Thị trường bất động sản của ta đang “lạnh” đấy là nhìn từ phía người bán. Tình trạng này bắt đầu từ cuối quý I-2008. Gần đây, nhiều người tiên đoán các chính sách thuế khóa, tiền tệ hiện nay sẽ giúp thị trường này ấm dần lên. Mấy công ty địa ốc mới bán nhà gần đây, vừa bán là gần hết ngay. Có thật thế không? Ta sẽ nhìn từ phía người mua để tiên đoán.

Yêu cầu của người mua

Người cần mua nhà có rất nhiều. Ngoài người cần nhà giá thấp, ít được giới kinh doanh bất động sản lưu tâm, xin gọi là nhóm 1; còn năm nhóm mua nhà khác được Công ty nghiên cứu thị trường FTA khảo sát, gồm có - nhóm 2 - khách hàng tuổi trẻ tài cao (5%), nhóm 3 - vì tương lai con em (10%), nhóm 4 - ăn nên làm ra (18%), nhóm 5 - ngôi nhà mơ ước (15%), nhóm 6 - đầu tư bất động sản 52%. (TBKTSG 28-6-2007)

Trừ nhóm 6 thường mua vài căn một lần, không phải là để ở mà là tìm cách bán với lời lãi nhiều luôn luôn mong giá bất động sản tăng trong tương lai, thì năm nhóm còn lại cần những loại nhà khác nhau. Nhóm 1, cần một căn nhà khang trang hơn căn mình đang ở. Nhóm 2, cần một căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm. Nhóm 3, cần một môi trường sống. Nhóm 4, cần một căn nhà lý tưởng, gần sông, giao thông thuận tiện. Nhóm 5, thích một căn nhà nhỏ hơn 80m2 có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.

Khả năng của người bán

Nhu cầu của người mua như thế, nhưng bên bán đã đưa ra những loại nhà thế nào? Nhìn những cao ốc ở quận 2, 7 và 9 ta thấy đại đa số là những nhà cao tầng. Tại sao các chủ đầu tư lại chỉ xây nhà cao tầng? Câu trả lời là chi phí họ bỏ ra rất cao: giá đất chính quyền thành phố ban hành tăng hàng năm, chi phí hành chính cũng rất cao do thời gian kéo dài, và có những lúc giá vật liệu không thấp. Muốn có lãi sau khi bán thì phải xây loại nhà này.

Nhà trên 10 tầng thì không thể đi bộ lên tầng trên cùng, vậy phải có thang máy, thang máy không chỉ có một cái, cần thang khác để thay thế cho nhau, chưa kể một cái để dự phòng. Vậy phải xây căn hộ cao cấp giá vài tỉ đồng trở lên.

Căn hộ phải cao vì giá tiền sử dụng đất mà chính quyền ấn định rất cao. Chính quyền tăng giá đất hàng năm vì muốn nó sát giá thị trường để đền bù dễ dàng. Thế nhưng giá thị trường làm chuẩn ấy không phải là giá của một bên muốn mua và một bên muốn bán không quen biết nhau; hay nó giúp người mua có thể lấy lại vốn trong vòng năm, sáu năm.

Do vậy nó không phải là giá thị trường đúng nghĩa theo kinh tế. Đó là giá áp đặt do bên bán đưa ra; xuất phát từ sự lo âu, so sánh, đôi lúc là lòng tham của chủ đất. Nó là giá đền bù trả cho một bên không muốn bán; chúng ta “huyễn hoặc” với nhau rằng nào quyền sử dụng đất, giá đền bù hỗ trợ... mà quên đi sự thật! Bao lâu chính quyền còn cố gắng thiết lập một giá đất “áp đặt” ấy thì vẫn càng có nhiều nhà cao cấp, ít nhà giá thấp. Vậy cung không gặp cầu!

