Theo chiến lược phát triển đô thị tại Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha đất hiện nay lên 460.000 ha vào năm 2020. Qua đó, diện tích nhà ở sẽ nâng từ bình quân 11,7 m2/đầu người lên 20 m2/đầu người với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến hàng chục triệu m2 mỗi năm.
Bên cạnh đó, do ngày càng có nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống và du lịch tại Việt Nam nên nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, phòng lưu trú khách sạn cho người nước ngoài cũng tăng cao. Điều này cho thấy thị trường nhà đất Việt Nam sẽ ngày càng sôi động. Tuy nhiên, hiện nay phần lớn DN kinh doanh BĐS tại Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu thị trường. Và họ đang loay hoay tìm hướng huy động vốn bằng nhiều phương thức khác nhau.
Vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu - khó khả thi
Trong lĩnh vực BĐS, DN nào có vốn lớn thì thực hiện các dự án lớn, DN vốn ít thì thực hiện dự án nhỏ nhưng trên thực tế không có một DN nào có đủ vốn để làm hết cả dự án. Thị trường BĐS Việt Nam còn phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng do thị trường tài chính chưa phát triển và khi có những biến động xảy ra như hiện nay rõ ràng ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS.
Trong giai đoạn này, việc vay ngân hàng để đầu tư cho BĐS là vô cùng khó bởi lãi suất ngân hàng ngày một tăng, giá vật liệu xây dựng tăng cao và dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Thông thường đối với một dự án đầu tư có hiệu quả tốt, mục vốn vay ngân hàng chỉ nên chiếm 1/3 trên tổng vốn đầu tư của một dự án hoặc ít hơn càng tốt. Và nếu DN nào vay nhiều hơn tỷ lệ này thì chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Nhiều chủ DN cho biết: với lãi suất vay ngân hàng như hiện nay thì chỉ 5 năm là hết vốn và không một dự án nào có mức lãi đủ bù đắp khoản lãi lớn như vậy.
Trước thực trạng đó, không ít DN đã chọn phương thức phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn vay. Đây là một biện pháp huy động vốn thuộc về vĩ mô, thuộc về DN chứ không phải cho cả thị trường BĐS. Hơn nữa, hiện nay không phải DN nào cũng có thể phát hành trái phiếu được. Những DN được hỗ trợ từ ngân hàng, những DN có uy tín, có thương hiệu mạnh, có dự án hấp dẫn, khả thi và hầu hết phải có đơn vị bảo lãnh mới có khả năng đạt được mục tiêu đề ra với việc phát hành trái phiếu.
Thực tế cho thấy phương pháp này còn quá mới mẻ đối với thị trường Việt Nam, do đó việc huy động vốn dưới hình thức này cũng không mở rộng đối với mọi DN trong ngành. Nhìn chung kiểu phát hành trái phiếu dạng như thế này không căn cơ mà vấn đề là phải xây dựng được một thị trường tài chính phục vụ cho BĐS.
Khách hàng - kênh huy động vốn hữu hiệu nhất
Phương thức liên doanh, liên kết với các DN nước ngoài cũng được coi là một phương thức hữu hiệu để thực hiện dự án. DN trong nước, với mối quan hệ và sự thông hiểu tình hình địa phương sẵn sàng bỏ thời gian cho các thủ tục xin lập dự án, đền bù giải toả. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn, về kinh nghiệm nhưng ngại khâu thủ tục kéo dài và khó tìm được địa điểm thích hợp để xây dựng dự án.
Khi liên doanh được thành lập, dự án sẽ dễ dàng và nhanh chóng được tiếp tục triển khai thực hiện, có lợi cho cả đôi bên. Tuy nhiên khi xúc tiến việc liên doanh với DN trong nước, các đối tác nước ngoài thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về về năng lực của đối tác, quy mô và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất. Do đó, các DN BĐS Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng phải là những DN mạnh. Vậy thì các DN địa ốc nhỏ, yếu sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, phương thức huy động vốn thông qua khách hàng là người mua nhà, đất vẫn là biện pháp quan trọng nhất trong vấn đề giải quyết tài chính cho thị trường BĐS. Để có thể đảm bảo có người mua chắc chắn, chủ đầu tư phải cam kết xây dựng công trình với một số tiêu chuẩn rõ ràng về giá cả, vật tư và trong hợp đồng giữa hai bên phải có ràng buộc trách nhiệm cụ thể.
Tất cả phải đảm bảo một tiêu chuẩn giá cả hợp lý nhất. Các công trình phúc lợi khu vực, về hạ tầng cơ sở, chính sách hậu mãi chủ đầu tư phải thực hiện rõ ràng. Riêng vấn đề thời gian giao nhà, đất phải trả góp từng đợt dài hạn nếu thực hiện không đúng khách hàng và chủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồng thoả thuận.
Trên thế giới hiện các nước tiên tiến đang áp dụng hình thức phân công chuyên môn hoá: một người phụ trách xây dựng, một người chuyên tổ chức bán hàng. Nhiều chủ đầu tư hợp tác với một Cty môi giới và thông qua sàn giao dịch BĐS, Cty môi giới tổ chức huy động vốn góp tiền cho tiến độ xây dựng công trình. Theo đó, khách hàng góp tiền trước cũng sẽ được lợi vì chắc chắn được mua với giá thấp hơn.
Theo công bố mới nhất vào ngày 30/6/2008 của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS Jones Lang LaSalle cho thấy sự cải thiện rất rõ rệt của thị trường BĐS Việt Nam. Nếu tính trên bình diện toàn cầu, tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đứng ở vị trí số 11 trong tổng số 28 thị trường có mức độ cải thiện nhiều nhất.