Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại đón nhận nhiều khung chính sách pháp luật như hiện nay. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống là một nhiệm vụ khó khăn, đôi khi trở thành thách thức đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

Kể từ ngày 1/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực. Để triển khai đạo luật này trong thực tế, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã soạn thảo trình Chính phủ ban hành các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 45/2014/NĐ-CP và 46/2014/NĐ-CP để hướng dẫn. Bộ TN&MT cũng soạn thảo và ban hành 6 thông tư hướng dẫn thực hiện các nghị định trên.

Nội dung có lẽ được thị trường quan tâm nhất là Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp, thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đó. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.

Bình luận về quy định trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, quy định như vậy nhưng bảo đảm thực hiện những nguyên tắc độc lập này là khó khăn trên thực tế.

“Ai cũng biết rằng, giá đất của Nhà nước thấp hơn giá thị trường luôn là nguyên nhân tạo nguy cơ tham nhũng khi giao đất, cho thuê đất và tạo khiếu kiện của dân khi bị thu hồi đất. Cả 2 hiện tượng này đều làm cho thị trường bất động sản thiếu ổn định”, ông Võ nói và cho biết, trong 10 năm qua (2003 - 2013), vấn đề quản lý giá đất của Nhà nước sao cho phù hợp thị trường chưa được giải quyết trên thực tế, khi tham nhũng lớn, đầu cơ mạnh, khiếu kiện nhiều. Trong tương lai, cơ chế quyết định giá đất của Nhà nước vẫn đang chờ đợi để được thay đổi với kỳ vọng giảm mạnh được cả đầu cơ, tham nhũng và khiếu kiện mới có cơ hội để thị trường bất động sản phát triển.

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Ủng hộ những quy định theo hướng đổi mới như trên, nhưng ông Võ nhắc lại rằng, thị trường bất động sản nước ta lâu nay được đánh giá là không chuyên nghiệp, trước hết vì thông tin bất động sản thiếu công khai, minh bạch. Thực thi nghiêm Luật Đất đai 2013 thì mọi người mới có cơ hội tiếp cận thông tin đất đai, gồm cả các tài sản gắn liền với đất.

Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu trong xã hội.

Theo ông Võ, đây là nội dung thu hút thảo luận nhiều nhất trên báo chí cũng như trên nghị trường. Vào thời điểm trước khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, Hiến pháp đã có một bước tiến khá lớn trong hiến định về quyền thu hồi đất của Nhà nước. Từ quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, xã hội" đã chuyển sang quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng".

“Đổi mới như vậy là hợp lý vì để tạo bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các doanh nghiệp vừa và nhỏ với các doanh nghiệp lớn, giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài”, ông Võ nhấn mạnh.

Cần sự lắng nghe của nhà làm luật

Cũng có hiệu lực từ đầu năm đến nay là hàng loạt nghị định của Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các cơ quan chức năng tác động vào thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Bộ Xây dựng vừa công bố Thông tư liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư Pháp, Bộ TN&MT, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân. Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp.

Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.

Thông tư cũng quy định rõ, loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) tại các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp khi đáp ứng các điều kiện: đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, chưa bị kê biên thi hành án…

Bộ Tài chính cũng vừa ban hành Thông tư số 48 hướng dẫn thực hiện việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 2/1/2014 của Chính phủ. Thông tư quy định rõ, dự án bất động sản chưa nộp tiền sử dụng đất được xác định là dự án mà chủ đầu tư chưa hoàn thành việc nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bao gồm cả trường hợp mới nộp được một phần vào ngân sách nhà nước) theo thông báo lần đầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với trường hợp không có thông báo của cơ quan thuế) theo quy định của pháp luật.

Việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện theo từng dự án và tính trên số tiền sử dụng đất (bao gồm cả số tiền sử dụng đất được xác định bổ sung theo quy định của pháp luật) còn phải nộp vào ngân sách nhà nước (không bao gồm số tiền chậm nộp (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế).

Trở lại thời điểm tháng 1/2014, Nghị định 188/2013/NĐ-CP có hiệu lực, cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội được dành 20% diện tích căn hộ để bán theo giá thương mại đã tạo “cú huých” thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây nhà xã hội.

Tuy nhiên, cũng có trường hợp như Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ về các trường hợp xây dựng sai phép, không phép được nộp tiền phạt và cho tồn tại, không cưỡng chế phá dỡ đã có nhiều ý kiến khác nhau, trong đó có những ý kiến không đồng tình.

Từ phản ứng trên, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề xuất xin tạm ngừng thực hiện quy định “phạt cho tồn tại” để phối hợp với các bộ, ngành hữu quan tiến hành rà soát các quy định có liên quan và báo cáo Chính phủ. Trong trường hợp xét thấy còn có các quy định chưa thực sự phù hợp, Bộ sẽ kịp thời đề xuất với Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 121 và Thông tư 02 để đảm bảo kỷ luật, kỷ cương trong quản lý trật tự xây dựng đô thị, cũng như tránh làm lãng phí các nguồn lực xã hội trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Có thể thấy, đưa những quy định pháp luật vào cuộc sống một cách hiệu quả là không đơn giản. Để thực hiện điều này, rất cần sự cố gắng, nỗ lực của các cấp, các ngành, các doanh nghiệp và người dân, nhưng trên hết là sự lắng nghe của chính cơ quan soạn thảo luật để luật làm ra dễ dàng đi vào cuộc sống.