Thị trường bất động sản năm 2016 có nhiều biến động và tiềm ẩn rủi ro, nhưng vẫn tiếp tục chu kỳ phục hồi. Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nếu có những điều chỉnh hợp lý từ cơ quan quản lý và chủ đầu tư, thị trường 2017 sẽ đi vào xu thế phát triển bền vững.

* Dù đã xuất hiện những rung lắc, nhưng nhìn toàn diện, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng. Những biểu hiện nổi bật đó là gì, thưa ông?

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016 đã phát triển tương đối ổn định, đạt được mục tiêu của Nhà nước, nguyện vọng nhà đầu tư cũng như mong muốn của người dân. Thị trường đang phát triển theo hướng bền vững, nhưng cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn buộc chúng ta phải có biện pháp hành động, ứng xử để thị trường tốt đẹp hơn.

* Một trong những nguy cơ là mất cân bằng cung - cầu khi sản phẩm cao cấp đang chiếm tỷ lệ lớn. Tại sao nhiều doanh nghiệp bất động sản, dù mới gia nhập thị trường đã đặt ra tham vọng phát triển các dự án bất động sản trung và cao cấp mà “quên” căn hộ bình dân, nhà ở giá rẻ, trong khi nhu cầu thực đang rất cần?

Tới thời điểm hiện nay, chúng ta chưa có khái niệm rõ ràng thế nào là phân khúc cao cấp, trung cấp. Vì vậy, hầu hết các chủ đầu tư phục vụ marketing bán sản phẩm của mình đều nói căn hộ mình đang bán là cao cấp. Nhưng tôi nghĩ rằng, để phân biệt nó cần có những tiêu chí rõ ràng. Thế nào là trung cấp, thế nào là cao cấp.

Còn lý do vì sao các chủ đầu tư lại tập trung nhiều vào phân khúc đó. Tôi cho rằng, thứ nhất là đòi hỏi từ nhu cầu của người dân ngày càng cao. Không chỉ về giá sản phẩm mà còn chất lượng, tiện ích, kiến trúc và hạ tầng xã hội trong khu đô thị. Do đó, các nhà đầu tư cũng phải hướng vào những tiêu chí của người dân nên xuất hiện rất nhiều dự án cao cấp ra đời.

* Như vậy, theo ông, các chủ đầu tư dự án cao cấp vẫn đang “sống khỏe” khi thu hút được lượng lớn khách hàng? Còn các dự án bình dân thì sao?

Trên thực tế, không chỉ các chủ đầu tư, Bộ Xây dựng mà Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và cộng đồng đều biết, trào lưu triển khai dự án bất động sản của các chủ đầu tư hiện tại phổ biến định danh dự án của mình là cao cấp. Điều này đang thể hiện sự mất cân đối của thị trường trên một số khía cạnh.

Thứ nhất, với đại bộ phận dân cư, khoảng 70% nhu cầu người dân là ở phân khúc trung bình, dưới trung bình và thấp. Trong khi đó, giá nhà đều cao trên 20 triệu đồng. Chúng ta đều thấy phân khúc nhà ở dưới 20 triệu đồng/m2 để đáp ứng 70% nhu cầu thị trường là ít. Từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc đến thời điểm hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ bị trầm lắng. Tôi nghĩ rằng, đây cũng là cái chúng ta cần cân nhắc để làm sao thúc đẩy thị trường bất động sản cân đối hơn, để phân khúc nhà ở trung bình và thấp được đẩy mạnh hơn.

Vấn đề thứ hai, chúng ta đều nói rằng có quá nhiều hàng hóa cao cấp. Nhưng trên thực tế, nếu đi sâu và nhìn nhận từng hàng hóa một trong thị trường cao cấp này đều thấy rằng, hiện nay các chủ đầu tư có ý thức lớn về mặt thị trường.

Cao cấp hiện nay không như ngày xưa. Không phải là toàn căn hộ mênh mông hơn 100 - 200 m2. Dự án cao cấp hiện nay có cả những căn hộ dưới 70 m2 và số lượng căn hộ có diện tích trung bình tại các dự án cao cấp là khá lớn. Đó là sự điều chỉnh hợp lý của chủ đầu tư khi bán hàng, xét về tổng giá trị hàng hóa bất động sản chứ không quan tâm đến đơn giá từng m2.

Do đó, chung cư cao cấp tới thời điểm hiện nay vẫn thu hút được nhiều khách hàng. Bởi nói là căn hộ cao cấp nhưng giá trị hàng hóa nhỏ nên vẫn thu hút được người dân và phần khá lớn các khách hàng có thể tự cân đối được. Tuy nhiên, cần phải có sự cải thiện về cơ cấu hàng hóa, đặc biệt là phân khúc cao cấp và phân khúc trung bình. Tìm mọi cách thúc đẩy phân khúc trung bình và thấp phát triển mạnh hơn nữa. Như vậy, chúng ra mới phát triển thị trường bất động sản bền vững được.

* Nếu đúng như sự phân tích của ông, nghĩa là chúng ta chỉ có những lo ngại nhất định chứ chưa có những dấu hiệu bong bóng bất động sản?

