Trái với một số mảng thị trường bất động sản (BĐS) đang khá trầm lắng, thị trường BĐS công nghiệp vẫn diễn ra khá sôi động, nhất là ở khu vực hành lang công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng.

Hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi

Theo phân tích của Công ty CBRE chuyên về tư vấn, quản lý BĐS, công nghiệp đang đóng vai trò dẫn đầu trong nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam. Năm 2003, công nghiệp và xây dựng vượt qua dịch vụ để trở thành khu vực đóng góp nhiều nhất vào GDP của Việt Nam. Theo số liệu năm 2007, tỷ lệ này chiếm khoảng 42% GDP, còn sản lượng công nghiệp đã tăng 17% so với năm trước. Tỷ lệ tăng trưởng này của khu vực đồng bằng sông Hồng còn cao hơn, đạt 23,6% năm 2007.

Tính đến cuối tháng 6/2008, ở miền Bắc Việt Nam có 54 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng lượng vốn đăng ký vào cơ sở hạ tầng khu công nghiệp vào khoảng 1,88 tỷ USD; tổng lượng vốn thực hiện 633 triệu USD.

Trong đó, Đồng bằng sông Hồng bao gồm hai thành phố (Hà Nội và Hải Phòng) và 9 tỉnh phía Bắc. Khu vực này hiện đang là một điểm nhấn về phát triển công nghiệp với rất nhiều khu công nghiệp mới được cấp phép hoạt động và các khu công nghiệp hiện tại được mở rộng. So với 8 khu vực khác của Việt Nam, đồng bằng sông Hồng là khu vực tập trung dân số đông nhất với hơn 18 triệu người, trong đó gần 72% dân số nằm trong độ tuổi lao động.

Trong 11 tỉnh và thành phố của khu vực đồng bằng sông Hồng, Hà Nội là Thủ đô và là thành phố lớn nhất còn Hải Phòng là thành phố cảng lớn nhất miền Bắc. Nằm giữa 2 thành phố này là tỉnh Hưng Yên và Hải Dương, được nối với nhau bằng quốc lộ 5A và tuyến đường sắt Hà Nội - Hải Phòng. Đường cao tốc ô tô Hà Nội - Hải Phòng vừa được khởi công vào tháng 5/2008 hứa hẹn sẽ tạo điều kiện để phát triển các tỉnh thuộc trục Đông - Tây này.

Nhiều dự án dọc theo đường quốc lộ và đường sắt đang được triển khai, sự phát triển mạnh mẽ của hai điểm đầu kinh tế Hà Nội và Hải Phòng cũng như những thuận lợi về vị trí của thành phố cảng đã giúp hình thành nên hành lang khu công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng với sự xuất hiện của 10 khu công nghiệp dọc theo quốc lộ 5A, và cụm khu công nghệ cao cùng nhiều khu công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ tại hai thành phố điểm đầu của tuyến công nghiệp này.

Hầu hết các nhà máy và các tiện ích công nghiệp khác đều nằm trong các khu công nghiệp có diện tích từ 20 - 30 hecta như khu công nghiệp Thăng Long (Hà Nội) hay đến gần 1.000 hecta như khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng). Khách thuê tại các khu công nghiệp nhận được nhiều chính sách ưu đãi đầu tư từ Chính phủ và được hưởng các điều kiện hạ tầng cơ sở hoàn thiện, thời hạn cho thuê ổn định và giá cho thuê tương đối thấp so với giá thuê các khu công nghiệp tại các nước châu Á khác. Bên cạnh đó, khách thuê cũng được hưởng nhiều thuận lợi và tiện ích đặc thù công nghiệp do nằm trong một khu sản xuất tập trung.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao

Nhu cầu về diện tích tại các khu công nghiệp được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp đang hoạt động. Theo Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2008, Hà Nội chỉ cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho 8 dự án đầu tư vào các khu công nghiệp (bằng 34,8% cùng kỳ năm 2007), với tổng vốn đầu tư đăng ký 42,4 triệu USD; điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư cho 25 dự án với tổng vốn điều chỉnh tăng thêm là 109,85 triệu USD.

Nhìn chung, số dự án và số vốn đầu tư cấp mới của Hà Nội đạt thấp, do quỹ đất đã có hạ tầng để cho thuê của thành phố không còn nhiều (các dự án chỉ chủ yếu tập trung vào khu công nghiệp Thăng Long giai đoạn 3, Nội Bài, Nam Thăng Long). Do tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã gần đạt 100%, nên hiện các khách hàng muốn thuê đất tại các KCN đều phải chuyển sang thuê tại các tỉnh Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh.

Trong khi đó, 80% diện tích đã được thuê ở các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên, bốn trong số bảy khu công nghiệp của tỉnh Hải Dương đã được thuê hết. Tỷ lệ này ở hai khu công nghiệp Nomura và khu công nghiệp Đình Vũ (giai đoạn một) tại Hải Phòng lần lượt là 95% và 100%.

Triển vọng khả quan

Thông thường các khu công nghiệp cho các nhà sản xuất thuê đất đã có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện với thời hạn thuê dài. Giá thuê trong các khu công nghiệp thường được tính bằng USD trên thời hạn thuê đất của các khu công nghiệp. Giá thuê đất tại các khu công nghiệp ở Hà Nội cao nhất. Trong quý I năm 2008, giá thuê đất tại khu công nghiệp Đại Từ - Hà Nội đã lên mức 150USD/m2/thời hạn thuê đất tối đa (38 năm). Giá thuê đất tại khu công nghiệp Sài Đồng B và Nam Thăng Long ở Hà Nội lần lượt là 125 USD/m2/41 năm và 100 USD/m2/44 năm.

Hầu hết các khu công nghiệp ở Hưng Yên và Hải Dương đều tập trung vào các ngành công nghiệp nhẹ như dệt may, sản xuất giày, chế biến thực phẩm. Giá thuê đất tại các khu công nghiệp này dao động ở mức 45 - 55USD/m2/thời hạn thuê.

Theo CBRE, triển vọng phát triển của các khu công nghiệp tại Việt Nam tương đối khả quan vì ngày càng nhiều các công ty sản xuất quốc tế đang xem xét việc thành lập công ty hoặc mở rộng hoạt động tại Việt Nam do Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về giá thuê đất và giá nhân công so với nhiều quốc gia châu Á khác.

Bên cạnh đó thị trường tiêu dùng cũng như nền kinh tế Việt Nam đều có triển vọng phát triển rất tích cực. Khu vực tư nhân đang phát triển mạnh mẽ cũng là một nguồn cầu rất lớn cho các dự án công nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2008, nhiều dự án công nghiệp và khu công nghiệp dọc hành lang khu công nghiệp Hà Nội - Hải Phòng này đã phát triển và xu hướng này được kỳ vọng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. Chính vì vậy, thị trường BĐS công nghiệp vẫn là “con gà đẻ trứng vàng”.

Theo Hà Nội Mới