Năm 2016, mặc dù thị trường bất động sản  (BĐS) có  tốc độ tăng trưởng tiếp tục được duy trì nhưng xuất hiện những cảnh báo về tình trạng mất cân đối, lệch pha cung - cầu, lệch pha tín dụng.

Xuất hiện tình trạng lệch pha

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2016, phân khúc nhà ở cao cấp, dòng BĐS cao cấp có sự tăng mạnh mẽ. Số lượng dự án cao cấp hạng sang dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt quá nhu cầu của hiện tại.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại có giá khoảng 15 triệu/m2 lại đang khá hiếm trên thị trường, mặc dù có 70% nhu cầu của thi trường lại tập trung ở phân khúc này và thấp hơn. Lý giải về sự lệch pha này, ông Hà cho rằng, biên độ lợi nhuận không cao là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với các dự án nhà bình dân thời gian qua.

Cùng đó, sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp, khoảng 50 đến 80% trên thị trường trong năm 2015 nên sang năm 2016, từ nguồn cung này đã ồ ạt bung hàng, góp phần tạo cho thị trường BĐS rơi vào tình trạng thừa cung.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, qui định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu. Thế nhưng, 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng, trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án.

“Về cơ cấu dư nợ tín dụng trong tổng dư nợ tín dụng BĐS mặc dù ở ngưỡng hợp lý (dưới 10% tổng dư nợ của các ngân hàng), song năm 2016 đã xuất hiện các nguy cơ mới đó là lệch pha tín dụng. Dư nợ tín dụng vào BĐS đang tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, bỏ ngỏ phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở hạng tiêu chuẩn (cho phân khúc trung bình và thấp).

Mặt khác, do sự phân hóa của thị trường, dư nợ tín dụng cũng tập trung vào một số chủ đầu tư. Điều này có tác dụng thanh lọc tốt cho thị trường, song cũng tạo ra các rủi ro tiềm ẩn cho thị trường BĐS và cho cả hệ thống ngân hàng.”- ông Hà nhấn mạnh.

Thu hút nhà đầu tư ngoại

Mặc dù xuất hiện sự mất cân đối mới, thế nhưng BĐS năm 2016 lại là lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài thực sự quan tâm với những cái “bắt tay” đầy ấn tượng. Trong đó, thương vụ ấn tượng đánh dấu sự trở lại của các nhà đầu tư Nhật Bản tại thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2016 là cú bắt tay 3 bên giữa Công ty Phát Đạt, Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Gia và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) góp vốn vào dự án River City (quận 7, TP.HCM).

Thương vụ này có quy mô vốn đầu tư 500 triệu USD, dự án gồm 12 block chung cư, với 8.000 căn hộ, office-tel và nhà phố thương mại. Tại River City, vai trò chủ yếu của Creed Group là thu xếp vốn và quản lý tài chính. Các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý và mặt bằng thi công sẽ do An Gia và Phát Đạt đảm nhiệm.

Hay như trong quý 3/2016, tập đoàn Mitsubishi Nhật Bản cũng đã quyết định bỏ ra 290 triệu USD để cùng tập đoàn Bitexco thành lập liên doanh để phát triển nhà ở tại dự án Khu đô thị phức hợp The Manor Central Park (Hà Nội). Trong giai đoạn hợp tác đầu tiên, Mitsubishi và Bitexco thỏa thuận thành lập một công ty liên doanh để cùng phát triển 240 căn nhà thấp tầng và 2 tòa nhà cao tầng với 1.036 căn hộ.

Một sự “bắt tay” ấn tượng không kém, đó là việc tập đoàn Indochina Capital đã ký kết thành lập liên doanh với Kajima (Nhật Bản) vào hồi giữa tháng 9/2016. Liên doanh mới mang tên Indochina Kajima Development có tỷ lệ đóng góp mỗi bên 50% và tổng vốn đầu tư ước tính lên tới 1 tỷ USD trong 10 năm tới.

Định hướng tập trung phát triển và cung cấp các dự án khu nghỉ dưỡng - căn hộ dịch vụ - khách sạn và nhà ở đô thị phân khúc cao cấp tại 3 thị trường chính là Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng.

Chia sẻ về vấn đề này, Giáo sư TSKH Nguyễn Mại cho rằng, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường BĐS Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang… trong năm 2016 là rất lớn.

“Họ không chỉ tham gia vào phân khúc cao cấp và hạng sang như trước đây, mà còn đẩy mạnh hợp tác phát triển dòng sản phẩm trung bình khá và nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân Việt Nam theo tiêu chuẩn nhà ở của Nhật, Hàn Quốc và Singapore.” – TSKH Nguyễn Mại nhận định.

Theo các chuyên gia, dự báo chung về thị trường BĐS năm 2017 tiếp tục ổn định, một số phân khúc sẽ có cơ hội phát triển mạnh như phân khúc nhà thương mại ở mức trung bình và thấp, nhà ở xã hội. Đối với phân khúc nhà cao cấp cũng tiếp tục phát triển, song sẽ có sự phân hóa khác nhau cho mỗi dòng sản phẩm.

Đặc biệt mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam ngày càng tăng. Sự quan tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính lớn trong khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn.