Năm 2013, giá bất động sản sẽ còn giảm sâu, nhưng ngay cả như vậy, người có nhu cầu vẫn chưa xuống tay mua. Thiếu niềm tin, thị trường tiếp tục băng giá!

Liên tiếp hai báo cáo nhận định thị trường do hai công ty tư vấn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam là CBRE và Savills công bố hồi giữa tháng 1 vừa qua đều đưa đến những dự báo tương đồng: giảm giá tại tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản tiếp tục là câu chuyện của năm 2013. Bài viết xin tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở.

Vẫn tiếp tục dò đáy

Bình luận về năm 2012, đại diện của CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường hoàn toàn thuộc về người mua với các mức giảm giá mạnh. Điều đáng chú ý là mối quan tâm của công chúng đã chuyển dịch nhanh chóng từ thị trường thứ cấp sang thị trường sơ cấp, khiến cho thị trường liên tục ghi nhận những mức giảm giá mới. Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào thì đến cuối năm 2012, đến lượt các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu.

Một trong những chủ đề gây tranh cãi nhất trong năm qua chính là số lượng căn hộ tồn kho trong thực tế. Theo số liệu thống kê của CBRE, chỉ tính riêng Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán, nhưng không tìm được người mua. Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho rằng, sẽ phải mất từ 1,5 đến 4 năm để tiêu thụ lượng hàng trên, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường. Có hai kịch bản được đưa ra: kịch bản tốt là khi thị trường trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, còn kịch bản xấu là thị trường duy trì sức tiêu thụ kém của năm 2012.

Dự đoán về năm 2013, CBRE cho rằng, giá chào bán thứ cấp còn tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Dự báo giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Về phía các chủ đầu tư, cuộc đua giảm giá sơ cấp chưa dừng lại do áp lực cạnh tranh ngày một tăng. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% mức giá ban đầu mới có thể phát huy tác dụng, đại diện của CBRE lưu ý.

Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị đã phải trải qua một năm đầy thách thức. Giá chào bán ở thị trường thứ cấp đã giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm đến 30% so với mức đỉnh tại quý 2/2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác lại tiếp tục gây áp lực giảm giá, đại diện CBRE nhấn mạnh.

Theo CBRE, một tin vui đối với thị trường chính là triển vọng thị trường phân khúc nhà đất trong các khu đô thị sẽ thuộc về người mua, với việc người mua có nhu cầu ở thật sự sẽ tích cực tham gia thị trường. Nhưng lưu ý là những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành thay vì những dự án trên giấy. Các căn nhà có giá dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ bán được do phù hợp với mong muốn của người mua về chất lượng cũng như giá cả. Như vậy, điều kiện để các chủ đầu tư muốn ở lại thị trường là phải thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng.

Giảm giá có giúp kích cầu mua thực?

Nếu xét về khả năng chi trả của người mua để ở trong năm 2012 có thể thấy, giá nhà đã phải chăng hơn nhiều - giảm 15% so với 2011 và giảm đến 20% so với năm 2010. Theo nhận định của CBRE, ngân sách mua nhà gần như không đổi, do có được từ những khoản tích lũy dài hạn thay vì ngắn hạn, khả năng chi trả tăng thay vì giảm. Tuy nhiên, thực tế lại ghi nhận doanh số bán trong năm 2012 chỉ là 5.000 căn, giảm hơn một nửa so với năm 2011 và con số 12.000 căn của năm 2010. Vậy, điều gì khiến người mua còn chần chừ?


Trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, gửi tiền ngân hàng, vàng đều mang lại lợi nhuận dương trong năm qua thì kênh đầu tư vào chung cư ở Hà Nội lại có lợi nhuận giảm 13%. Tuy tỷ trọng người mua nhà để ở tăng hơn so với mua để đầu tư, nhưng đa số người mua vẫn giữ tâm lý "quan sát và chờ đợi" do thiếu tin tưởng vào khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tư cũng như vẫn e ngại mức giá nhà vẫn cao do hệ quả cuộc đua tranh về giá của các chủ đầu tư trong giai đoạn trước. Ông Rechard Leech cho rằng, chỉ khi người mua tin là mức giá đã sát thực tế thì họ mới mua, cho dù lúc đó thị trường như thế nào.

