- Đến tháng 10/2018, bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh đã hiện lên khá rõ nét. Khu Nam Sài Gòn trước đây khá “nóng”, hiện không còn được ưu ái.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ đang có xu hướng đi xuống rõ ràng, toàn thị trường đang trong giai đoạn suy thoái. Nhiều nhà đầu tư đang loay hoay xả hàng.

Khu Nam “vuột” ngôi vương

Người viết bài có anh bạn, do chuyển nơi sinh sống, cần bán căn hộ gần nhưng mới tinh, trang bị nội thất toàn gỗ xịn, diện tích 98m2 trong khu chung cư Ngọc Lan, với giá 2,2 tỷ đồng, tính ra mỗi mét vuông có giá khoảng 22,4 triệu đồng mà gần nửa năm chưa bán được. Đáng nói, khu chung cư Ngọc Lan tọa lạc tại một khu vực “hot” bậc nhất trên địa bàn quận 7, chỉ cách Phú Mỹ Hưng một con đường có đủ tiện nghi cao cấp, siêu thị, hồ bơi... Khoảng cách từ khu chung cư Ngọc Lan di chuyển vào trung tâm TP cũng chỉ có 7km.

Các khu căn hộ trên địa bàn quận 7, kể cả những khu căn hộ cao cấp, sang trọng bậc nhất là đối tượng được xả hàng mạnh trên các trang quảng cáo mua bán, mạng xã hội.... Mặt bằng giá BĐS nói chung và giá căn hộ nói riêng trên địa bàn các quận ở Khu Nam Sài Gòn đến thời điểm hiện nay đã dễ chịu hơn rất nhiều so với những khu vực khác, đặc biệt là Khu Đông Sài Gòn. Giá bán căn hộ qua sàn hay qua tay nhà đầu tư thứ cấp và giá bán hàng lần đầu của các dự án trên địa bàn các quận ở Khu Nam hiện nay, nếu so với Khu Đông Sài Gòn thấp hơn từ 5 - 10 triệu đồng/m2.

Đem chuyện này trao đổi với anh Nguyễn Văn Bình (một nhà đầu tư khá thành công và có nhiều kinh nghiệm về thị trường BĐS), anh cho biết, Khu Nam cách đây 10 năm là đỉnh cao của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh nhưng từ 5 năm trở lại đây, vị thế này hiện đã bị Khu Đông soán ngôi. Khu Nam hiện nay mặc dù dân số chưa lấp đầy nhưng đang đối mặt với nhiều khó khăn, từ hạ tầng kết nối đến vấn đề môi trường, ngập nước. Ví như, những vấn nạn về môi trường mùi hôi phát tán từ bãi rác Đa Phước liên tục tiếp diễn nhiều năm chưa khắc phục được. Tuyến đường Huỳnh Tấn Phát là xương sống giao thông của quận 7, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ vào trung tâm, hiện nay quá tải, mỗi tháng 2 đợt bị ngập nước kéo dài cả chục ngày... "Khu Nam rất nhiều tiềm năng, khoảng cách từ trung tâm Khu Nam vào trung tâm TP rất ngắn nhưng do có quá nhiều vấn đề cứ lặp đi lặp lại nhiều năm nên BĐS Khu Nam không thể “ngóc đầu” lên được. Các nhà đầu tư thứ cấp hết kiên nhẫn, xả hàng, rút vốn đầu tư vào các khu vực khác. Khu Đông hiện nay đã cao hơn Khu Nam cả chục triệu đồng/m2, đặc biệt là càng cao cấp khoảng cách giá càng tăng." - anh Bình nhận định.

“Mùa Đông” đã về trên phân khúc căn hộ?

Báo cáo thị trường quý III/2018 của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, tính từ quý IV/2017 đến nay, nguồn cung và sức mua của phân khúc căn hộ liên tục giảm (3 quý liên tiếp). Đặc biệt, tình hình sụt giảm nguồn cung và số lượng căn hộ tiêu thụ được trong quý 3/2018 đã nhảy vọt. Trong quý 3/2018 nguồn cung giảm 21% so với quý 2 (7.150 căn hộ). Trong quý 3/2018 chỉ có khoảng 6.000 căn hộ được giao dịch, giảm gần 20% so với quý 2/2018. Trong nhận định của mình, DKRA đánh giá, dù các DN liên tục điều chỉnh nguồn hàng giảm dần qua các quý, sức mua căn hộ vẫn không mấy cải thiện. Tuy nhiên, báo cáo thị trường quý III/2018 của Savills Việt Nam có sự khác biệt về con số với DKRA nhưng vẫn cho thấy một xu hướng chung của phân khúc căn hộ đó là đi xuống. Theo Savills Việt Nam, quý III/2018 lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 10.000 căn (cả ở dự án mới và cũ) giảm 30% theo quý và giảm 13% theo năm. Cả quý III, TP Hồ Chí Minh có khoảng 7.700 căn hộ chào bán ra thị trường, giảm 26% theo quý và giảm 47% theo năm.

Phân tích nguyên nhân sụt giảm số lượng tiêu thụ ở phân khúc căn hộ, các Công ty nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định là do nguồn cung quá dồi dào, bình quân mỗi năm có từ 40.000 - 50.000 căn hộ được đưa ra thị trường (mặc dù nguồn cung quý III giảm nhưng hàng tồn còn rất nhiều). Nguồn cung dồi dào khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại gặp khó khăn, mặt bằng giá căn hộ không tăng khiến những người đầu tư thứ cấp lao đao. Thậm chí phải chấp nhận cắt lỗ, họ không còn tham gia thị trường như những giai đoạn nguồn cung khan hiếm. Khi các nhà đầu tư thứ cấp không tham gia thị trường căn hộ, sức mua của toàn phân khúc căn hộ sụt giảm là điều dễ hiểu. Một chuyên gia (đề nghị giấu tên) ví von khá dí dỏm: “Dường như mùa Đông đã về… trên phân khúc căn hộ”.