Thị trường bất động sản TP.HCM từ đầu năm đến nay có nhiều diễn biến khá bất ngờ, vượt ngoài suy đoán ban đầu của không ít người.

Càng về cuối năm, sự khởi sắc càng thể hiện rõ nét và theo giới kinh doanh địa ốc, năm 2014 là cột mốc đánh dấu một chu kỳ mới của thị trường.

Kỷ lục về thanh khoản

Có thể nói, yếu tố bất ngờ đầu tiên phải kể đến là thị trường căn hộ. Diễn biến thị trường căn hộ đến thời điểm này đã khác xa so với nhận định hồi đầu năm của giới chuyên môn rằng, năm 2014 là một năm nhiều khó khăn, lượng căn hộ ế sẽ tiếp tục tăng cao do nguồn cung lớn, nhu cầu không nhiều.

Nhìn vào kết quả khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường và cơ quan chức năng qua 9 tháng đầu năm, có thể khẳng định, năm 2014, thị trường căn hộ ở TP.HCM có sự đột phá lớn. Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2014 của Công ty Savills, trong quý này, có 10 dự án mới và các giai đoạn mới của 4 dự án hiện hữu chào bán, với hơn 4.600 căn hộ, tăng 19% theo quý và 103% theo năm. Đây là mức tăng trong một quý mạnh nhất kể từ quý II/2011.

Theo Savills, tính đến quý III/2014, thị trường sơ cấp có khoảng 17.100 căn hộ ra hàng, tăng 13% theo quý và 14% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ là 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 7 điểm phần trăm theo năm. Trong quý này, có khoảng 3.280 căn hộ được bán, tăng 29% theo quý và 85% theo năm. Đây là lượng căn hộ được bán ra cao nhất kể từ quý IV/2010. Trong đó, quận 2 và quận 7 tiếp tục dẫn đầu về lượng giao dịch với 40%, theo sau là Tân Phú, Thủ Đức, quận 12 và Bình Tân chiếm tổng cộng 30%.

Còn theo CBRE, chỉ tính riêng trong quý III/2014, thị trường bất động sản TP.HCM có 3.104 căn hộ chào bán, tăng 95,8% so với cùng kỳ năm trước. Số căn hộ bán tăng 8,6% so với quý trước và 94,8% so với cùng kỳ năm trước, tương đương khoảng 3.300 căn hộ. Đây là giai đoạn có tính thanh khoản kỷ lục của thị trường trong nhiều năm qua.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm nay, đã có 5.700 căn hộ chính thức được tiêu thụ, tăng 83% so với cùng kỳ. Với những con số trên, nếu so sánh với thời điểm sốt của thị trường hoặc so với nguồn cung đang tồn đọng, thì chưa phải là nhiều, song nếu so với sự trì trệ 4 năm qua của thị trường, thì lượng tiêu thụ trên là rất cao.

Bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc, kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE cho rằng, sự khác biệt lớn nhất của thị trường căn hộ ở TP.HCM năm 2014 so với những năm trước đây là sự thay đổi về thiết kế. Nếu như trước đây, các dự án chào bán có diện tích phổ biến của căn hộ 2 phòng ngủ trong phân khúc cao cấp là 100 - 120 m2, thì hiện nay chỉ còn 80 - 87 m2, nhằm hướng đến người mua có ngân sách hạn chế.

Cũng theo bà Dung, hiện nay, các chủ đầu tư, đặc biệt là chủ đầu tư chưa có nhiều dự án đã phát triển trên thị trường, chỉ chào bán dự án sau khi đã xây xong một số tầng, thay vì sau khi hoàn thành phần móng như trước đó. Đây chính là giai đoạn các chủ đầu tư đang chứng minh năng lực của mình để lấy lại niềm tin của khách hàng.

Không chỉ từ báo cáo, ghi nhận từ thực tế thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua cũng cho thấy, thị trường đang có sức hút tốt, trong đó nhiều dự án từng “bất động” trước đây, nay trở lại đưa sản phẩm ra thị trường và đã có sức hút mạnh.

Cụ thể, tính đến tháng 10/2014, Tập đoàn Novaland đã chính thức bán thành công ra thị trường hơn 2.100 căn hộ. Công ty Nam Long cũng cho biết, từ đầu năm đến cuối tháng 10/2014, Công ty đã bán thành công 1.300 căn hộ, dự kiến cả năm 2014 sẽ bán 1.700 căn hộ. Còn với Tập đoàn Hưng Thịnh, theo thống kê sơ bộ, từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp này đã bán thành công ra thị trường hơn 1.200 căn hộ…

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, sức hấp thụ của phân khúc thị trường căn hộ thời gian qua rất tốt, dù thị trường vẫn còn trong giai đoạn phân hóa mạnh, chỉ những dự án có chất lượng thực sự, tiến độ xây dựng đảm bảo và chủ đầu tư uy tín mới có được kết quả bán hàng tốt.

“Điều quan trọng nhất của thị trường thời gian qua là đã giúp nhiều chủ doanh nghiệp nhận ra một thực tế là, không thể đầu tư bất động sản theo kiểu ‘tay không bắt giặc’ trong giai đoạn hiện nay, mà muốn được thị trường chấp nhận, doanh nghiệp phải tạo dựng được uy tín với khách hàng”, ông Thanh nói và cho rằng, niềm tin trên thị trường đã dần phục hồi, nhiều chủ dự án sau thời gian dài “án binh” đã bắt đầu khởi động trở lại, không chỉ phân khúc căn hộ, mà các phân khúc khác của thị trường cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động hơn trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản thời gian qua đã hồi phục rõ ràng, chứ không còn là dấu hiệu. Sự phục hồi của thị trường được phản ảnh qua số lượng giao dịch thành công tăng lên rất mạnh. Có thể nói, thị trường đã thực sự chạm đáy và sẽ tiếp tục diễn biến tích cực nhờ tác động từ các chính sách mới thông thoáng của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở

Sự phân hóa mạnh mẽ

Một diễn biến bất ngờ khác của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay là thị trường đang có sự phân hóa khá mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp. Số lượng căn hộ được tiêu thụ thời gian qua tăng khá mạnh so với những năm trước, nhưng “sân chơi” chủ yếu dường như chỉ tập trung vào các đại gia như Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh, Hoàng Anh Sài Gòn,  Danh Khôi… Đây là những doanh nghiệp biết nắm bắt cơ hội, tạo dựng được uy tín và có sản phẩm tốt.

Thực tế trên đã dẫn đến làn sóng ngầm về xu hướng “cá lớn nuốt cá bé”. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, uy tín trên thị trường đang săn lùng, mua lại khá nhiều dự án “trùm mền” của các doanh nghiệp yếu năng lực, thiếu chuyên môn để làm “sống lại” những dự án này.

Chỉ tính từ đầu năm đến nay, Novaland đã mua lại hàng loạt dự án của các doanh nghiệp có dự án “trùm mền”, sau đó nhanh chóng triển khai xây dựng, đưa sản phẩm ra thị trường và nhận được kết quả bán hàng khá tốt. Mới đây, Novaland chính thức công bố 15 dự án có quy mô lớn và cho biết sẽ lần lượt triển khai những dự án này trong thời gian tới.

Cũng tính từ đầu năm đến nay, Tập đoàn Hưng Thịnh đã mua hoặc hợp tác đầu tư 6 dự án bất động sản. Mới đây nhất, theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn vừa kết thúc đàm phán với Công ty cổ phần Cơ khí - Xây dựng Bình Triệu trong việc hợp tác đầu tư làm “sống lại” Dự án Khu dân cư Bình Triệu (có tổng diện tích hơn 2,3 ha, gồm 3 khối nhà chung cư với căn hộ có diện tích vừa phải). Dự án có tổng mức đầu tư 2.000 tỷ đồng, dự kiến được giới thiệu ra thị trường vào quý III/2015.

Ngoài ra, mới đây, Hưng Thịnh đã mua đứt một dự án có quy mô 300 căn hộ trên đường Phan Văn Hớn, quận 12, TP.HCM của một doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính bằng hình thức mua lại dự án hoặc hợp tác đầu tư xây dựng.

Còn với Tập đoàn Đất Xanh (DXG), theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn, từ đầu năm đến nay, DXG đã mua lại 4 dự án bất động sản. Gần đây nhất, Tập đoàn mua lại một dự án bất động sản có diện tích hơn 7,5 ha tại quận 9, TP.HCM. Trước đó, DXG đã mua lại thành công Dự án Water Garden (khu dân cư phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM) từ Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI).

Dự án Sài Gòn Water Garden có diện tích gần 2,1 ha, nằm tại vị trí khá đắc địa ven sông Sài Gòn. Dự án từng được PPI đặt tham vọng chi 1.275 tỷ đồng để phát triển thành khu phức hợp với các hạng mục như căn hộ cao cấp, khu thương mại và dịch vụ. Tuy nhiên, do gặp khó khăn về tài chính từ đầu năm 2013, PPI không đủ sức tự triển khai, nên đã kêu gọi các nhà đầu tư hợp tác triển khai hoặc chuyển nhượng lại. Dự án này trước đây được PPI ngã giá 280 tỷ đồng, nhưng cuối cùng được DXG mua lại với giá chỉ hơn 80 tỷ đồng. Dự kiến, đầu năm 2015, DXG sẽ làm “sống lại” dự án này.

Không ồn ào, nhưng được giới chuyên môn đánh giá là một trong những “đại gia” có quỹ đất lớn nhất ở TP.HCM hiện nay, Tập đoàn Him Lam mới đây đã chi 1.050 tỷ đồng để mua lại một dự án tại quận Thủ Đức của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL). Bên cạnh dự án này, được biết, Him Lam cũng đã mua lại một dự án có quy mô khá lớn tại quận 2.

Cũng trong xu hướng trên, thời gian qua, nhiều người choáng ngợp với cái tên khá mới trên thị trường, nhưng công bố mua lại hàng loạt dự án, đó là Công ty cổ phần Tổ chức Nhà quốc gia (N.H.O). Mới đây, doanh nghiệp này cho biết đang lên kế hoạch triển khai 14 dự án tại TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Quảng Ngãi, An Giang, có quy mô diện tích đất 230 ha, với tổng vốn đầu tư lên đến hơn 20.000 tỷ đồng.

Hiện tại, N.H.O đã triển khai xây dựng một số dự án như Fist Home (quận 12, TP.HCM), Fist Home Bình Dương, dự kiến cuối năm sẽ khởi công Dự án Fist Home Hà Nội, tháng 4/2015 sẽ khởi công Dự án Fist Home quận 9, TP.HCM.

Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, để đánh giá thị trường thời điểm này khó khăn hay thuận lợi là không dễ dàng. Điều này chỉ có thể nhìn nhận được ở từng khía cạnh, từng dự án cụ thể. Với các doanh nghiệp thiếu chuyên nghiệp, thị trường vẫn còn rất khó khăn, bởi người tiêu dùng hiện không bỏ tiền để mua sản phẩm của một doanh nghiệp mà họ không tin tưởng. Song, cũng chính bối cảnh này lại là cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh chuyên nghiệp.