Ngày 18-5-2018, Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times kết hợp với Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức hội thảo “Giá bất động sản - Thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực”, với sự tham gia của giới kinh doanh bất động sản, quản lý nhà nước, tư vấn và tài chính.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc trường Doanh nhân Bizlight, cho rằng dưới khía cạnh kinh tế học, có bốn yếu tố tác động tới giá bất động sản. Đó là giá trị thị trường (gồm chi phí xác lập sản phẩm, chi phí tiếp thị, quản lý dự án...); giá trị tiền tệ hay là nguồn cung tiền của nền kinh tế (gồm cung tiền của Ngân hàng Nhà nước, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hay gián tiếp (FII), kiều hối...), tương quan cung - cầu của thị trường và yếu tố cạnh tranh.

Nói giá thực hay ảo dựa trên cái gì?

Trong tình hình hiện nay, theo ông Tín, nếu sự tăng giá vượt quá 15-17%/năm là tăng nóng, vượt quá mức giá trị tạo ra của sản phẩm, sức lao động của xã hội. Còn khái niệm “giá ảo” là nói đến việc giá được xác lập dựa trên những thông tin không thực tế, đồn thổi...

Dưới khía cạnh quản lý nhà nước, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM), cho rằng sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5-10%/năm, cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, tiến độ xây dựng... là phù hợp. Tuy nhiên, tăng đột biến tới 50-70% trong thời gian ngắn tại một số nơi ở quận 2, quận 9 (TPHCM) thì cần xem xét lại, có thể là không đúng giá trị thực của sản phẩm.

Trước hiện tượng gần đây một số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao, ông Sơn lý giải, điều này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông phát triển mạnh theo hướng này, có chủ trương hình thành khu đô thị sáng tạo ở khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức), hiệu ứng tâm lý “sợ chung cư” sau vụ hỏa hoạn ở các chung cư cao tầng...

Với góc nhìn rộng hơn, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư, Công ty Savills Việt Nam, nhận định một lý do nữa khiến thị trường bất động sản tăng trưởng nóng từ đầu năm 2018 đến nay ở nhiều khu vực trên cả nước, bên cạnh nhu cầu thật đang cao, là việc các kênh đầu tư của người dân đã có sự thay đổi. Nếu như trước đây người dân thường gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng hay mua vàng thì nay, họ chuyển sang đầu tư bất động sản để làm... của để dành.

Thị trường bất động sản đang tăng trưởng nóng hay giá ảo tới mức nào? Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc phát triển kinh doanh và tiếp thị, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long kể cách đây một tuần, ông và một số người trong hiệp hội môi giới đến thăm vịnh Vân Phong - nơi dự kiến sẽ là một trong ba “đặc khu” của Việt Nam. “Chúng tôi hỏi giá mặt bằng, họ nói 10 tỉ đồng. Nhưng khi hỏi mặt bằng đó nếu cho thuê thì giá bao nhiêu, câu trả lời là: 5 triệu đồng/tháng không ai thuê, 3 triệu đồng/tháng mới có thể. Từ những yếu tố này quý vị có thể nhận thấy giá đất đang ảo hay thực”, ông Quang nói.

Tuy nhiên, trong vai trò là nhà phân phối sản phẩm, ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam, cung cấp một lát cắt “không như chúng ta nghĩ”. Ông Hiền cho rằng nếu nhìn theo thị trường thì định giá như thế nào là cao nhất rất khó. Hôm 17-5-2018, công ty ông giao dịch thành công một miếng đất ở Phú Quốc với giá 300 triệu/mét vuông, trong khi phân tích thông thường thì đất đó giá chỉ 30 triệu/mét vuông. Theo ông, nhà đầu tư đang nhìn vào tiềm năng, lợi thế của một “đặc khu” Phú Quốc trong tương lai để “đón đầu”, nhiều khi là nhìn xa quá so với tốc độ và khả năng hiện thực hóa, điều đó có thể tạo bong bóng. Nhưng nếu nhìn vào dòng tiền khổng lồ từ trong và ngoài nước đang chuyển dịch sang thị trường bất động sản thì đó có thể chưa là “mức giá cuối cùng”. Vì vậy, cũng chưa thể biết khi nào thì bong bóng vỡ.

Cũng theo ông Hiền, trong khi đó, thị trường căn hộ đang phản ánh giá trị thực. Người bỏ tiền vào căn hộ để đầu tư rất ít do khó mua đi bán lại kiếm lời, chỉ một bộ phận đầu tư theo hình thức cho thuê.

Làm sao để đáp ứng nhu cầu thực?