Người mua nhà thực sự để ở, hay sử dụng cho kinh doanh, dùng tiền để dành của họ, tức là tiền có sẵn, hay đi vay mà sẽ trả nợ được; hoặc khả năng thu hồi vốn của họ qua kinh doanh; tức là một số tiền sẽ thu về trong tương lai. Các món tiền này lại tùy thuộc vào những người khác (chủ lao động, khách mua hàng...).

Bị tùy thuộc vào người khác, thì lợi tức của những người muốn mua nhà không thể “leo thang” nhanh như sự lo âu của người có đất không muốn bán mà chính quyền dựa vào. Nhà đầu tư địa ốc có thể vay tiền ngân hàng để xây nhà trước; nhưng họ phải trông vào tiền bán nhà để trả nợ và thu lãi. Họ không thể tồn tại nếu không có người mua nhà. Đấy là một sự thật. Còn một sự thật nữa.

Trong sáu nhóm người mua nhà nêu ở trên thì nhóm người có khả năng mua căn hộ cao cấp là nhóm 3, vì tương lai con em, chiếm 10% của số người cần nhà; nhóm 4 ăn nên làm ra (18%); và nhóm 6 kinh doanh địa ốc (52%). Vậy số cần mua nhà thực sự chỉ là 28%, số đông 52% thì phải trông đợi vào một nhóm người khác để bán đi, xin gọi là nhóm 7.

Nhóm 7 này gồm những người đầu tư khác (thứ cấp) luôn nghĩ rằng giá nhà sẽ tăng nữa, hoặc người ngoại quốc và Việt kiều có tiền. Các chủ đầu tư căn hộ cao cấp ít đặt hết hy vọng vào nhóm 52% vì nhóm này phải trông vào nhóm 7. Vậy thị trường thực sự của chủ đầu tư địa ốc chỉ còn nhóm 28%. Như thế thị trường tiềm năng của họ nhỏ. Có nhiều nhà xây xong sẽ bị ế.

Tại sao số 52% lại không trông cậy được? Thưa họ mua để bán, họ vô tình là nhà bảo hiểm cho nhà đầu tư địa ốc! Nhà họ đã mua nhưng không tìm ra được người để bán, tức nhóm 7, thì họ lãnh đủ; nợ chủ đầu tư tiền mua nhà, nợ ngân hàng tiền lãi vay. Nhà “đầu tư bảo hiểm” kia, và cả các nhà đầu tư thứ cấp đều hy vọng vào một nguồn khách duy nhất ấy là người ngoại quốc và Việt kiều.

Mong muốn này không chỉ là của họ mà ngay cả của người có quyền. Có một vị thứ trưởng có nói thị trường nhà đất sẽ nóng vì nay ba triệu Việt kiều trên thế giới đều có thể mua nhà ở Việt Nam! Hy vọng hay ảo tưởng? Xin cùng xem.

Triển vọng của thị trường

Một, số Việt kiều cần mua nhà trong nước thì họ đã mua rồi, dưới tên người thân, hay chính tên họ. Những người này kinh doanh tại Việt Nam và độ 40 tuổi hay hơn; số khác là người về hưu để dành được tiền, đã trên 65, nay muốn có nhà ở Việt Nam để tránh mùa lạnh ở nước ngoài. Từ khi có luật cho Việt kiều mua nhà, thì số người mua đứng tên chỉ khoảng 100 hay hơn. Vậy là không nhiều.

Hai, số công ty nước ngoài hoạt động tại Việt Nam cần mua căn hộ cao cấp cũng sẽ không nhiều. Để có nhà cho nhân viên người nước ngoài của mình, họ không mua mà đi thuê. Sở dĩ vậy vì khi mua nhà xong họ còn phải trả phí bảo trì, người bảo vệ... chi phí này thay đổi, ảnh hưởng đến sự tính toán của họ; trong khi tiền thuê là một con số nhất định.

