Trong những năm gần đây, các dự án bất động sản luôn theo bước các dự án hạ tầng. Nhờ vậy mà nhiều dự án bất động sản được hưởng lợi khá lớn từ hạ tầng. Tuy nhiên, thời gian tới việc thắt chặt đầu tư hạ tầng theo hình thức BOT và BT có thể sẽ khiến bất động sản gặp khó.

Hạ tầng làm đến đâu dự án bất động sản đi theo đến đó

Bất động sản TPHCM trong những năm qua luôn “ăn theo” hạ tầng giao thông. Ở khu vực nào hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh thì khu vực ấy sẽ có nhiều dự án bất động sản đi theo. Tại TPHCM phát triển nhanh và nóng nhất vẫn là ở khu vực phía Đông- Bắc của thành phố gồm các quận 2, 9, Thủ Đức do nơi đây đã có nhiều dự án hạ tầng đã đưa vào khai thác như đường song hành xa lộ Hà Nội, đường Phạm Văn Đồng, đại lộ Đông - Tây, hầm Thủ Thiêm... Ở khu vực này hiện đã có nhiều dự án hạ tầng đang xây dựng hoặc đã được lên kế hoạch xây dựng như tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên); một số đoạn của đường vành đai 2, dự án mở rộng xa lộ Hà Nội.

Đáng chú ý trong số này là dự án metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), dự án hiện đã thi công xong phần đi trên cao và đang được lắp đường ray. Theo kế hoạch của TPHCM tuyến metro này sẽ đưa vào khai thác năm 2020, song cho đến nay nhiều dự án bất động sản đã đón đầu bằng việc xây các khu nhà cao tầng nằm cạnh ga metro để người dân tiện di chuyển sau này.

Đối với đường vành đai 2 đoạn từ cầu Phú Hữu đến ngã tư Bình Thái và đoạn từ Bình Thái đến ngã tư Gò Dưa hiện cũng đang hoàn chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi để xây dựng trong giai đoạn từ nay đến năm 2020. Chính vì thế, nhiều dự án bất động sản đã đón đầu dự án này khi có hàng loạt dự án được xây dựng nằm cạnh ngay sát đường vành đai 2. Một dự án quan trọng khác là mở rộng xa lộ Hà Nội đoạn từ cầu vượt trạm 2 đến cầu Đồng Nai, dự án này hiện đang thi công và dự kiến đến năm 2019 sẽ hoàn thành. Với việc mở rộng lên 12 làn xe, nên việc kết nối khu vực quận 9, Thủ Đức với khu trung tâm sẽ không còn khó khăn về giao thông nên các dự án bất động sản cũng ăn theo dự án này.

Ở khu vực phía Nam của thành phố gồm các quận 7, 8, Nhà Bè, Bình Chánh... một loạt các dự án hạ tầng cũng đang chuẩn bị được xây dựng như nút giao thông Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ; cầu Nguyễn Khoái từ quận 7 qua quận 4; mở rộng đường Nguyễn Tất Thành quận 4; mở rộng đường trục Bắc - Nam kết nối khu vực trung tâm với quận 4, quận 7 và Nhà Bè; tuyến metro số 4…

Những dự án trên đều đã có chủ trương chấp thuận đầu tư của chính quyền TPHCM và dự kiến đầu tư trong giai đoạn từ 2017-2020. Riêng tuyến metro số 4, hiện chưa có kế hoạch thực hiện do chưa tìm kiếm được các nguồn vốn. Đây là những hạng mục giao thông mà sau khi hoàn thành không chỉ giúp cải thiện tình hình giao thông trong nội bộ khu Nam Sài Gòn mà còn rút ngắn thời gian di chuyển từ đây về trung tâm và khu vực lân cận.

Không đầu tư rầm rộ như ở khu vực Đông - Bắc và phía Nam ở khu vực Tây Bắc của thành phố gồm các quận huyện Tân Phú, Bình Tân, quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi, phương án mở rộng quốc lộ 22 đã được chốt là mở rộng lên 60 mét, hiện tại dự án đang trong giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Thế nhưng, nhiều dự án bất động sản đã đón đầu tuyến đường này khi xây dựng hàng loạt dự án nhà ở dọc quốc lộ 22 qua quận 12 và huyện Hóc Môn.

