Giá bất động sản (BĐS) phải giảm là điều tất yếu, nhưng giảm thế nào là phù hợp để không gây xáo trộn đến cả một ngành, một lĩnh vực nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.

Hay nói một cách khác là làm thế nào để ổn định và phát triển thị trường này một cách hài hoà mà trong đó quyền lợi, nghĩa vụ của cả Nhà nước, DN lẫn người tiêu dùng đều song hành có lợi là điều mà chính DN mong muốn nhất. Đó là nội dung cuộc trao đổi giữa Báo giới và ông Nguyễn Quốc Hiệp - CT HĐQT kiêm TGĐ tập đoàn GP Invest, uỷ viên HĐQT TCty Constrexim.

Tăng là tất yếu!

* Theo ông, thị trường bất động sản tăng như thời gian qua có phù hợp hay không?

Điều này rất khó nói. theo tôi có cả phù hợp lẫn không. Trước hết, tăng là điều tất yếu. Vì tất cả mọi thứ đều tăng, chẳng lẽ thị trường bất động sản lại không tăng? Tất cả là gì? Mọi thứ mà trong đó những gì liên quan đến đất đai, xây dựng nhà cửa như sắt thép, xi măng... đều là những mặt hàng tăng đầu tiên và tăng nhiều nhất. Như vậy chẳng lẽ giá bất động sản lại đứng im?

Tuỳ từng dự án, nhưng có thể khẳng định là giá BĐS tăng như thời gian qua là quá cao, tăng cao một cách vô lý, cao hơn cả những gì mà tất cả đều suy nghĩ, tưởng tượng chứ chưa nói đến tính toán của cả chuyên gia, người nghiên cứu, kể cả DN, lẫn khách hàng.

* Nguyên nhân của sự tăng ấy là gì, thưa ông? Và tại sao giá lại tăng đến mức ấy?

Mấu chốt quan trọng nhất của thị trường này không tách rời hai chữ Cung - Cầu. Tại sao? Vì đây là một thị trường có những đặc thù riêng, khó hay nói là nhiều khi không thể điều tiết, điều hoà được và như vậy thì yếu tố cung - cầu là then chốt nhất.

Chúng ta đang quá thiếu nguồn hàng, thiếu ở tất cả các phân khúc. Vì vậy, khách hàng hầu như không hề có sản phẩm để mà lựa chọn, dẫn đến cứ thấy mua được là mua. Chỉ hôm nay mua, ngày mai bán trao tay đã được hàng chục triệu đồng mà không mua thì vô lý. Cứ thế, thấy cứ mua là lãi thì thị trường liên tục tăng giá. Thi nhau đội lên và biến thị trường thành một nghĩa khác không đúng nghĩa thị trường mà là đầu cơ, dẫn đến giá ảo. Quan trọng là khách hàng không có sự lựa chọn.

Tôi lấy ví dụ, nếu bây giờ có các khu chung cư thoải mái cho khách hàng lựa chọn, thấy sản phẩm bên kia hay hơn thì bỏ bên này. Nhưng ở ta cứ mua được sản phẩm từ gốc là mừng quýnh lên, sướng lắm, kiểu gì cũng có lãi. Thiếu cung nó nguy hiểm ở chỗ ấy. Mà theo thống kê, các phân khúc khác không nói, chứ phân khúc thị trường nhà cao cấp (dù chưa đúng nghĩa) thì phải đến tận năm 2010 vẫn thiếu.

* Tại sao lại thiếu cung như vậy?

Nhiều vấn đề, nhưng vẫn thiếu những cụ thể của hành lang pháp lý, của những quy định cụ thể về việc chọn chủ đầu tư, đấu thầu, thời gian xin phép thực hiện dự án... Nói chung là nhiều lắm vì có dự án nào về bất động sản mà không phải chạy vạy làm thủ tục duới 1,5 năm đâu. Cung thiếu là ở đó. Chứ không phải giá. Vì giá cả là do thị trường quyết định.

Tâm lý hoảng sợ”

* Nhưng giá quá cao thì... phải điều tiết?

Đúng, chính sách siết chặt, điều tiết như vừa qua là phù hợp. Có thể tính toán được xuống ở mức nào là hợp lý để tránh trường hợp nhà đầu tư, kinh doanh không có lãi, bị lỗ do thấp hơn giá thành, chi phí.

Nhưng điều tôi muốn nói là điều tiết thế nào cho hợp lý. Nói thật, thị trường BĐS hiện đang bị “khủng bố” bởi tâm lý. Tâm lý của DN, nhà đầu tư, kinh doanh lẫn khách hàng, tâm lý sợ chính sách. Có người nói, làm BĐS bây giờ như “đánh bạc”, “ đùng” một cái lại có chính sách thế này, có lợi cho người này, bất lợi cho người khác và ngược lại.

Nói chung, đầu tư, kinh doanh BĐS bây giờ thực sự khó, chẳng “ông nào tiên đoán, tính toán được”. Khó lắm. Khó vì không ổn định cả về mặt chính sách, nảy sinh tâm lý không ổn định cả người đầu tư, kinh doanh lẫn khách hàng có nhu cầu. Tôi chỉ lấy một ví dụ ở nước ngoài, khi DN đầu tư vào một dự án BĐS, người ta có thể tính toán được trong vòng năm, bảy năm. Ở ta, với sự thay đổi liên tục thì chịu.

* Nhưng với tình trạng một số khu vực giá đã bắt đầu giảm, bán thì nhiều, người mua thì ít như hiện nay liệu thị trường có đóng băng không, thưa ông?

Không thể đóng băng được! Cũng như thị trường chứng khoán, BĐS sẽ trở về giá trị thực của nó. Nhưng một điểm khác, quan trọng nhất là thị trường BĐS cầu vẫn nhiều mà cung vẫn thiếu.

* Nhưng các ngân hàng đã siết chặt các khoản cho vay liên quan đến BĐS?

Không lo! Giá phải giảm là điều tất yếu và giảm đến mức phù hợp thì nó sẽ ngừng. Tại sao? Vì hầu hết những người mua nhà, mua BĐS ở Việt Nam có vay tiền ngân hàng ít lắm, chủ yếu là tiền của mình, của tích cóp, tiết kiệm, của huy động người thân, anh em. Còn DN, có siết chặt mà nếu cần thì họ vẫn vay được. Sẽ không đóng băng đâu, nhưng giá sẽ về mức phù hợp hơn.

* Vậy, ông nghĩ về lâu, về dài thì thị trường BĐS sẽ như thế nào?

Thị trường BĐS như là một sự khởi đầu và liên quan chặt chẽ đến nhiều ngành, lĩnh vực. Vì vậy, tôi vẫn giữ quan điểm là cần phải tập hợp được một đội ngũ chuyên gia cao cấp, sát thực tế của ngay chính ngành BĐS và hàng loạt ngành nghề khác như ngân hàng, tài chính... ngồi lại để đóng góp ý kiến, xây dựng được một hệ thống giải pháp vừa tổng thể, dài hạn, vừa cụ thể, chi tiết cho BĐS. Một mình ông BĐS không thể điều chỉnh được chính mình. Cần phải tập hợp các ngành lại.

* Xin cảm ơn ông!