Tôi cho rằng, để xuất hiện bong bóng bất động sản phải hội tụ rất nhiều yếu tố như trong giai đoạn 2008 - 2013. Đó là thời điểm các yếu tố kinh tế vĩ mô phát triển không ổn định, tín dụng tăng lên một cách đột ngột, dư nợ trong bất động sản lên đến 20%, có cả sự buông lỏng quản lý từ phía cơ quan nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản và nhiều yếu tố khác nữa…

Nhưng hiện nay, chúng ta thấy rằng kinh tế vĩ mô Việt Nam phát triển rất tốt, đang ổn định. Dư nợ tín dụng bất động sản đang nằm trong khoảng cho phép từ khoảng 8,5-9% trong tổng dư nợ ngân hàng. Về quản lý nhà nước, ngay sau giai đoạn 2008 - 2013, chúng ta có những hệ thống văn bản hoàn chỉnh.

Tất nhiên, còn nhiều vấn đề trong thực tế phát sinh nhưng vấn đề là hệ thống văn bản đó phát huy tích cực trong xã hội. Rồi những bài học của doanh nghiệp bất động sản nắm bắt được qua thực tiễn.

Tất cả những yếu tố đó, tôi nghĩ đã làm giảm thiểu nguy cơ tạo bong bóng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Ông vừa nhắc đến chính sách tín dụng bất động sản. Chính sách này có vai trò đặc biệt quan trọng, đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh và ổn định. Vậy VNREA có kiến nghị gì trong việc điều tiết nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản trong năm 2017?

Tín dụng bất động sản hiện nay có một số vấn đề, thứ nhất là cơ cấu. Mặc dù tỷ lệ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ vẫn ở trong ngưỡng hợp lý, nhưng chúng ta đều thấy rằng, dư nợ bất động sản lại chủ yếu dồn ở phân khúc cao cấp và một số các chủ đầu tư lớn. Điều đó tạo nên những rủi ro tiềm ẩn cho thị trường.

Chắc chắn chúng ta phải có những biện pháp để phân bổ dòng vốn tín dụng từ ngân hàng đồng đều hơn và đi đúng định hướng của Nhà nước trong việc phát triển phân khúc nhà ở hướng tới đại bộ phận người dân.

Vấn đề thứ hai, chúng ta thấy rằng với lượng vốn đầu tư vào thị trường địa ốc chỉ trông chờ vào ngân hàng thì đó là bất hợp lý. Và nó chứa đựng nhiều rủi ro cho không chỉ bản thân thị trường bất động sản mà còn cho chính hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.

Hiện nay, VNREA đang nỗ lực cùng hội viên của mình xây dựng các đề án, đưa ra những kiến nghị, tham mưu cho cơ quan quản lý nhà nước để xây dựng các hệ thống chính sách, phát triển các quỹ đầu tư bất động sản. Từ đó, tạo nguồn vốn, nguồn cung mới cho thị trường bất động sản. Có như vậy, chúng ta mới giải quyết được nguồn vốn bất động sản tránh bị lệ thuộc vào ngân hàng.

* Ông có thể phân tích rõ hơn về lộ trình xây dựng các quỹ đầu tư cho thị trường bất động sản?

Không chỉ nhiệm kỳ này, mà kể cả trong nhiệm kỳ tới, Hiệp hội đã có chủ trương phát triển các quỹ đầu tư bất động sản. Đó là chủ trương đúng của Nhà nước và đã thể hiện bằng chính sách. Từ lâu, VNREA đã có những nghị quyết hỗ trợ cho một số hội viên phát triển quỹ này. Như cuối năm 2015, Hiệp hội có nghị quyết hỗ trợ cho Tập đoàn Hoàng Quân (TP.HCM) nghiên cứu và phát triển quỹ đầu tư bất động sản.

Một số hội thành viên cũng đã có những đề xuất để mong muốn phát triển quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, rõ ràng, trong quá trình thiết lập các quỹ đầu tư bất động sản này về mặt hệ thống luật pháp cũng như quy trình, thủ tục và vấn đề thực tiễn vẫn còn những vướng mắc.

Để giải quyết những vấn đề đó hiện nay, Hiệp hội đang dự kiến thành lập đề án để chủ động nghiên cứu. Đồng thời, kết hợp với cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu, các giải pháp thành lập quỹ đầu tư bất động sản một cách hiệu quả. Từ đề án đó sẽ phổ biến ra trong các hội viên hiệp hội.

Đồng thời, kiến nghị và tham mưu các cơ quan quản lý nhà nước đưa các chính sách phù hợp để làm sao kích thích phát triển các quỹ đầu tư bất động sản. Có sự nghiên cứu đầy đủ và bài bản như vậy mới tạo điều kiện cho quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam phát triển.

* Từ tất cả những điều vừa phân tích, ông có kỳ vọng gì vào sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2017 cũng như những năm tiếp theo?

Tôi nghĩ rằng, trong thời gian tới với xu hướng phát triển thị trường bất động sản vẫn là tích cực, cùng với sự quản lý nhà nước tương đối hiệu quả. Sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản một cách bài bản.

Do đó, bước sang năm 2017 thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp đà phát triển một cách theo hướng bền vững và đạt được những mục tiêu quản lý của Nhà nước cũng như nguyện vọng của người dân.