Thông thường, các chủ đầu tư dự án bất động sản thường dựa vào kế hoạch triển khai các dự án hạ tầng giao thông để xây dựng các khu nhà ở. Chính vì vậy, khi hạ tầng được xây dựng thì các dự án bất động sản cũng sẽ kéo theo vì hiện nay tâm lý của người mua nhà thường chọn những khu vực giao thông thuận lợi ít bị kẹt xe. Do vậy, các dự án hình thành dọc các tuyến đường lớn luôn có lợi thế mỗi khi chào bán.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông không chỉ giúp các dự án bất động sản ở TPHCM phát triển mà còn tạo ra  sự kết nối vùng giúp thị trường bất động sản các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng phát triển mạnh. Ví dụ, kể từ khi tuyến đường Phạm Văn Đồng nối từ Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất về Quốc lộ 1A qua huyện Dĩ An (tỉnh Bình Dương) và đi thẳng về Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) được đưa vào sử dụng năm 2012, hàng loạt dự án chung cư và nhà phố được xây dựng dọc theo tuyến đường này.  Các dự án không chỉ nằm trên địa phận TPHCM mà còn trải đều trên cả địa phận tỉnh Bình Dương. Do tuyến đường Phạm Văn Đồng có đến 12 làn xe việc di chuyển từ sân bay về Bình Dương và Đồng Nai rất thuận lợi nên giá bán các căn hộ ở cũng gần ngang bằng với giá tại quận Thủ Đức, TPHCM.

Ở khu vực phía Tây TPHCM nối với huyện Đức Hòa (tỉnh Long An) thị trường bất động sản cũng nhộn nhịp hẳn nhờ vào thông tin các tuyến đường khu vực này được mở rộng. Một loạt các dự án nằm sát TPHCM đã được các công ty ồ ạt mở bán vào cuối năm 2016. Đặc biệt, các dự án mở bán đều giới thiệu là giáp TPHCM và lưu thông chỉ khoảng 30 phút chạy xe máy. Do đó, người dân từ TPHCM về đây mua sinh sống cũng tăng lên. Việc phát triển giao thông kết nối đang tạo ra một đà phát triển cho thị trường bất động sản TPHCM và các các tỉnh lân cận hưởng lợi. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối đã tạo ra một liên kết vùng.

Có thể thấy, ở đâu hạ tầng giao thông ổn định, hay xuất hiện những dự án giao thông mới, thì ngay tức khắc thị trường bất động sản nơi đó phát triển mạnh. Chính vì vậy, khi TPHCM phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông tại các phân khu, thì thị trường bất động sản tại đây cũng phát triển tốt hơn.

Điều này thấy rõ nhất ở khu vực Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai và huyện Cần Giờ. Sau khi Chính phủ đồng ý cho TPHCM xây dựng cầu Cát Lái nối TPHCM với Nhơn Trạch, ngay lập tức đất nền của huyện Nhơn Trạch tăng giá, thị trường sôi động, các khu đô thị bắt đầu mọc lên. Tương tự là dự án cầu Cần Giờ nối giữa huyện Nhà Bè và Cần Giờ được Chính phủ đồng ý cho xây dựng thì thị trường bất động sản ở Cần Giờ cũng nhộn nhịp và giá đất thậm chí còn sốt, cho dù, dự án xây cầu phải 2 năm nữa mới thực hiện.

Đối với các dự án bất động sản nằm giáp với địa phận TPHCM, thường dựa vào sự phát triển của hạ tầng, đây là lợi thế mà các doanh nghiệp bất động sản luôn biết tận dụng. Dự kiến vào năm 2018, đường vành đai 3 sẽ khởi công đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch được kỳ vọng để giúp bất động sản vùng ven TPHCM khởi sắc hơn. Đường vành đai 3, TPHCM kết nối 4 tỉnh là TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, sau khi hoàn thành toàn bộ sẽ trở thành tuyến đường khép kín vòng tròn bao bọc lấy TPHCM. Khi đó, các dự án bất động sản sẽ phát triển mạnh ở vùng ven và tạo điều kiện giãn dân ra khu vực xung quanh.