Thứ nữa, các nhân viên của họ sang làm ở Việt Nam thường là ba năm; những người này không thích ở nhà cũ của người đã về nước mà muốn một loại nhà khác. Công ty chiều ý họ, nên không mua một căn nhà nhất định rồi không cho ai chọn lựa nữa; họ đi thuê cho phù hợp với luật rằng công ty kinh doanh chỉ được thuê đất; lúc nào về thì trả lại, mua làm chi cho phiền.

Đối với người nước ngoài mua nhà, thì từ khi họ được chính thức mua nhà vào đầu năm 2009 đến nay chỉ có vài người. Các công ty mới bán nhà gần đây (Saigon Pearl, Phú Mỹ Hưng...) bán hết 60%, 70% nhà ngay là vì người mua đã đặt tiền từ ba năm trước, trả hết 95% tiền mua, trả nốt 5% thì nhận nhà. Các công ty này... giao nhà chứ không bán nhà!

Ba, số Việt kiều mà các nhà “đầu tư bảo hiểm” trông đợi sẽ có nhiều không? Thưa không. Lý do là với người còn trẻ, họ mua nhà ở bên đó được trả góp trong 20 năm hay hơn; tiền lãi trả cho tiền nhà đi vay được miễn thuế lợi tức cá nhân. Họ không bị đòi phải trả hết trong ba năm như ở ta, và trả một cục tiền một lần như thế họ không có. Vậy số người lớn tuổi sẽ có nhiều không? Họ có muốn về Việt Nam không để mua căn hộ cao cấp?

Đi sang Mỹ, quen nhiều người mà có hỏi thì sẽ có nhiều người trả lời, nhưng tựu trung không ai muốn về sống luôn.

Các lý do được nêu ra có nhiều. Này, điều kiện an ninh chưa tốt. Khí hậu quá khắc nghiệt, nắng và nóng nực hơn 30 năm về trước nhiều; đã nóng lại còn ẩm ướt, làm cho con người không được thoải mái. Ô nhiễm môi sinh, đường đi không tốt, ổ gà, bụi bặm, đầy khói xe, đông người chen chúc, ồn ào, kẹt xe… Cách nấu ăn và thức uống không hợp vệ sinh, người ở Mỹ về thường bị đau bụng tiêu chảy, và bị ngứa ngáy khắp cơ thể. Cách lái xe của các tài xế quá ẩu, không an toàn. Bước chân ra là tốn đủ mọi thứ tiền: tiền di chuyển, tiền xe taxi, tiền tiêu, tiền tặng, và nhiều chi phí khác.

Trong khi ở Mỹ, ngoài hai bữa cơm, không tốn tiền xe cộ, và không tốn những món tiền không cần thiết khác. Hơn nữa, điều kiện chữa trị y tế chắc chắn là thua xa Hoa Kỳ, mà khi về già thì hay sinh ra nhiều bệnh. Lối sống, lối suy nghĩ và mọi sinh hoạt khác biệt giữa hai nền văn hóa, khiến cho người Việt kiều đôi lúc có cảm tưởng mình là kẻ xa lạ trên chính quê hương của mình. Điều quan trọng nhất là: những người già ở Mỹ có tiền trợ cấp xã hội, một tháng cũng gần 900 USD; nếu các ông bà này ra khỏi Mỹ trên 29 ngày là bị chính quyền cắt ngay.

Đấy số khách tiềm năng của những nhà “đầu tư bảo hiểm” là như thế. Nếu chủ đầu tư địa ốc không có khách hàng “bảo hiểm” thì phải trừ số 52% kia và trông đợi vào số 28% bé nhỏ. Họ có thể chuyển hướng sang xây nhà cho người thu nhập trung bình và thấp được không? Rất khó, vì chi phí đền bù, xây cơ sở hạ tầng... họ bỏ ra cũng đã nhiều không thể thu hồi đủ từ việc xây nhà giá rẻ. Thị trường bất động sản “lạnh” hay “nóng” tùy thuộc nhiều vào số người mua nhà để ở, chứ không phải vào lãi suất thấp hay vay ngân hàng dễ dàng.