Trước sự ấm lên của thị trường bất động sản (BĐS), một số ý kiến đã vội cho rằng sẽ có một cơn sốt mới của thị trường BĐS và nhiều nạn nhân trong đợt giá lạnh ba năm qua của thị trường đã lại đang gom tiền chuẩn bị lao vào địa ngục. Có hay không cơn sốt mới là câu hỏi đang được dư luận tìm cách trả lời.

Thị trường bất động sản hoang dại

Khác với các nước đã có một nền kinh tế thị trường đầy đủ, nước ta, với một nền kinh tế chuyển đổi có những đặc điểm khác biệt. Trong các cơn sốt BĐS, đối tượng tham gia kinh doanh trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp mà mọi thành phần kinh tế, mọi người, mọi tổ chức đều tham gia kinh doanh. Lại là một nền kinh tế sử dụng tiền mặt là chính, vì vậy không thể có một phương thức nào cả về mặt hành chính cả về thị trường có thể quản lý điều tiết được thị trường BĐS. Nói như ông Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS của chúng ta còn rất tự nhiên, nói đúng là rất hoang dại!.

Tuy vậy, để có một cơn sốt BĐS, từ kinh nghiệm thị trường chúng ta có thể nhận ra mấy điều kiện cần thiết. Thứ nhất, cần phải có sự mất cân bằng khởi điểm giữa cung và cầu lớn. Nếu cung thấp hơn cầu lớn, việc mua nhà đất khó khăn, dễ xảy ra sốt nóng. Nhà đất thừa nhiều như thời gian qua, thị trường sẽ rơi vào cơn sốt rét. Thứ hai, vai trò của các nhà đầu tư thứ cấp cực kỳ quan trọng. Ở nước ta bất kỳ người nào, tổ chức nào cũng có thể tham gia đầu tư thứ cấp. Người người, nhà nhà, hội hè, doanh nghiệp, thậm chí cả chính quyền cũng mua mua bán bán nhà đất. Tất nhiên với quy mô vốn nhỏ hẹp của các doanh nghiệp, sự hỗ trợ vốn dài hạn hạn chế của ngân hàng thương mại, vai trò của các nhà đầu tư thứ cấp rất quan trọng. Họ hỗ trợ vốn, hỗ trợ tiếp cận, bán hàng và các thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư dự án. Tuy nhiên, sự phát triển vô độ không kế hoạch của các nhà đầu tư thứ cấp đã biến thị trường BĐS thành một thì trường đầu cơ lớn, đẩy giá bất động sản lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản. Cơn sốt nóng 2008-2011 đã dẫn đến cơn sốt lạnh 2011-2014 suýt nữa gây nguy hiểm đến “tính mạng” nền kinh tế chính bởi tính đầu cơ của thị trường bất động sản với số tồn kho cuối năm 2013 lên đến hàng triệu tỷ đồng tính ở tất cả các nguồn.

Có thể nói, chỉ có thể xuất hiện cơn sốt nóng của thị trường nếu xuất hiện với số lượng lớn, thậm chí khống chế thị trường của các nhà đầu tư thứ cấp, đúng hơn là các nhà đầu cơ nhà đất. Thứ ba, điều kiện để sốt nhà đất là xuất hiện nguồn vốn lớn cho đầu cơ nhà đất. Nguồn vốn cho đầu cơ nhà đất những năm 2008-2011 không chỉ là nguồn vốn dành dụm, tiết kiệm của các gia đình, nguồn vốn tự có của các tổ chức mà chủ yếu đến từ ngân hàng thương mại. Sự tăng trưởng mãnh liệt của tín dụng những năm đó đẩy lãi suất lên đỉnh cao 25%/năm có vai trò quan trọng của đầu cơ nhà đất và hậu quả của nó là hàng nhiều trăm ngàn tỷ trở thành nợ xấu khi thị trường đóng băng.

Đối chiếu với những điều kiện đó, chúng ta thấy rõ, rất khó để có một cơn sốt nóng thị trường bất động sản năm 2015.

