Thị trường mặc dù đang trên đà phục hồi nhưng chưa thật sự vững chắc. Nguồn cung lớn ở phân khúc cao cấp nhưng không phù hợp với nhu cầu.

Tồn kho giảm nhưng số dự án tạm ngưng thi công tăng. Thiếu minh bạch và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Đó là nhận định của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh (HoREA) về thị trường BĐS trên địa bàn trong giai đoạn vừa qua.

Cao cấp thừa, bình dân thiếu

Báo cáo về tiềm năng và giải pháp phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh mới đây của HoREA cho thấy, mặc dù thị trường đang trên đà phục hồi khá nhanh nhưng chưa thật sự vững chắc. Nguồn cung ở phân khúc BĐS cao cấp rất lớn, trong lúc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Cụ thể, theo ước tính, từ quý IV/2015 đến năm 2017, thị trường TP Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 57.500 căn hộ thuộc 92 dự án hiện hữu và tương lai sẽ gia nhập thị trường. Trong đó có khoảng 33% tổng nguồn cung dự kiến sẽ được hoàn thành trong các năm 2015 - 2016, đồng thời có đến 70% tổng nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, trên cơ sở đánh giá sức cầu, nhiều chuyên gia cho rằng, những dự án có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn hộ (75 - 80m2) hiện tại không phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Thực tế, với quy mô dân số khoảng 8 - 10 triệu người, phần lớn là trẻ, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền tại TP Hồ Chí Minh là rất lớn, tuy nhiên vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu.

Tồn kho giảm, dự án ngưng thi công tăng

Kể từ nửa cuối năm 2014 đến nay, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự hồi phục rõ rệt. Hàng loạt dự án mới được giới thiệu, nhiều dự án “trùm mền” tái khởi động, số lượng tồn kho giảm mạnh. Cụ thể, theo báo cáo của Sở Xây dựng, số lượng căn hộ tồn kho tính từ thời điểm cuối năm 2012 của 26 dự án nhà ở với hơn 1.200 căn, đến nay chỉ còn lại 2.382 căn. Tính lũy kế đến nay, các chủ đầu tư BĐS tại TP Hồ Chí Minh đã giải quyết được 12.108 căn hộ tồn kho, chiếm tỷ lệ 83,5%.

Tuy nhiên, theo HoREA, trong tổng số 1.219 dự án trên toàn TP có đến 405 dự án chưa khởi công, 189 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án phải tạm ngưng thi công (nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 41,18%). Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc nhiều dự án buộc phải ngưng thi công có một phần nguyên nhân xuất phát từ khó khăn trong khâu đền bù giải tỏa: “Nhiều dự án BĐS không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại thì DN không thể thỏa thuận đền bù được. Do vậy, Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ DN để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội”.

Thiếu minh bạch và nguy cơ bong bóng

Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng là tính không minh bạch. Sự thiếu minh bạch thể hiện ở nhiều góc độ, chẳng hạn: Nhiều chủ đầu tư dự án đã tự động "gắn mác" cao cấp cho sản phẩm để bán với giá chênh lệch lên tới 5 - 10 triệu đồng/m2. Hoặc chỉ vài ngày sau mở bán, rất nhiều công ty đã loan báo "số lượng khách hàng đặt mua với tỷ lệ trên 70%...". Thậm chí, có những dự án, chủ đầu tư (hoặc đơn vị bán hàng) còn "mạnh miệng" tuyên bố "80 - 90% số lượng căn hộ (nền đất) đã được bán ngay trong ngày mở bán đầu tiên"!

Theo các chuyên gia, đây chỉ là một trong số nhiều "chiêu trò" đánh vào tâm lý khách hàng nhằm tạo "hiệu ứng đám đông". Thực tế, có đến 60% khách hàng là nhà đầu tư. Thị trường đã manh nha xuất hiện dấu hiệu của đầu cơ, số lượng dự án tăng nhanh, giá bán cũng được đẩy lên cao. Do vậy, bên cạnh chính sách tín dụng BĐS lỏng lẻo, thiếu kiểm soát, sự thiếu minh bạch và loạn số liệu cũng là mầm mống dẫn đến nguy cơ tái diễn tình trạng bong bóng BĐS trong tương lai.