Trong tương lai việc đầu tư thêm đường vành đai 4, sẽ góp phần hoàn thiện kết nối giao thông từ TPHCM về Long An. Hiện tại, đoạn Bến Lức - Hiệp Phước đang được lập dự án.

Thắt lại đầu tư hạ tầng BOT, BT bất động sản có thể sẽ gặp khó

Nếu như trước đây, dự án bất động sản đi trước rồi hạ tầng theo sau, tuy nhiên giờ đây tình thế đã đảo ngược khi hạ tầng đi trước bất động sản theo sau. Cú hích từ hạ tầng luôn kéo theo sự gia nhập thị trường của rất nhiều dự án bất động sản.

Làn sóng các nhà đầu tư lớn tham gia vào các dự án đổi đất lấy hạ tầng ngày càng nhiều tại TPHCM. Có thể kể đến các dự án đổi đất lấy hạ tầng ở khu đô thị Thủ Thiêm hay một số dự án dọc sông Sài Gòn. Phần lớn các phần đất đổi được đều được các nhà đầu tư xây các khu đô thị, nhà ở.

Ông Bùi Xuân Cường, Giám đốc Sở Giao thông Vận tải TPHCM cho biết, khi thành phố đầu tư các tuyến đường vành đai sẽ kéo theo việc hình thành các dự án nhà ở về vùng ven từ đó sẽ giúp giảm mật độ ở khu trung tâm, từ đó giúp giảm kẹt xe, ngập nước.

Có thể thấy với nguồn vốn ngân sách hạn chế, hình thức đầu tư hạ tầng theo dạng BOT, BT vẫn là chủ yếu trong những năm tới. Tuy nhiên, trước những bất cập của hình thức đầu tư BT và BOT, thời gian tới đầu tư theo 2 hình thức này sẽ bị xiết lại.

Đánh giá về 2 hình thức đầu tư này, chuyên gia giao thông Phạm Sanh cho rằng, sắp tới đầu tư theo hình thức BT và BOT sẽ không còn “dễ ăn” như trước. Nếu như trước đây cả dự án BOT và BT đều chỉ định thầu nên giá trị đầu tư của tuyến đường cũng như giá trị của khu đất đổi cho nhà đầu tư tính chưa sát thực tế, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Việc TPHCM tuyên bố các dự án BT, BOT về sau sẽ được mang đấu thầu công khai, khi đó tổng mức đầu tư mới được tính đúng, tính đủ và mới là giá trị thực của con đường.

Những bật cập trong các dự án BOT, BT giao thông đang ngày càng lộ ra một cách rõ nét đã cho thấy trong giai đoạn trước đây là mảng đầu tư béo bở với các nhà đầu tư. Nhưng thời kỳ có nhiều nhà đầu tư nhảy vào dự án BOT, BT giao thông để chia phần miếng bánh ngon dường như đang qua đi. Trên phạm vi cả nước, trong hơn một năm qua đã không có thêm bất kỳ một dự án BOT giao thông mới nào được đề xuất. Và với xu hướng xiết chặt nhằm xử lý các bất cập, tránh thất thoát cho nhà nước cũng như thiệt hại cho người dân, những lợi ích mà nhà đầu tư nhận được chắn chắn không còn được như trước, nên động lực đầu tư vào dự án BOT giao thông sẽ tiếp tục sụt giảm trong những năm tiếp theo.

Tương tự, với các dự án BT cũng vậy, một khi TPHCM xiết lại để hướng tới tính đúng giá trị đất trao đổi theo giá thị trường và chi phí đầu tư đường được tính theo giá trị thật, sẽ không còn nhiều nhà đầu tư mặn mà với hình thức đầu tư này nữa.

Tình hình đó không khó để dự đoán tốc độ hình thành những công trình cầu, đường mới trong những năm tới sẽ chậm lại nhiều và tất nhiên thị trường bất động sản cũng sẽ phải hạ nhiệt theo.