Nhận định chung, CBRE cho rằng, chiến lược giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tư. Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua. Câu hỏi được đặt ra là: liệu các chủ đầu tư có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không có gì đảm bảo doanh số được cải thiện? Ông Marc Towsend của CBRE dẫn kinh nghiệm cuộc khủng hoảng bất động sản của Thái Lan năm 1997 có nét tương đồng so với Việt Nam hiện nay, nhưng cho rằng, cuộc khủng hoảng ở Việt Nam kéo dài hơn, thị trường đang chết dần. Không thể trông đợi vào bán tháo, các chủ đầu tư muốn tồn tại cần phải tái cơ cấu lại nợ, người nào sớm chuyển đổi được sẽ tìm được lối thoát sớm. Tự tin vào những biểu hiện cho thấy thị trường có thể tăng trưởng trở lại, ông Marc Towsend cho rằng, lúc này vấn đề mấu chốt là làm sao khôi phục lại niềm tin của người mua.

Chủ đầu tư học lại cách giao tiếp với người mua

Câu chuyện dự án Đại Thanh đưa ra mức giá chung cư hơn 10 triệu đồng/m2 sẽ khó lặp lại trong năm 2013, bởi nó không đại diện cho số đông của thị trường. Sẽ đến một mức các chủ đầu tư nhận ra là, giảm giá hay phá sản không khác gì nhau. Vì vậy, không thể chỉ chuyên chú vào giảm giá mà cần có cách thức thay đổi cơ bản trong kinh doanh. Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, quý 4/2012, có hàng loạt đề xuất được đưa ra để cứu vãn thị trường bất động sản, nhưng điều đáng ngại là xu thế được cảnh báo từ quý III năm này đến nay vẫn chưa có nhiều cải thiện - các doanh nghiệp chưa biết phải thay đổi cung cách kinh doanh như thế nào? Làm sao để đưa ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường?
Nhìn nhận giảm giá như "giải pháp bề mặt", đại diện của CBRE khuyến nghị, các chủ đầu tư cần sự thay đổi thực chất hơn, tinh tế hơn. Bắt đầu từ việc chọn lựa phân khúc khách hàng phù hợp, đáp ứng và chứng minh được chất lượng, tiến độ của dự án. Hiện nay, người mua vẫn phải mua nhà một cách mò mẫm vì doanh nghiệp không chia sẻ thông số kỹ thuật, chất lượng được giám sát, đảm bảo ra sao, mức giá được cấu thành như thế nào… Vậy nên, sẽ không thể có được niềm tin từ phía thị trường nếu chủ đầu tư không thực chất thay đổi cung cách kinh doanh và đối xử với khách mua. Bồi đắp lòng tin cho người mua xét cho cùng là cách chủ đầu tư tự cứu lấy mình.

Không thể liên kết để giữ giá
(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)

Trên thực tế thì việc giảm giá hay không tùy thuộc vào nội tại, khả năng, chiến lược của từng doanh nghiệp. Không có xu hướng các doanh nghiệp thống nhất với nhau là không giảm giá nữa. Niềm tin đã được kích hoạt trở lại thông qua các cuộc họp giữa Hiệp hội Bất động sản TP.HCM với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, được tổng hợp và sau đó Chính phủ ban hành Nghị quyết 01, đặc biệt là Nghị quyết 02 mới đây, trong đó có rất nhiều chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản. Thị trường chứng khoán đã lập tức tăng trở lại, chứng minh sự hồ hởi và tin tưởng đó. Tất nhiên, từ chính sách để đi vào thi hành và phát huy tác dụng cũng sẽ mất một thời gian, nhưng trong tổng thể chính sách có rất nhiều quy định mới sẽ có hiệu lực trong năm 2013 và có tác động nâng đỡ thị trường bất động sản.