Không thể có cơn sốt bất động sản trong năm 2015

Trên thực tế thị trường, cho đến đầu năm 2015, chênh lệch cung cầu nhà đất vẫn nghiêng về phía khủng hoảng thừa, cung nhiều hơn cầu. Nếu chỉ tính riêng tháng 12-2014, các dự án cao cấp và hạng sang công bố ra thị trường TP Hồ Chí Minh đã hơn 200.000 mét vuông sàn xây dựng và hàng nghìn căn hộ.

Theo thống kê sơ bộ của Công ty BeeGreen, sẽ có khoảng 30.000 căn hộ phân khúc cao cấp ở quận 2 và Thủ Thiêm tung ra thị trường từ năm 2015-2017 (chưa kể các quận khác). Dự án Vinhomes Tân Cảng sẽ tung ra thị trường tới khoảng 10.000 căn hộ trung và cao cấp các năm tới. Ở đây, còn chưa kể hàng trăm dự án bất động sản tồn kho tại TP Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội,  thị trường cũng xuất hiện nhiều siêu dự án bất động sản với nguồn cung lớn như, Dự án Castle Plaza (136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm), quy mô khoảng 5.000 căn hộ vừa được khởi động trở lại sau 4 năm bất động với cái tên mới là Goldmark City, Dự án Green Star (234 Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm) với hơn 2.000 căn hộ. Ngoài ra, các dự án khác như chung cư Đông Đô (Cầu Giấy), chung cư Đồng Phát (Vĩnh Hưng, Hoàng Mai), Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội)… sau thời gian tái cơ cấu cũng đang được đẩy nhanh tiến độ để tung hàng ra thị trường.

Sự thiếu hụt duy nhất nằm ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người nghèo, tuy nhiên sự thiếu hụt này có vẻ có nguyên nhân chính sách nhiều hơn. Tuy nhiên, năm 2015, hàng loạt các dự án nhà ở xã hội cũng được đưa ra thị trường sẽ làm tăng đáng kể nguồn cung. Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, năm 2014, thành phố đã có 9 dự án nhà xã hội được thành phố chấp thuận đầu tư với 6.146 căn hộ, tương đương 546.598m2 sàn xây dựng.

Thành phố đã chuyển đổi mục đích từ nhà thương mại sang nhà xã hội 19 dự án với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.990 căn. Ngoài ra, 3 dự án khác đã được thành phố chấp thuận chủ trương chuyển đổi, 2 dự án nhà đầu tư đang đề xuất, 8 dự án được chấp thuận chủ trương.

Theo kế hoạch, năm nay, toàn thành phố sẽ có 12 dự án được hoàn thành, đưa vào sử dụng. Đáng lưu ý là các dự án tại Bắc An Khánh của Tổng Công ty Vinaconex và Tổng Công ty Handico, dự án Thanh Lâm-Đại Thịnh của Tổng Công ty HUD, dự án tại Đông Anh của Handico…cũng đang tích cực triển khai sau nhắc nhở của các cơ quan chức năng. Như vậy thị trường không thiếu hàng hóa, nếu không nói vẫn vẹn nguyên tình trạng thừa hàng hóa.
Có thể có một số dự án có vị trí tốt với các nhà đầu tư uy tín có thể cháy hàng, có tình trạng đầu cơ nhỏ kiếm tiền chênh, nhưng để khan hiếm đến không thể mua hoặc khó mua nhà không xảy ra. Người tiêu dùng hiện nay được quyền chọn lựa cả dự án, cả điều kiện thanh toán, điều kiện hậu mãi... Như vậy điều kiện cung cầu thị trường chưa thể cho phép một cơn sốt nóng bất động sản diễn ra.

