

Một thị trường, nhiều kết quả

Trong báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2016, 2 công ty tư vấn lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đưa ra những kết quả khác xa nhau.

Báo cáo của Công ty Savills Việt Nam cho thấy hơn 8.700 căn hộ được mở bán, trong đó gần 7.000 căn được tiêu thụ. Tuy nhiên, báo cáo của Công ty CBRE trong quý II công bố số căn hộ bán được tại TP.HCM đạt 5.800 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước.

Tương tự, báo cáo quý III tại thị trường Hà Nội của hai doanh nghiệp này cũng vênh nhau đáng kể. CBRE thống kê có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán, tăng 14% theo quý. Trong khi đó, Savills đưa ra con số 17.000 căn mới chào bán, giảm 2% theo quý.

Ngay từ đầu năm 2016, số lượng căn hộ tiêu thụ mà hai đơn vị nghiên cứu này đưa ra vênh nhau tới 14.000 căn. Trong khi CBRE đưa ra số căn hộ tiêu thụ trong quý IV/2015 là 36.160 căn thì Savills lại đưa ra con số 22.000 căn được tiêu thụ.

Không chỉ có sự vênh nhau trong các chỉ số của 2 doanh nghiệp quy mô này, nhiều doanh nghiệp khác như Cusman & Wakefield Việt Nam, Knight Frank Việt Nam cũng đưa ra những số liệu khác biệt nhau 10-20%.

Theo đại diện các các đơn vị này, sự khác biệt giữa số liệu thống kê là do cách thu thập dữ liệu. Savills Việt Nam dựa trên số liệu bán hàng của các dự án, còn CBRE thống kê dựa trên con số do chủ đầu tư cung cấp.

Trong khi số liệu trên thị trường có sự khác biệt lớn như vậy thì các cơ quan quản lý nhà nước chưa có bất kỳ thống kê chính thức nào.

Mới đây nhất, đã có 2 đơn vị là Hiệp hội BĐS TP.HCM và Công ty nghiên cứu tư vấn CBRE đưa ra báo cáo quý IV và cả năm 2016. Và đúng như dự đoán, chỉ số thị trường mà hai công ty này đưa ra cũng có sự chênh lệch lớn.

Theo kết quả nghiên cứu của CBRE năm 2016 tổng số căn mới mở bán trong năm 2016 đạt 37.419 căn, giảm 10% so với năm ngoái. Cả năm 2016 ghi nhận ở thị trường TP.HCM có tổng cộng 35.008 căn hộ được giao dịch, giảm 4% so với năm trước

Trong khi đó báo cáo tổng kết thị trường năm 2016 của Hiệp Hội BĐS TP.HCM cho biết có thêm 30.000 sản phẩm nhà ở được chào bán. Cả năm 2016 đạt khoảng 14.000 giao dịch thành công, giảm 10% so với năm trước.

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng các con số chỉ mang tính chất tham khảo, nhưng nó quyết định lớn đến tâm lý thị trường. Quy chuẩn của mỗi đơn vị nghiên cứu lại khác nhau dẫn tới những con thống kê khác nhau. Chẳng hạn, một căn hộ mới chỉ được khách hàng “xuống tiền” giữ chỗ thì không thể tính là một giao dịch thành công, song nhiều đơn vị nghiên cứu vẫn ghi nhận đây là một giao dịch thành công, tạo nên thanh khoản.

Khó biết con số thật

Đến thời điểm hiện tại mức thanh khoản cụ thể của thị trường ra sao vẫn còn là ẩn số. Nhưng mức độ sai lệch lớn tác động không nhỏ đến nhà đầu tư.

Các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng mỗi công ty có những phương pháp khác nhau nhằm tiếp cận nguồn dữ liệu giao dịch. Việc sai lệch trong thống kê số liệu là điều rất bình thường, tuy nhiên mức sai lệch chỉ có thể được chấp nhận nếu không vượt quá khoảng 2-3%; sai lệch trên 5% là đã có sự thiếu chính xác về thông tin.

Một số trường hợp số liệu thu thập lại dựa trên lượng khách hàng đặt chỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp thu nhập thông tin khách hàng tiềm năng, thông qua những lời hứa. Hầu hết số liệu thu thập được của các công ty nghiên cứu là do các doanh nghiệp bất động sản, các sàn phân phối cung cấp, chưa qua kiểm chứng.

Nhiều doanh nghiệp cho biết trong năm nay lượng căn hộ tiêu thụ thật sự đang có chiều hướng tốt, nhưng bán được bao nhiêu căn hộ thì chỉ doanh nghiệp biết mà thôi.

Về việc thông tin cho công ty nghiên cứu thị trường, nhiều doanh nghiệp cho biết có thể “bóp méo” con số thống kê vì mục đích tiếp thị, khuếch trương các dự án mà họ có lợi ích bên trong. Do đó, thông tin từ nguồn này cũng “hên xui”, tùy vào nhà kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, “Chúng ta không thể có số liệu chính xác đối với thị trường bất động sản hiện nay. Cách bán hàng của các công ty bất động sản có rất nhiều “tiểu xảo”, vì cạnh tranh, vì mục tiêu tăng doanh số bán hàng. Chẳng hạn, một nhân viên môi giới có thể tự bỏ tiền túi để mua một căn hộ, do đó không thể khẳng định những giao dịch trên thị trường hiện nay là giao dịch thật 100%”.

Hơn nữa, chỉ riêng thị trường TP.HCM có hơn 2.000 dự án bất động sản lớn nhỏ, nên để có một con số thống kê chính xác là tương đối khó.

Đại diện một công ty nghiên cứu cho biết nhiều thị trường nước ngoài có kênh thông tin được xem là đáng tin cậy nhất chính là con số thống kê từ Chính phủ. Ở Việt Nam, kênh tham khảo lại dựa vào thống kê của các sở xây dựng. Tuy vậy, nhân lực và năng lực điều tra của các sở không phải là điều mà nhiều công ty tư vấn có thể tin tưởng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực cảnh báo: “Chúng ta đang quá hân hoan với cái nhìn thấy trên bề nổi: những dự án được tái sinh, hoặc những dự án vừa đưa ra đã “cháy hàng”, song thực chất có phải như vậy hay không là điều chưa thể khẳng định”.

Thực tế, đối với một dự án thì rất số lượng sản phẩm cung cấp cho thị trường đã nằm sẵn trên con số Giấy phép xây dựng. Nhưng sẽ rất khó để xác định chính xác số lượng sản phẩm đã bán. Ngay cả giá bán sản phẩm cũng là một con số tương đối. Nói cách khác, số lượng cung trên thị trường là số liệu chính xác, còn sự khác biệt trong báo cáo của các đơn vị chủ yếu từ phương pháp thống kê.