Thời gian qua, sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) được thể hiện bằng tín hiệu giao dịch thành công tăng cao. Sự khởi sắc của thị trường lập tức kéo theo sự nhúc nhích tăng giá sản phẩm ở nhiều phân khúc.

Tăng giá 5-7%

Từ năm 2014, thị trường BĐS đã trên đà phục hồi, thể hiện bằng việc giao dịch trên hai thị trường chính là Hà Nội và TP. HCM tăng, các dự án mở bán nhiều, giá cả ổn định hoặc tăng nhẹ.

Quý I-2015, tình hình giao dịch BĐS trên hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục đà tăng. Tại Hà Nội có tổng cộng 4.879 căn hộ được mở bán mới từ 18 dự án, tăng 82% so với quý I-2014. Mặc dù trùng với dịp nghỉ Tết kéo dài, nhưng trên thị trường giao dịch mua bán vẫn diễn ra sôi động. Ước tính có khoảng 3.079 căn hộ đã được giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, con số này là khoảng 5.150 căn hộ đến từ 17 dự án ở tất cả các phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân, tăng gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước.

So với thời điểm năm 2014, sang đầu năm 2015, bên cạnh giao dịch tăng, hiện trên thị trường ghi nhận nhiều dự án, phân khúc có dấu hiệu tăng giá với mức tăng trung bình 5-7%. Tại Hà Nội, các dự án như dự án Home City (đường Trung Kính) của Văn Phú Invest, dự án Hòa Bình Green City của Công ty Hòa Bình, dự án Thăng Long Number One của Viglacera, CT2B 106 Hoàng Quốc Việt của Công ty Đầu tư xây dựng nhà Hà Nội, dự án Goldmark City của Công ty Địa ốc Việt Hân… cũng đã và sẽ tăng giá trong thời gian tới. Thậm chí, theo một số nhân viên sàn giao dịch, nhiều dự án đã có mức tăng giá từ 10-15%.

Việc tăng giá này về cơ bản được cho là “thuận theo tự nhiên”, theo từng giai đoạn triển khai dự án, giá được chủ đầu tư tăng lên qua các đợt mở bán. Bên cạnh đó, các chi phí tăng lên, đặc biệt trong thời gian tới, theo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), các dự án có thêm chi phí bảo lãnh khi mở bán dự án, nên nhiều chủ đầu tư cân đối lại mức giá để phù hợp với chi phí.

Bên cạnh các dự án tăng giá do chủ đầu tư, nhiều dự án khác tăng giá theo thị trường do hiện tượng mua đi bán lại, giá chênh theo đó cũng tăng đáng kể. Một nhân viên sàn giao dịch BĐS cho biết, dự án N04 (đường Hoàng Đạo Thúy) giá gốc từ 28 triệu/m², nhưng đến thời điểm này, chủ đầu tư đã bán hết lượng căn hộ. Các căn hộ được chủ nhà rao bán hiện nay có mức chênh khoảng 800 triệu đến 1,5 tỷ đồng so với giá gốc, với mức khoảng 38 triệu/m².

Ngoài ra, việc nhiều tuyến đường được mở rộng cũng giúp cho các dự án tăng giá theo. Ví dụ, dự án The Capital Garden tại 102 Trường Chinh, năm 2014 giá bán căn hộ dự án này trong khoảng 23-24 triệu đồng/m², nay tăng lên mức khoảng 27-28 triệu đồng/m², thậm chí một số căn đẹp còn được rao bán với giá khoảng 30 triệu đồng/m².

Tăng giá là xu hướng không bền vững

Bên cạnh việc tăng giá, thời gian qua thị trường song song tồn tại hai trạng thái bởi còn có những dự án được một số văn phòng nhà đất, cá nhân rao bán với giá thấp hơn giá của chủ đầu tư đưa ra, điển hình là trường hợp của dự án Tràng An (đường Phùng Chí Kiên, Hà Nội) của chủ đầu tư GP Invest, dự án chung cư Helios Tower (đường Tam Trinh, Hà Nội)...

Việc một số dự án tăng giá phản ánh sức mua thị trường đã phát triển trở lại, nhưng cũng gây lo ngại bởi đây là thời điểm thị trường vừa phục hồi, niềm tin của người mua nhà vừa quay trở lại, sự tăng giá có thể làm cho người dân e ngại việc có thể sẽ có một cơn “sốt” nữa trên thị trường. Ngoài ra, những thông tin thiếu tin cậy (thấp hơn giá chủ đầu tư) trên thị trường ít nhiều đã tạo nên sự “phập phồng” của giá nhà đất, gây “nhiễu” trong tâm lý của người dân đang có nhu cầu tìm mua nhà.

Trao đổi với Báo Hải quan, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, giá chủ đầu tư đưa ra là giá đã cân nhắc tất cả các yếu tố về hiệu quả kinh tế, hiệu quả đầu tư, về nhu cầu thị trường của sản phẩm. Còn giá của các nhà cung cấp thứ phát khác như các sàn là giá do thị trường tại thời điểm đó điều chỉnh. Theo ông Quang, không nên quá lo lắng thị trường BĐS hiện nay đang tăng giá, bởi trên thực tế thị trường BĐS có những giai đoạn họ đã phải giảm giá rất nhiều. Thời điểm này, kinh tế phát triển buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá để đạt được lợi nhuận kỳ vọng.

Tuy vậy, ông Trần Ngọc Quang cũng cho rằng “còn tồn tại một hình thức là có thể có một số sàn, một số chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận bất thường ở một giai đoạn nhất định để nhờ các sàn đẩy giá hay thổi giá lên. Hiện tượng này không phải là nhiều và nếu có thì đó là việc làm không chuyên nghiệp. Nếu làm theo cách đó sẽ phá hoại sự phát triển lành mạnh của thị trường”.

Để mua được nhà với giá tốt nhất, ông Trần Ngọc Quang cho rằng người mua phải có sự tham khảo, tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư và đặc biệt là sàn BĐS. “Hiệp hội BĐS Việt Nam kỳ vọng Chi hội Môi giới BĐS vừa được thành lập sẽ tham gia quản lý và định hướng thị trường để không còn tình trạng giá cả không minh bạch hay sự không lành mạnh của thị trường”, ông Quang cho biết thêm.

Nhận định về vấn đề này, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam tại Hà Nội, hiện tượng tăng giá bán 5-7% của một số chủ đầu tư chỉ ở một số ít dự án đơn lẻ, họ có cơ hội tăng giá là do dự án có lợi thế về chất lượng cũng như vị trí. Tuy nhiên, thời gian tới động thái tự tăng giá của chủ đầu tư sẽ ít đi khi nguồn cung tăng mạnh, khi đó sẽ có nhiều sự cạnh tranh trên thị trường nên các chủ đầu tư sẽ khó có thể tăng giá đồng loạt, bởi nếu tăng thì sẽ khó bán cho người mua nhà. Theo đó, việc tăng giá đồng loạt sẽ là xu hướng không bền vững trên thị trường.