Những nhà đầu cơ mắc kẹt, vốn vay không dễ

Về sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường cũng cho thấy đã hạn chế được tình trạng đầu cơ. Có thể lấy một số ví dụ. Theo đại diện chủ đầu tư dự án CT1 Trung Văn - Nam Từ Liêm, trong số hơn 70% số căn hộ đã được bán ra thì có đến hơn 200 căn, chiếm khoảng 95% là của các khách hàng mua để ở, chỉ có khoảng 5% là mua cho mục đích đầu cơ. Còn theo quan sát của Savills Việt Nam, đến đầu năm 2014,  yếu tố đầu cơ đã mất dần. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang hướng tới người mua có nhu cầu ở thực... Nguyên nhân là giới đầu cơ trong nước bị mắc kẹt vì hết tiền, nợ nần, nhóm đầu cơ nước ngoài thì cần thêm niềm tin mới quay lại.Thật ra, thị trường chỉ ấm lên trong phân khúc nhà thu nhập thấp. Các căn hộ giá từ 900 triệu đến hơn 1 tỉ đồng bán rất được và ngân hàng cũng hỗ trợ khách hàng vay nhiều. Còn các loại căn hộ giá 2 tỉ đồng trở lên vẫn èo uột. Đó cũng chính là điều kiện để giá bất động sản giảm sâu về mức tương đối phù hợp với đại đa số người dân. Ngoại trừ các dự án trong nội thành trung tâm giảm ít, còn tất cả các dự án ngoài vành đai 3, ngoại thành đều giảm so với trước đây. Như vậy điều kiện thứ hai của cơn sốt bất động sản là sự tham gia rộng rãi của giới đầu cơ cũng không có.

Điều kiện vốn để tham gia thị trường nhà đất càng khó khăn hơn. Dẫu tiền ế nhiều ở các ngân hàng, tăng trưởng tín dụng nhiều khi đã trở thành mục tiêu sống còn của các ngân hàng, tuy nhiên, bộ lọc ngân hàng giờ đã tinh vi hơn, ngân hàng không hạn chế ngành nghề với bất động sản mà chỉ chọn khách hàng. Ngân hàng tiếp tục đi chào mời, quảng cáo nhưng không có nghĩa có thể cho vay với bất kỳ giá nào. Sức trả nợ trong tương lai ngắn hạn và trung hạn của hầu hết các khách hàng đề nghị vay ngân hàng quá yếu, khiến ngân hàng không cho vay được. Mặc dù, theo thống kê của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 31-10-2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm 31-12-2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13,13%), nhưng rõ ràng, các ngân hàng không còn là máy bơm công suất lớn bơm tiền cho thị trường bất động sản để tạo ra một cơn sốt nóng như những cơn sốt năm 2005 hoặc 2008 nữa.

Cảnh giác với những chiêu trò

Cũng xin lưu ý. Ngay sự ấm lên đôi chút của thị trường BĐS, những con số thống kê được thông báo cũng không phải đã thuyết phục được các chuyên gia kinh tế. Rất nhiều người đã bày tỏ sự nghi ngờ những số liệu trên. Một lãnh đạo công ty bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết nhiều dự án lớn nhất thị trường hiện nay tuy công bố bán chạy nhưng có hiện tượng chuyển nhượng căn hộ từ tay phải qua tay trái. Ông nói: “Tôi biết có những công ty lớn mở bán một dự án rầm rộ xong liền thành lập thêm vài công ty con. Các công ty này nhảy vào ký hợp đồng mua cả sàn, đặt cọc chỉ mấy chục phần trăm số tiền rồi đẩy hàng ra bán lại. Nhưng hầu hết, trên một sàn nếu có hơn một chục căn hộ thì chỉ bán được vài căn diện tích nhỏ, tiền nhỏ, còn cả chục căn lớn với tiền cao hơn thì vô cùng khó bán”.

Vì vậy, xin hãy cảnh giác với những chiêu trò thị trường. Có nhu cầu nhà ở thật sự hãy tính đến mua nhà đất, còn nếu hy vọng kiếm lời ở thị trường này thì rất dễ ngậm đắng nuốt cay.