Con số thống kê TPHCM đang có gần 470.000 hộ gia đình trên tổng số 2 triệu hộ đang có nhu cầu về nhà ở để... tách riêng mà ông Sơn đưa ra phần nào phản ánh nhu cầu thực về nhà ở hiện nay, trong đó nhu cầu của hộ gia đình có thu nhập thấp rất lớn. Nhưng nhu cầu thực không đồng nghĩa với khả năng chi trả. Việc các doanh nghiệp bất động sản có cung cấp sản phẩm tốt hay không, bao gồm cả khía cạnh giá, cũng mới chỉ là một vế của vấn đề, vế kia là làm sao để người dân, bên cạnh số tiền tích lũy, có thể dễ dàng gõ cửa ngân hàng vay mượn để mua. Cả hai bên cung và cầu còn phụ thuộc vào bên thứ ba là Nhà nước với các chính sách vĩ mô.

Theo ông Khương, giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực cần đi từ việc gỡ chính những nút thắt hiện nay. Đó là chi phí cho đất chiếm tới 40-60% chi phí hình thành một đơn vị nhà ở; thời gian từ lúc xin chủ trương thực hiện dự án đến lúc tạo ra sản phẩm thường mất tới năm năm; đối với phân khúc nhà giá thấp, từ 1-2 tỉ đồng, trong 5-7 năm tới, doanh nghiệp bất động sản trong nước sẽ rất khó huy động vốn từ ngân hàng.

Ông Tín cũng đồng tình rằng sắp tới, bài toán vốn cho doanh nghiệp bất động sản trong nước (và cả người mua nhà) sẽ rất khó. Hiện nay, 70% vốn của các doanh nghiệp bất động sản có nguồn gốc vay ngân hàng. Sắp tới, theo quy định, các ngân hàng phải hạn chế việc huy động nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, điều mà nhiều ngân hàng đang áp dụng trong lĩnh vực bất động sản. Quy định về quản lý rủi ro đối với dòng vốn cho vay này cũng chặt chẽ hơn. Trễ nhất là tới ngày 1-1-2020, toàn bộ hệ thống ngân hàng ở Việt Nam áp dụng chuẩn mực quản trị Basel II, khi đó dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản càng khó... Theo ông Tín, tín hiệu lạc quan về vốn, nếu có, sẽ nằm ở thị trường chứng khoán hay kênh FDI.

Trong bối cảnh khó khăn thấy trước đó, Nam Long lựa chọn cho mình một lối đi riêng, bắt đầu từ việc xác định phân khúc sản phẩm “vừa túi tiền” , từ 1-2 tỉ đồng, khách hàng vay 10-20 năm. Ông Quang cho biết, Nam Long hoạch định trước quỹ đất, có quỹ đất lớn. Đó là lý do mà theo ông Khương, đã giúp Nam Long “thuyết phục” được nhà đầu tư Nhật Bản đồng hành cùng mình (các nhà đầu tư nước ngoài có tầm nhìn dài hạn 10-15 năm, phóng vào các quỹ đất lớn vài trăm, hay chí ít cũng vài chục héc ta). Ngày xưa làm dự án 1 héc ta là ổn nhưng nay thì phải từ 6 héc ta trở lên vì sản xuất hàng loạt (làm sỉ) thì mới tiết giảm được chi phí thiết kế, xây dựng, quản lý... Đặc biệt quan trọng, tận dụng nguồn vốn của nhà đầu tư Nhật Bản, điều kiện về phương thức thanh toán giữa Nam Long và khách hàng “ít gắt” hơn. Trước khi bàn giao nhà, Nam Long chỉ cần thu 50% giá trị hợp đồng (thay vì 70% như trước đây), thời gian kéo dài trong khoảng 12-18 tháng, nên áp lực vay ngân hàng đối với khách hàng nhẹ đi rất nhiều.

Ông Sơn cho biết Chính phủ và TPHCM rất khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, trong đó có nhà ở xã hội. Theo chính sách chung, các dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng tiền ngân sách được miễn tiền sử dụng đất. Thành phố đang nghiên cứu việc xây nhà để cho thuê. Cụ thể, Sở Xây dựng đã nghiên cứu và sắp tới đề xuất với thành phố là trước mắt sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch ở khu vực các quận vùng ven, ví dụ như vùng theo quy hoạch nằm cuối tuyến đường metro, cuối các tuyến đường giao thông. Chuẩn bị quỹ đất sạch để giai đoạn sau năm 2020 giao cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà cho thuê, họ chỉ bỏ vốn xây dựng rồi khai thác cho thuê chứ không bỏ chi phí sử dụng đất.