Thị trường bất động sản có vẻ như đang “rậm rà, rậm rịch” trong mấy tháng qua, nhiều chủ đầu tư đua nhau giới thiệu dự án, số người tìm hiểu dự án cũng tăng hơn trước. Tuy nhiên, khó khăn vẫn còn nhiều. Theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, không phải dự án nào cũng bán được sản phẩm.

Giải bài toán tài chính

Một trong những nguyên nhân của đợt sốt đất hồi năm 2007 được nhiều chuyên gia lý giải là do nguồn cung quá ít. Mặt khác, xuất phát từ tăng trưởng tín dụng dồi dào đã góp phần gây nên cơn sốt bất động sản. Còn nay, sau 6 - 7 năm trải qua cơn “bạo bệnh”, thị trường có vẻ khá lên một chút nhưng nguồn cung quá nhiều! Đơn cử tại tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, trong một khu vực nhỏ đã có đến hàng ngàn căn hộ chung cư đang xây dựng, như: dự án Sunrise có gần 2.000 căn hộ, Hoàng Anh Thanh Bình hơn 1.000 căn hộ, Him Lam Riverside gần 1.000 căn hộ, đó là chưa kể hàng loạt dự án khác đang được rào giậu che chắn, có thể mở bán bất cứ lúc nào.

Ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty Him Lam Land cho biết, thật khó để quên câu chuyện cạnh tranh này. Khởi nguồn là dự án Hoàng Anh Thanh Bình. Khoảng năm 2011, trong đại hội cổ đông ông chủ dự án tuyên bố thẳng, sẽ bán giảm giá 50% so với dự án liền kề, lúc đó thị trường đã khó lắm, thông tin này càng khiến tình hình u ám hơn. Tâm lý đợi chờ giảm giá lan ra cả thị trường. Năm sau, tháng 10-2012, dự án chính thức công bố, lại nằm ngay đầu đường Nguyễn Hữu Thọ nên hút hết khách. Dự án khác kế đó là Sunrise City, chịu không nổi áp lực cũng buộc phải hạ giá. “Mặc dù dự án mình xây dựng trước, nhưng vì nằm bên trong, nhưng cũng chỉ cách 100m chứ mấy, coi như hứng đủ các đợt “dội bom” giảm giá của dự án phía trước. Cứ một đợt dự án kế bên công bố giảm giá là gần cả một thời gian dài chúng tôi không có một người khách nào tìm đến”, ông Phúc kể. “Trong cái khó ló cái khôn, vì dự án xây xong nên mời khách lên tận nơi coi căn hộ thật; biết được cái khó của khách hàng là tài chính, nên áp dụng ngay cách kéo dài việc thanh toán, chỉ đóng 50% là dọn vào ở, còn lại thanh toán 5 năm với lãi suất cố định 6%/năm”. Nhờ cách làm này, tất nhiên không phủ nhận là thị trường có chuyển động tốt hơn nên trong năm qua dự án Him Lam Riverside đã bán được một số căn!

Ở vùng đất nóng này, việc cạnh tranh vẫn chưa dừng lại. Mới đây nhất, dự án Hoàng Anh Thanh Bình lại tiếp tục mở bán lốc B, chủ đầu tư lại tung ra chìa khóa cạnh tranh mới: từ nay cho đến tháng 6-2016, thời điểm giao nhà, chỉ đóng 50%, chia nhỏ mỗi tháng đóng 17 triệu đồng! Tức là lợi thế kép, ngoài yếu tố giảm giá sâu so với dự án lân cận còn kéo dài thời gian thanh toán, dù đã xây lên tầng thứ 27, trong khi chỉ còn 13 tầng nữa là hoàn tất việc xây dựng. Với chiêu mới được tung ra, chắc chắn các “đối thủ” phải nghiền ngẫm nhiều hơn trước khi có đối sách mới ra đời, nếu không muốn hàng của mình tiếp tục tồn kho, còm lưng “nuôi” ngân hàng.

Cũng trên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, đoạn thuộc huyện Nhà Bè, hàng loạt dự án chung cư bị nhấn chìm trong các cuộc “cách mạng” về hạ giá: dự án An Tiến giảm giá 20% còn 14,1 triệu đồng/m² bán sạch sẽ, trong khi dự án kế bên bán tới giá trên 25 triệu đồng/m² - chủ đầu tư chào bán miệt mài. Nhưng chưa hết, hiện nay một dự án khác là The Park Resident, cơ cấu diện tích căn hộ nhỏ lại, giá bán chỉ còn một nửa so với các dự án chung cư kế cận.

Ít tiền nhưng phải tiện ích

Không thể lao vào cuộc chiến về giá đối với các dự án địa ốc cao cấp, các dự án phân khúc bình dân hướng đến khách hàng thu nhập thấp bằng các yếu tố tiện ích thuận lợi cho người ở.

Mới đây Công ty Địa ốc 8 đã tung dự án chung cư gần 300 căn hộ ở trung tâm quận 8 và bán khá tốt. Yếu tố mà dự án này hút hàng đầu tiên là diện tích căn hộ tương đối nhỏ, dưới 70m², kế tiếp giảm giá bán 13,2 triệu đồng/m². Anh Nguyễn Trọng khá hồ hởi khi cho biết đã không chần chừ khi đặt mua căn hộ của dự án. Anh kể, lúc mới cưới vợ đã mua căn hộ ở chung cư Conic, Bình Chánh định cư, tuy hơi xa nhưng giá rẻ phù hợp túi tiền. Một thời gian sau, con cái ra đời, bắt đầu gợn nên nỗi lo nhu cầu chữa bệnh, lo học hành cho con. Rồi một ngày nọ giúp vợ đón con đi học về nhà, đường xa, đứa trước lim dim ngủ gục, đứa ngồi sau yên xe quẹo đầu qua một bên mà ngủ. Anh giật mình, lo thon thót đưa con về tới nhà, ngay tức tốc tìm mua chỗ ở này để tiện bề đưa đón con cái. Thế là huy động mọi nguồn lực, anh Trọng đã mua được căn hộ ưng ý, giá bán 14 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh nhận xét, hầu hết các dự án phân khúc trung bình mà công ty đã phân phối trong thời gian qua đều phải có tiện ích tối thiểu: gần trường học, nơi khám chữa bệnh, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí. “Không phải ngẫu nhiên mà các chủ đầu tư xây dựng chung cư đều giới thiệu dự án cách chỗ này chỗ nọ bao nhiêu km. Những thông tin tưởng chừng khơi khơi nhưng lại là yếu tố quyết định “sống còn” để bán căn hộ” - ông Minh khẳng định.