Dẫu vẫn còn những “khiếm khuyết” phải tiếp tục điều chỉnh song về cơ bản, thị trường BĐS Việt Nam đang có những diễn tiến hết sức tích cực, báo hiệu một chu kỳ phát triển mới minh bạch và bền vững hơn. Đó là nhận định của ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.

* Thưa ông, trong 2 năm vừa qua (2015 - 2016), chúng ta đã chứng kiến sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường BĐS Việt Nam. Theo các chuyên gia, thị trường sẽ còn tiếp tục tăng trưởng vào năm 2017, còn dự báo của ông thì thị trường sẽ ra sao?

- Căn cứ vào diễn biến thị trường thời gian qua và những yếu tố kinh tế - xã hội thực tại, có thể khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào một thời kỳ mới với sự phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Sẽ khó có sự tăng trưởng nóng nhưng thị trường chắc chắn sẽ có một chu kỳ phát triển dài trong 5 - 10 năm tới chứ không riêng năm 2017. Đầu tư BĐS đang phát triển mạnh mẽ, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định và có tiềm năng để phát triển, với các chỉ số khá tốt để thúc đẩy.

Thực sự, thị trường BĐS Việt Nam đang đón những luồng sinh khí mới rất tích cực và hứng khởi.

* Vậy theo ông, những “luồng sinh khí mới” đó là gì?

- Trước hết, đó là những dấu hiệu tích cực, lạc quan trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đồng thời, Nhà nước đang rất quyết liệt để xây dựng Chính phủ kiến tạo, tạo mọi điều kiện để các thành phần kinh tế phát huy thế mạnh, góp phần phát triển nhanh và bền vững đất nước; trong đó đặc biệt quan tâm đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Về mặt tổng thể, với tốc độ đô thị hóa vẫn đang rất mạnh mẽ; sự hình thành các gia đình trẻ đô thị vẫn rất lớn nên nhu cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng cao trong khi đó lượng nhà tồn kho đang giảm dần… nên đây cũng là một cơ hội cho thị trường BĐS phát triển.

Về mặt lợi thế đầu tư, hiện nay, các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm ngân hàng đã không còn hấp dẫn như trước, do đó người dân đang có xu hướng chuyển sang đầu tư BĐS để vừa có lợi nhuận ổn định, vừa có độ an toàn cao.

Đặc biệt, cho đến nay, nhiều bộ luật và nghị định liên quan đến BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… sau một thời gian có hiệu lực đã bắt đầu “ngấm” vào cuộc sống và có những tác động tích cực đến thị trường. Do đó, đây là cơ sở để đảm bảo thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Một điều nữa cũng không thể không nhắc đến, đó là sau giai đoạn khủng hoảng vừa qua, thị trường đã có cuộc thanh lọc mạnh mẽ, tự loại bỏ những DN nghiệp dư, làm ăn gian dối, chộp giật để cơ bản còn lại là những DN mạnh, có sức “đề kháng” cao, có chiến lược phát triển bền vững… DN BĐS giờ đây đã chuyên nghiệp hơn, biết hướng tới cộng đồng và khách hàng hơn. Cuộc khủng hoảng vừa qua đã khiến cho thị trường thuộc về người mua, buộc DN phải chú ý đến chất lượng sản phẩm, nhu cầu khách hàng và tăng cường các chính sách khuyến mãi; điều này giúp khách hàng có thêm động lực để đầu tư vào thị trường.

Một luồng sinh khí mới nữa đó là việc Nhà nước đang có nhiều chính sách đặc biệt hấp dẫn để thúc đẩy phát triển hạ tầng du lịch tại các địa bàn du lịch trọng điểm. Điều này đã làm cho thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng có những bước tiến vượt bậc trong năm qua. Và chắc chắn, trong năm tới đây sẽ là một phân khúc đầy tiềm năng, hứa hẹn sự bùng nổ.

Việc các nhà đầu tư lớn vốn đang tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp có chiến lược chuyển sang đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc đại chúng cũng làm thị trường thêm vững tin. Điều này không chỉ làm giảm bớt áp lực về sự lệch pha cung - cầu vốn là điểm đáng lo ngại nhất trên thị trường mà còn tạo ra cuộc chạy đua, cạnh tranh mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở đại chúng, đây là điều rất tốt cho thị trường.

* Qua chia sẻ của ông, có thể hiểu, thị trường BĐS Việt Nam đang rất có triển vọng phát triển; song cũng không thể phủ nhận là vẫn còn đó những băn khoăn, trở ngại. Ví dụ như việc chúng ta đang phụ thuộc quá nhiều vào một kênh vốn là ngân hàng khiến cho thị trường BĐS thiếu ổn định, luôn đứng trước nguy cơ rủi ro khi dòng tiền bị siết chặt. Ông có ý kiến thế nào về vấn đề này?

- Việc phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng đúng là "khiếm khuyết" của thị trường BĐS. Ở thời điểm hiện tại khoảng 70% nguồn vốn phát triển BĐS phụ thuộc vào ngân hàng có thể dẫn đến rủi ro lãi suất, rủi ro hạn mức tín dụng và rủi ro về năng lực của khách hàng. Cấu trúc nguồn vốn cho BĐS chủ yếu là vay ngân hàng, huy động từ nguồn ngắn hạn, vì vậy không ổn định. Khi ngân hàng có động thái siết cho vay BĐS hay tăng lãi suất cho vay, cả bên bán và bên mua nhà đều chịu tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến thanh khoản, giao dịch và nguồn cung toàn thị trường.

