Làm thế nào để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định, bền vững đang là mục tiêu hướng tới của các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Phóng viên Báo Hànộimới có cuộc trao đổi với Cục trưởng Cục Quản lý phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà về các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng này.

* Bộ Xây dựng đã xác định, quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia nhằm đa dạng sản phẩm nhà ở, trong đó trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), hướng tới người nghèo. Ông đánh giá thế nào về kết quả đạt được?

- Thị trường BĐS "đóng băng" là do phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch, chưa sát với nhu cầu thị trường dẫn đến lệch pha cung - cầu; cơ cấu hàng hóa mất cân đối; hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện; năng lực doanh nghiệp (DN) BĐS hạn chế; quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập. Từ đó, Bộ đã đề ra quan điểm trên. Trong các nhóm giải pháp, đến nay, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi bổ sung, với nhiều quy định đột phá, tác động tích cực đến thị trường, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở phù hợp nhu cầu, khả năng thanh toán từng nhóm đối tượng; nới lỏng điều kiện cho người Việt định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở trong nước; quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tài chính bảo lãnh khi bán BĐS hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền lợi khách hàng…

Các địa phương đã phân loại dự án triển khai, dự án tạm dừng, dự án cần điều chỉnh quy mô cho phù hợp với quy hoạch hoặc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Nhiều địa phương đã cụ thể hóa chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bằng chương trình phát triển nhà ở cho đối tượng chính sách, người thu nhập thấp. Các DN BĐS, trước hết là DN nhà nước đã điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, tập trung vào phát triển NƠXH. Nhiều tổng công ty lớn như Viglacera đi tiên phong trong phát triển khu đô thị NƠXH đồng bộ hạ tầng, tiện ích xã hội. Tính riêng khu vực đô thị, cả nước đã hoàn thành đầu tư 102 dự án NƠXH, trong đó có 38 dự án cho người thu nhập thấp; đang triển khai 150 dự án, trong đó có 91 dự án nhà cho người thu nhập thấp quy mô 55.800 căn hộ, tổng mức đầu tư 28.500 tỷ đồng. Nếu năm 2013, cả nước phát triển 0,3 triệu mét vuông sàn NƠXH thì năm 2014 đã tăng thêm 0,8 triệu mét vuông, đưa tổng diện tích loại nhà ở này lên 1,8 triệu mét vuông.

* Các giải pháp này đã có tác động thế nào với thị trường BĐS?

- Thị trường có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, trong năm 2014. Những tháng đầu năm 2015 tiếp tục đà phục hồi. Mặt bằng giá nhà ở tương đối ổn định. Quý I-2015, một số dự án chuẩn bị hoàn thành, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được xây dựng hoàn chỉnh, giá chào bán tăng nhẹ khoảng 5-10% so với cùng kỳ 2014. Lượng giao dịch thành công tăng. 4 tháng đầu năm 2015 có khoảng 5.850 giao dịch thành công (tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ 2014), riêng tháng 4-2015 có khoảng 1.600 giao dịch thành công (tăng 10% so với tháng 3-2015). Cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh hợp lý, với 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đặc biệt, tồn kho BĐS giảm qua từng quý. Tính đến ngày 20-5-2015, giá trị tồn kho BĐS còn 67.443 tỷ đồng, giảm 61.000 tỷ so với quý I-2013, giảm 1.338 tỷ đồng so với ngày 20-4-2015. Tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng cao hơn tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống cũng cho thấy sự ấm lại của thị trường.

* Dư luận cho rằng, giới hạn xác định thu nhập thấp ở mức 9 triệu đồng là chưa phù hợp vì không đủ điều kiện để ngân hàng cho vay, dẫn đến người dân khó tiếp cận vay vốn mua NƠXH?

- Theo nghị quyết của Chính phủ, thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng - Ngân hàng Nhà nước, đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân có khó khăn về nhà ở. Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân thì khởi điểm thu nhập tính thuế là 9 triệu đồng, tuy nhiên người nộp thuế còn được trừ các khoản giảm trừ gia cảnh. Như vậy, quy định hiện hành là phù hợp. Hiện đã có gần 17.000 hộ đã được cam kết cho vay hỗ trợ. Qua theo dõi cho thấy, hiện nay trên thị trường không có nhiều sản phẩm nhà ở phù hợp với các quy định để được vay hỗ trợ nhà ở, mà việc giải ngân thì cần có sản phẩm. Thời gian tới, khi có lượng lớn dự án có đủ điều kiện để bán hàng thì tốc độ giải ngân sẽ tăng nhanh.

* Vậy giải pháp tập trung trong thời gian tới là gì?

- Khó khăn của thị trường BĐS mới được giải quyết bước đầu, Bộ Xây dựng tiếp tục kiên định các giải pháp đã đề ra: Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy, quản lý thị trường phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh; kiểm soát chặt các dự án đầu tư phát triển đô thị, phát triển nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch; tiếp tục phân loại, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa phù hợp với quy hoạch và nhu cầu thực tế; tái cơ cấu thị trường, đa dạng các loại hàng hóa ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án; nghiên cứu, điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khóa linh hoạt để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường, giúp cho các DN và người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở. Cùng với đó là cải cách thủ tục hành chính, dự báo thị trường, thanh tra, giám sát thực thi pháp luật trong đầu tư, giao dịch BĐS...

* Trân trọng cảm ơn ông!

Điều kiện vay vốn để mua nhà ở thương mại giá thấp dễ dàng hơn điều kiện vay để mua NƠXH do không phải chứng minh thu nhập, không khống chế mức thu nhập, người dân chỉ phải xác nhận tình trạng nhà ở. Sở dĩ như vậy là vì các dự án nhà ở thương mại không được ưu đãi như NƠXH. Đây là giải pháp vừa giúp những người lao động có khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ ở, vừa kích cầu thị trường BĐS, khuyến khích các DN đẩy mạnh phát triển phân khúc sản phẩm nhà ở thương mại trung bình và thấp, thay vì chỉ tập trung vào các sản phẩm trung và cao cấp như trước đây. Nói một cách khác, người vay vốn để mua NƠXH được hỗ trợ đến 2 lần (thứ nhất là vay vốn mua nhà với lãi suất thấp, thứ hai là giá bán NƠXH thấp hơn nhà ở thương mại do đã được Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đất, thuế VAT) nên điều kiện khắt khe.