Giá đất ở Việt Nam tăng lên đa phần không phải do giá trị sử dụng của mảnh đất đó tăng lên, mà là do sự đầu cơ của giới đầu tư đất. Một khi giá lên cao, do thói quen mua bán, sẽ rất khó xuống.

Luồng tiền và cơn sốt đất

Thị trường bất động sản giống như thị trường chứng khoán. Đó là có một lượng tiền nhất định được chu chuyển giữa các nhà đầu tư. Người có đất bán đi, nhận tiền, lấy tiền đó đi mua mảnh đất khác, tiền lại chuyển sang tay người thứ ba. Cứ như vậy tiền chuyển từ người này sang người kia.

Tiền lưu thông trong bất động sản sẽ gia tăng khi có người mua mới tham gia thị trường, và sẽ rút bớt khi tiền đó không được tiếp tục dùng để mua bất động sản mà chuyển sang hình thức kinh doanh khác hoặc tiêu dùng.

Tiền lưu thông trong bất động sản càng nhiều thì cầu về bất động sản càng lớn, và người ta sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn để mua bất động sản, khi đó giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng. Có những khu vực như Đà Nẵng vừa qua, khi nhà đầu tư đổ xô vào bỏ tiền đầu tư, lượng cung tiền tập trung cho khu vực tăng đột biến dẫn tới giá đất tăng.

Khi thị trường có xu hướng tăng mạnh, người ta sẽ có xu hướng đầu cơ thay vì mua đất để dùng. Khi đó, nhà đầu cơ sẽ tăng mạnh mua bán, đẩy giá đất tăng nhanh. Thấy lợi nhuận của người đi trước quá hấp dẫn, những người đi sau sẽ rút tiền từ các kênh khác chuyển sang đầu tư vào đất, tiếp tục đầy giá cao lên do nhu cầu nhà đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, tại mỗi khu vực khi giá đất tăng đến một đỉnh điểm, các nhà đầu tư cho rằng giá đất khu vực đó đã quá cao, sẽ không mua vào nữa, và khi đó coi như giá đất ở vùng đó đã bão hoà.

Đất khác với vàng và bất động sản, đó là tính thanh khoản không cao. Khi đất vùng nào đã đến đỉnh điểm (hoặc đã khá cao so với các vùng khác) thì sẽ khó bán. Do đó nếu nhà đầu tư nào chậm chân, mua đất khi giá đến đỉnh điểm, coi như chon vốn tại đó. Nếu đấy là người tiêu dùng cuối cùng, thì rõ ràng người tiêu dùng cuối cùng này chịu thiệt vì phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn cho cùng một giá trị sử dụng. Điều này cũng giải thích tại sao có những khu vực giá đất rất cao nhưng hầu như rất ít thương vụ mua bán thành công.

Các nhà đầu cơ đất sau khi đã rút khỏi khu vực giá cao sẽ chuyển sao đầu cơ tại các khu vực tiềm năng giá đất còn rẻ, kích cầu để giá tăng lên để bán ra. Chu kỳ cứ tiếp tục như vậy, từ khu vực này sang khu vực khác.

Khi nào thì sốt đất sẽ bị hạ nhiệt?

Cũng giống như thị trường chứng khoán, khi các cổ phiếu bị các đại gia làm giá tăng lên rồi được bán cho các nhà đầu tư khác khi giá đến đỉnh, thị trường nhà đất cũng có những đợt sóng ngầm tăng giá từ khu vực này sang khu vực khác. Các vùng đất cũng như các cổ phiếu khác nhau, có sự tương quan về giá và tương tác ảnh hưởng lẫn nhau. Khi nhiều khu vực đều tăng giá thì các khu vực khác vốn ít mua bán cũng tăng giá theo do yếu tố tâm lý.

Thị trường nhà đất sẽ giảm sốt khi có sự cân bằng cung cầu. Cân bằng cung cầu có thể xảy ra theo một số tình huống:

Khi số lượng cung tăng lên đáp ứng với nhu cầu. Trong 2-3 năm tới, khi số lượng căn hộ cao cấp được tung ra nhiều, cân bằng cung cầu ở mảng thị trường này có thể đạt được, khi đó sốt trong mảng thị trường căn hộ cao cấp có thể bị hạ.

Thị trường nhà đất sẽ giảm sốt khi có sự cân bằng
cung cầu (Nguồn: nguoidongthap.com)

Giảm lượng cung tiền, tức là giảm cầu nhà đất. Chính sách tiền tệ của chính phủ có thể ảnh hưởng tới cung tiền, như tăng lãi suất hay tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc tại các ngân hàng thương mại, hoặc đưa ra chỉ thị hạn chế cho vay bất động sản. Cung tiền có thể giảm từ bản thân các nhà đầu tư, họ có thể chuyển hướng sang sử dụng tiền vào mục đích khác thay vì mua nhà đất để bán. Khi đó tiền lưu chuyển trong thị trường nhà đất sẽ giảm, thị trường sẽ hạ nhiệt, thậm chí nhiều khu vực sẽ đóng băng.

Khi giá của thị trường đã lên quá cao, dẫn tới sức hấp dẫn của nhà đất sẽ giảm sút. Người ta cũng hạn chế mua nhà đất hơn vì những người có nhu cầu thực sự giờ đây không thể hoặc mua ít nhà đất hơn. Khi đó tất yếu thị trường nhà đất sẽ thoái trào, nếu không có sự tăng cường đột biến của luồng tiền.

Các quy định hành chính và thuế quan của nhà nước cũng có thể làm giảm cơn sốt đất. Quy định về giấy tờ hạn chế việc mua bán trao tay có thể hạn chế tốc độ mua bán. Thuế đánh cao có thể giảm việc mua đi bán lại nhà đất. Thuế sử dụng đất cao như tại nhiều quốc gia hạn chế người có tiền mua nhiều nhà đất để giữ lại đầu cơ.

Tăng nhưng khó xuống

Giá đất ở Việt Nam tăng lên đa phần không phải do giá trị sử dụng của mảnh đất đó tăng lên, mà là do sự đầu cơ của giới đầu tư đất. Một khi giá lên cao, do thói quen mua bán, sẽ rất khó xuống. Người ta hoặc phải bán với giá cao hơn giá mua vào, hoặc để lại với hy vọng một đợt sốt đất mới sẽ đến.

Giá đất cao, hệ lụy rất nhiều. Tiền sẽ chuyển vào túi một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao nhiều khi đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân hiện nay, sẽ không thể mua được nhà với giá cao vòi vọi. Vì vậy, rõ ràng cần có chính sách thích hợp để giá nhà đất tăng không quá nhanh so với thu nhập của dân cư, để đảm bảo sự công bằng trong phân phối nhà đất.