Hiện thị trường BĐS huy động từ 3 nguồn chính: Người dân, DN và hệ thống tín dụng ngân hàng là chưa đủ nếu theo thông lệ quốc tế. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là chúng ta phải có những chính sách quyết liệt để tạo lập thêm dòng vốn bền vững cho thị trường như các quỹ đầu tư, hệ thống tái thế chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí...

Cá nhân tôi rất quan tâm tới việc hình thành các quỹ tài chính mới thúc đẩy vốn cho thị trường BĐS dồi dào, minh bạch hơn. Quỹ hoạt động theo hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư giống như cổ phiếu, có thể mua bán nên có tính thanh khoản và có thể chia cổ tức hằng năm. Trong nhiệm kỳ này, Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đặt mục tiêu thí điểm hình thành quỹ đầu tư BĐS để có kênh huy động vốn độc lập cho thị trường mà không phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng.

* Cũng như nhiều quốc gia trên thế giới, chúng ta khẳng định rằng thị trường BĐS là một trong những trụ cột đặc biệt quan trọng của nền kinh tế. Do đó, việc phát triển bền vững, minh bạch thị trường này là một nhiệm vụ phải đặc biệt quan tâm. Với tư cách là Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam ông có khuyến nghị gì về vấn đề này trong thời điểm hiện nay?

- Để thị trường phục hồi và phát triển như hiện nay thực sự là một nỗ lực rất lớn của Nhà nước cũng như của bản thân các DN BĐS. Theo tôi, để thị trường phát triển theo lộ trình và như kỳ vọng của Chính phủ và xã hội, chúng ta cần chú trọng những điều sau:

Về mặt quản lý nhà nước: Chính phủ cần phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường BĐS, đưa ra các chính sách có tác động tích cực đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ và đất đai.

Một điều quan trọng khác là hiện nay các quy hoạch của chúng ta mới chỉ tập trung vào quy hoạch không gian mà không chú trọng tới kế hoạch thời gian. Thời gian tới, các cấp chính quyền cần đặc biệt chú trọng tới việc lập kế hoạch, chương trình để đầu tư theo phân kỳ thời gian thích hợp nhằm cân đối nguồn lực và cung cầu. Chúng ta nên có giải pháp đầu tư theo kiểu vết dầu loang, hạ tầng đến đâu, dự án đến đó chứ không nên cấp phép đầu tư tràn lan, dàn trải kiểu “xôi đỗ” như hiện nay dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng và lặp lại tình trạng dự án không có người ở như giai đoạn vừa qua...

Cho đến nay, hệ thống khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS về cơ bản đã đầy đủ nhưng nó cần phải được phổ biến quán triệt và tổ chức thực hiện tới các cơ quan chính quyền địa phương hơn nữa để thực sự đi vào cuộc sống. Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần liên tục cập nhật, bổ sung, điều chỉnh chính sách để phù hợp với điều kiện thực tế. Ví dụ, hiện nay có một số loại hình BĐS mới hình thành trên thị trường Việt Nam như Condotel, Officetel… và từ đó nảy sinh những vướng mắc pháp lý để điều chỉnh.

Tôi muốn nhấn mạnh về công tác dự báo. Đây là một công tác hết sức quan trọng trong quản lý nhà nước. Nhưng muốn có dự báo thì chúng ta phải có số liệu, song thực tế hiện nay các số liệu của thị trường BĐS đang rất “nhảy múa”. Sắp tới, Hiệp hội BĐS Việt Nam sẽ kết hợp với Bộ Xây dựng để xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu cho thị trường cả đầu vào, đầu ra và xu hướng, nhu cầu thị trường để từ đó có những hoạch định và kiến nghị chính xác.

Đối với các DN BĐS: Tôi cho rằng về trung dài hạn thì nhu cầu BĐS là rất lớn. Vấn đề của các DN là cần rút được bài học từ giai đoạn khủng hoảng trước đây, lựa chọn chiến lược cho đúng đắn về quy mô căn hộ, giá thành sản phẩm, chất lượng sản phẩm làm sao cho ổn định và phát triển. DN nên lựa chọn và đầu tư vào những phân khúc nhà ở trung bình và khá, bởi đây là phân khúc ổn định, có thể nhanh chóng quay vòng vốn và phù hợp với nhu cầu của nhiều nhà đầu tư.

Đối với người dân mua nhà: Quyền lực thị trường hiện nay đã thuộc về người mua, do đó, khách hàng cần là những nhà đầu tư thông thái. Cần tham khảo tốt các thông tin và nhiều kênh để nắm bắt cụ thể về giá cả, quy mô, chất lượng nhà ở để quyết định mua bán đúng đắn. Đặc biệt việc lựa chọn mua bán phải được thực hiện theo đúng quy luật về mặt pháp luật. Điều quan trọng là chúng ta phải có được tư vấn của nhà môi giới giá về tính hợp pháp của dự án.

* Trân trọng cảm ơn ông!