Từ đầu năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản luôn biến động và có nhiều dấu hiệu tích cực. Đầu tiên là sự ấm dần lên của nhà đất Đồng Nai, kế đến là Bình Dương, Đà Nẵng và nóng sốt ở Hà Nội. Theo nhiều chuyên gia thì tất cả những dấu hiệu đó cho thấy sự phục hồi rõ rệt của thị trường nhà đất, thoát khỏi trạng thái trầm lắng. Đây là vấn đề được bàn luận nhiều trong tuần qua bên cạnh “hiện tượng” nhà đất Hà Nội và tình trạng dư cung phân khúc căn hộ cao cấp.

Tín hiệu vui từ Nam ra Bắc

Mở đầu cho làn sóng nhà đất là Đồng Nai, một tỉnh lân cận TP. HCM. Giá đất, nhất là đất nền ở đây liên tục ấm lên nhờ thông tin hạ tầng. Trong đó, Long Thành trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của các khách hàng trong và ngoài tỉnh nhờ vào một số thông tin tốt về việc khởi công dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây, dự án mở rộng Quốc lộ 51 và các dự án bất động sản có quy mô lớn khác tại các địa phương này cũng được khởi động, đặc biệt là thông tin sáp nhập 4 xã của Long Thành về Biên Hòa. Mức độ ấm ở đây dẫn đến giá đất tăng trong khoảng 5% - 20%

Tiếp theo đợt sóng Đồng Nai là Bình Dương, một địa danh tiếp giáp TP. HCM. Với lợi thế và tiềm năng về hạ tầng, nhà đất ở đây cũng trở nên sôi động do thông tin về việc đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương. Tuy nhiều thông tin cho rằng giá nhà đất ở đây chỉ là thông tin một chiều, đưa ra từ phía nhà đầu tư nhưng nếu nhìn nhận tổng thể thì hiện tượng đầu tư nhỏ lẻ và thời điểm đó là hoàn toàn có. Bởi vì, sàn vàng, chứng khoán… và những kênh sinh lợi khác đều không đảm bảo bằng nhà đất nên nơi nào có tiềm năng, có khả năng thu hồi vốn sẽ được tập trung đầu tư.

Sau đợt sóng phía Nam, miền Trung với điểm nhấn là Đà Nẵng, “thiên đường” du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục nổi “sóng”. Nơi đây thu hút nhiều bất động sản du lịch cũng như những dự án biệt thự cao cấp khác, thu hút một lượng lớn nhà đầu tư.

Và hiện nay, đợt nóng sốt day dẳng và chưa có dấu hiệu dịu xuống phải kể đến cơn sốt đất Hà Nội. Giá đất không ngừng tăng lên do thông tin về mở rộng thủ đô, thay đổi trung tâm hành chính quốc gia… Giá đất tại nhiều khu vực ở Hà Nội với mức tăng nóng 35 - 40% và lượng giao dịch cũng lên 25 - 30%. Cá biệt, có những nơi như Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai… mức giá đất tăng từ 100 – 300%.

Theo nhiều chuyên gia, những đợt tăng nóng rất dễ dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản do nhiều nguyên nhân như giá ảo, bị làm giá, không nhận định đúng thị trường… Nhưng thực tế dù những đợt sóng này gợn lên rồi biến mất nhưng vẫn không thể phủ nhận thị trường bất động sản năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi.

Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sôi động hơn. Dự báo, năm 2010 sẽ có khoảng gần 90.000 căn hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hộ hoàn thành

Dư cung phân khúc cao cấp

Năm 2010, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp chính thức trở thành tâm điểm của nhiều đối tượng từ nhà đầu tư cho đến khách hàng. Nhiều dự án, đầu tư liên tục tìm đến phân khúc này. Tuy nhiên, do nguồn cầu rất lớn mà nguồn cung chỉ bắt đầu trong thời gian gần đây nên trước mắt cung vẫn không đủ cầu.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp, một phân khúc náo động thị trường giai đoạn trước vẫn tiếp tục tăng cung do đầu tư dài hạn đã thực hiện suốt thời gian qua. Và hiện nay, nguồn cung căn hộ này tiếp tục “dư” trong khi nhu cầu đang giảm dần và dịch chuyển sang phân khúc trung bình và giá thấp. Theo báo cáo của Công ty Savills Vietnam, từ năm 2001 đến cuối năm 2009, có khoảng 32.000 căn hộ đã được cung cấp ra thị trường, ở đó 50% số căn hộ đến từ quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Trong tháng ba, hai dự án căn hộ cao cấp lớn được tung ra thị trường. Những căn hộ cuối cùng dự án Keangnam Hanoi Land Mark Towers đã được bán vào ngày 24/3/2010. Dự án Indochina Plaza Hanoi…

Tại TP. HCM, các dự án như Sunrise City, Công ty Xây dựng Tân Bình với cao ốc căn hộ Aview 2. Công ty Cổ phần Phát Đạt giới thiệu dự án Everrich II, Hoàng Anh Gia Lai với dự án căn hộ ở Chánh Hưng, dự án City Garden ở Thị Nghè của Công ty căn hộ Vườn Phố Việt Nam… Dự kiến sẽ cung cấp một lượng lớn căn hộ ra thị trường trong năm nay và đầu năm tới.

Nguồn cung phân khúc này vẫn sôi động nhưng ngoài những dự án đã và đang được đầu tư xây dựng thì dự án mới không nhiều. Rõ ràng, hiện nay nguồn cầu đã có dấu hiệu chuyển hướng sang phân khúc trung bình và thấp. Những căn hộ cao cấp, kén đối tượng khách hàng với hiện trạng dư cung chắc chắn sẽ dẫn đến những cạnh tranh gay gắt trong tương lai. Vì đa phần với những phân khúc này, chỉ có đối tượng khách thực sự giàu, nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư lâu dài chứ nếu lướt sóng hoặc thu vốn ngắn thì không “chạm” đến vì khó chuyển nhượng.

Hiện tượng dư cung phân khúc này sẽ dẫn đến sự cạnh tranh về giá cũng như những dịch vụ kèm theo cho khách hàng khi lựa chọn đầu tư. Và theo nhiều chuyên gia nhận định, khi thị trường bất động sản phục hồi hoàn toàn, phân khúc này sẽ trở lại trạng thái tăng và tiếp tục sôi động song song các phân khúc khác.

Tuấn Kiệt - DiaOcOnline.vn