Giá giao dịch bình quân đã giảm 10-15%, tính thanh khoản ngày càng kém, trong khi cơn lũ xả hàng tiếp tục lan tràn… phải chăng, thị trường bất động sản Việt Nam chuẩn bị rơi vào một cơn suy thoái mới?

Sóng ngắn

So với những cơn “sốt nóng” trước đây thường kéo dài trung bình khoảng 2 năm, đợt “sốt” này của thị trường bất động sản diễn ra khá ngắn, chỉ dồn dập từ nửa cuối năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008. Tuy nhiên, “nhiệt độ” thì lại tăng quá nhanh.

Tại thị trường Hà Nội, khu vực phía Tây, nơi “có tin đồn” là định hướng phát triển của Thủ đô, tăng giá đến chóng mặt. Trung bình, giá giao dịch thành công tại các đô thị mới Trung Hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình, Mễ Trì… tăng 50-70, thậm chí là 100%. Tại thời điểm tháng 6- 7 năm 2007, một căn biệt thự ở lô góc, 3 tầng với diện tích 200m2 ở khu đô thị mới Mỹ Đình II có giao dịch mua bán thành công khoảng trên 8 tỷ đồng. Đến đầu năm 2008 giá đã tăng lên gần gấp đôi, khoảng 14 -15 tỷ đồng. Giá các căn hộ chung cư cao cấp ở Trung Hòa - Nhân Chính tăng tới mức kỷ lục, cao nhất từ trước tới nay với giao dịch thành công bình quân ở mức 25 triệu đồng/m2 xây dựng, tăng gấp 2 lần so với hồi đầu năm 2007. Thậm chí, tòa nhà 34 tầng mới xây của Vinaconex giá lên tới 26 - 27 triệu đồng/m2 mà vẫn “cháy hàng”.

Tại khu đô thị mới Mễ Trì Hạ đang đi vào hoàn thiện, giao dịch thành công cho các căn hộ chung cư, nhà 9 tầng của TCT Tu tạo và phát triển nhà từ 17 - 17,5 triệu đồng/m2, gần gấp 2 lần so với giá cuối năm 2006. Giá đất biệt thự đã ở đây ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại khu đô thị mới Cầu Giấy, giá nhà biệt thự vào thời điểm một năm trước chỉ khoảng 5- 6 tỷ đồng/1 biệt thự xây thô rộng 200m2, nay đã tăng lên 15-16 tỷ đồng.

Giá nhà chung cư cũng tăng lên thành 18 - 20 triệu đồng/m2. Giá đất tại các khu đô thị mới tăng mạnh cũng kéo theo giá bất động sản trong các khu vực dân cư lên. Những mảnh đất thuộc làng xã giáp ranh với những khu đô thị mới Mễ Trì, Mỹ Đình cũng đã được rao bán với giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.

“Đồng hành” với cơn bùng nổ giá bất động sản của Hà Nội, các khu đô thị mới tại tỉnh Hà Tây như Mỗ Lao, Văn Phú, Văn Quán cũng ngày càng khan hàng và giá tăng với tốc độ chóng mặt. Đất biệt thự tại KĐT An Khánh- Phương Viên được rao bán với giá trung bình 12-15 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Trong khi đó, chỉ 3-4 tháng trước đây, giá đất biệt thự tại khu này chỉ 7-8 triệu đồng/m2. Khu Nam An Khánh, giá đất đã tăng lên 15-17 triệu đồng/m2, trong khi vài tháng trước chỉ là 10-12 triệu đồng/m2.

Tại dự án Làng Việt kiều châu Âu (thuộc địa phận xã Mỗ Lao, Hà Đông) cách đây 1 năm, giá chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2 đất, nay tăng giá tới hơn 25 triệu đồng/m2. Dự án Khu đô thị mới Văn Phú Hà Đông trước đây chỉ trên 8 triệu đồng/m2, nay có giá 15 -25 triệu đồng/m2. Một căn hộ tại khu CT1, tầng 22, chung cư Văn Khê, Hà Đông, có diện tích 187m2, giá giao dịch đã lên tới 17 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ngay sau Tết Nguyên đán, giá bất động sản tại Hà Nội rơi nhanh chóng, trung bình đã mất khoảng 10-15%, thậm chí lác đác có những dự án giá đã rơi gần về với giá ký hợp đồng với chủ đầu. Tình hình thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh cũng không có gì sáng sủa hơn. Kể từ sau Tết, giá nền đất và chung cư đã không tiếp tục tăng như dự đoán, mà bắt đầu giảm và tiếp tục giảm sâu cho đến nay.

