Từ ngày 1-7, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực.

Tạo niềm tin với người mua nhà

Từ ngày 1-7, DN BĐS sẽ phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Điều này sẽ loại bỏ bớt trên thị trường BĐS những DN kiểu “tay không bắt giặc”, tạo niềm tin hơn đối với những người mua nhà.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, mức vốn pháp định đó chỉ là mức sàn chứ không nên áp dụng cho tất cả các dự án. Mức vốn pháp định nên áp dụng theo quy mô của từng dự án và không được dưới 20% tổng vốn đầu tư toàn dự án. Điểm nữa là ngoài vấn đề liên quan đến vốn pháp định thì cũng phải tránh việc đầu tư dàn trải quá nhiều dự án cùng một lúc. Điều đó sẽ khó đảm bảo các dự án hoàn thành tiến độ đúng thời hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng GĐ Cty CP đầu tư dầu khí Toàn Cầu, đến thời điểm này các DN BĐS vẫn đang lúng túng và băn khoăn việc NH sẽ đứng ra bảo lãnh tín chấp hay thế chấp. Bởi không phải DN nào cũng có tài sản để thế chấp, nhất là các dự án lớn cả nghìn tỷ.

Trong khi, ngân hàng (NH) quy định rủi ro càng lớn thì phí bảo lãnh sẽ càng cao. Đối với các DN BĐS không có tài sản thế chấp thì mức rủi ro sẽ càng cao, đồng nghĩa với việc phí bảo lãnh của NH sẽ lớn.

Trao đổi với PV, ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát cho rằng, hướng dẫn luật phải đề rõ mức phí bảo lãnh là bao nhiêu, hay chí ít phải ghi rõ phần trăm theo giá bán căn hộ. Nếu như một căn nhà có phí bảo lãnh thấp thì người mua nhà mới đỡ lo hơn về giá bán căn hộ.

“Hiện nay vấn đề phí bảo lãnh vẫn khá mù mờ khiến người mua nhà chẳng biết sẽ bị “phụ trội” lên bao nhiêu để quyết định mua. Trong khi đó, chủ đầu tư thì mượn cớ này để “thổi giá” nhà lên cao nhằm kiếm lời. Theo tôi, Bộ Xây dựng và NHNN phải có hướng dẫn cụ thể và chi tiết để người mua nhà biết và nắm được, tránh tình trạng “mập mờ” để các DN BĐS hưởng lợi”, ông Sơn phân tích.

Giúp giải phóng hàng tồn kho

Cũng từ ngày 1-7, người nước ngoài và người Việt ở nước ngoài sẽ được mua nhà tại Việt Nam.

Một điểm quan trọng trong chính sách này là người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam là đã được phép mua nhà, kể cả căn hộ chung cư hoặc nhà đất. Trong trường hợp họ không còn nhu cầu ở thì có thể bán lại hoặc cho thuê. Điều này sẽ thu hút được một số nhà đầu tư nước ngoài đối với BĐS trong nước.

Thực tế, chính sách này sẽ làm giảm bớt lượng hàng tồn kho BĐS nhưng chủ yếu ở các dự án nội đô chứ với những dự án ven đô thì rất khó có thể thu hút lượng khách hàng này. Bởi thứ nhất, nơi làm việc của người nước ngoài chủ yếu nằm ở khu vực nội đô. Thứ hai, cơ sở hạ tầng cũng như các tiện ích như đường sá, phương tiện công cộng,... cũng chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Nhìn chung, những chính sách, quy định mới có hiệu lực này sẽ giúp cho thị trường BĐS trở nên công khai và minh bạch hơn. Đồng thời, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà nhiều hơn. Song song với đó, cũng sẽ loại bỏ bớt được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính cũng như năng lực quản lý, triển khai dự án.

Trao đổi với PV, luật sư Nguyễn Anh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội nhận định, bảo lãnh BĐS là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro cao hơn so với các loại hình khác bởi yêu cầu là phải bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi, tiến độ dự án cũng như tiến độ bàn giao lại có nhiều yếu tố nằm ngoài sự kiểm soát của NH, ví dụ như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình...

Hiện tại, mức phí bảo lãnh mà các NH đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Đối với việc bảo lãnh BĐS, mức độ rủi ro khác nên mức phí bảo lãnh cũng sẽ khác.