Giá nền đất ở dự án An Phú An Khánh ở các lô có mặt đường 30m hiện tại chỉ còn 54 triệu đồng/m2 so với 60 triệu/m2 ở thời điểm đỉnh cao trước Tết. Nền đất cạnh Trung tâm Thương mại ở thời điểm đỉnh cao là 55 triệu đồng/m2 thì này còn 48 triệu đồng/m2. Ở dự án Huy Hoàng thuộc khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, nền đất 8mx20m trước đây có giá 60 triệu/m2, nay đã giảm còn 54-55 triệu đồng/m2.

Các dự án được ưa chuộng ở Quận 9 như dự án Gia Hòa của Công ty TNHH Gia Hòa cũng giảm từ 500 ngàn đến 1 triệu đồng một m3. Tại Quận 7 và Nhà Bè tình cảnh cũng tương tự. Dự án Him Lam - Kênh Tẻ ở lô vị trí tốt từ 45-50 triệu/m2 trước đây nay chỉ còn 38 triệu đồng/m2. Các căn hộ chung cư bên ngoài khu vực Phú Mỹ Hưng đã giảm từ 500 ngàn đến 1 triệu đồng/m2.

Sẽ còn giảm?

Theo nhận định của các công ty kinh doanh bất động sản, trong thời gian tới giá nhà đất sẽ còn tiếp tục giảm. Có nhiều lý do, trong đó một trong những lý do quan trọng là giá nền đất hiện tại vẫn còn quá cao so với giá gốc do công ty bán ra ban đầu. Thông thường giá tăng rơi vào các dự án có giá trị cao, từ chục triệu đến vài chục triệu đồng một mét vuông và khi giá giảm cũng rơi vào các dự án này đầu tiên, vì giá này đang bị đầu cơ.

Cũng cùng nhận định đó, ông Lê Bảo Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng, tình hình thị trường bất động sản suy giảm như hiện nay sẽ còn kéo dài và những nhà đầu cơ thứ cấp, những doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn. Thời gian qua, nhiều người đã đổ tiền vào mua bất động sản, thực chất là mua lại với mục đích đầu cơ từ tiền đi vay. Nay khi thấy thị trường chững lại thì bắt đầu đẩy mạnh bán ra thu hồi vốn. Mua vào ít, bán ra nhiều, tất yếu giá giảm. Như vậy những nhà đầu cơ mua lại với giá càng cao thì sẽ càng gặp khó khăn.

Việc thắt chặt cho vay mua bất động sản của các tổ chức tín dụng được cho là nguyên nhân làm cho thị trường chững lại. Thêm vào đó, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh trong những ngày qua đã gây tác động dây chuyền khiến các nhà đầu tư hoang mang không dám đầu tư vào bất động sản. Nhiều người lo lắng việc giảm giá sẽ khiến cho thị trường bất động sản đóng băng, nhưng theo Phó Viện trưởng Viện Khoa học nghiên cứu thị trường giá cả, ông Vũ Đình Ánh, đây là điều chỉnh cần thiết, là tín hiệu tốt cho thị trường.

Theo ông Ánh, việc giá bất động sản giảm giúp đưa thị trường về với giá trung thực hơn, giảm nguy cơ bong bóng vỡ. Lượng nhà bán ra nhiều hơn, giá cả phù hợp sẽ giúp việc mua bán hiệu quả hơn chứ không đóng băng như suy đoán. Người mua sẽ có những tính toán đúng hướng, không bị cuốn theo cầu ảo của thị trường. Điều này cũng sẽ giúp cho các nhà đầu tư có hướng đầu tư đúng, hiệu quả hơn. Chính điều này sẽ giúp thị trường đi vào ổn định.