Nhìn vào dữ liệu về số lượng dự án triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường thời gian qua, cũng như lượng căn hộ được tiêu thụ, hầu hết giới chuyên môn đều đánh giá, thị trường căn hộ ở TP. HCM có sự cải thiện đáng kể về thanh khoản.

Tuy nhiên, sự cải thiện này mới chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp, còn bức tranh chung của cả thị trường vẫn còn không ít khó khăn.

Phân khúc nào thực sự phục hồi?

Ba quý của năm 2014 đã khép lại với những số liệu thống kê được đưa ra từ cơ quan chức năng, lẫn các đơn vị nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, thị trường căn hộ TP. HCM đã có bước tăng trưởng nhảy vọt về thanh khoản.

Khảo sát của Công ty Savills, chỉ tính trong quý III/2014, có 10 dự án mới và các giai đoạn mới của 4 dự án hiện hữu chào bán, thêm hơn 4.600 căn hộ, tăng mạnh 19% theo quý và 103% theo năm. Đây là mức tăng trong 1 quý nhiều nhất kể từ quý II/2011.

Về số lượng căn hộ được bán, riêng trong quý III/2014, có khoảng 3.280 căn hộ được bán, tăng 29% theo quý và 85% theo năm, đây là lượng giao dịch cao nhất kể từ quý III/2010.

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. HCM, trong 9 tháng đầu năm nay đã có 5.700 căn hộ được bán trên địa bàn Thành phố, tăng 83% so với cùng kỳ.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, sở dĩ thị trường gần đây có lượng giao dịch tăng mạnh là do các doanh nghiệp đã điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, chủ yếu là các căn hộ có diện tích dưới 70 m2, gồm cả hàng tồn kho lẫn hàng mới.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, giới phân tích đều có chung nhận định, dù thị trường chung đã hồi phục, nhưng không trải đều ở tất cả, mà có sự phân hóa lớn.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, điểm chung nhất của các dự án bán được sản phẩm thời gian qua là căn hộ có diện tích nhỏ, mức giá trung bình khá và đặc biệt là các dự án đã được xây dựng xong phần thô, hoặc có tiến độ xây dựng tốt do các chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín trên thị trường thực hiện.

“Một dự án dù có được bán rẻ đến mức nào, nhưng thiếu các yếu tố trên vẫn khó bán được hàng”, ông Hiền nhấn mạnh và đúc kết, thị trường thời gian qua đã phục hồi rõ rệt so với những năm trước đây, nhưng sự phục hồi này mới chỉ tập trung vào các dự án căn hộ như đã phân tích ở trên, còn tổng thể của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.

Khó khăn còn nhiều

Báo cáo của Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, hiện Thành phố có 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 30,3% số dự án đã hoàn thành với 426 căn hộ, 49% số dự án đang gặp khó khăn hoặc ngưng triển khai. Số lượng dự án đang thi công là 201 dự án, chiếm 15%.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thực tế, những dự án “sống” được thời gian qua chỉ chiếm tỷ trọng khá nhỏ so với tổng thể thị trường, đa phần những dự án này có quy mô nhỏ, cơ cấu căn hộ hợp lý. Còn “cái chết” thực sự của thị trường hiện nay là hàng trăm dự án có quy mô vốn lên đến ngàn tỷ đồng.

“Thực tế hiện nay, chưa có một thống kê chính thức nào để đưa ra được số liệu xác thực TP. HCM có bao nhiêu dự án căn hộ bị ‘trùm mền’. Tuy nhiên, con số này phải lên đến hàng trăm và số lượng căn hộ tồn kho theo tiêu chí được chào bán sau khi xong phần móng theo quy định của pháp luật, ước tính lên đến hàng chục ngàn căn”, ông Đực nói và dẫn chứng, Dự án như Kenten Residences ở quận 7 của Công ty Tài Nguyên có quy mô vốn hơn ngàn tỷ đồng đã xây dựng xong phần thô nhiều năm, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được lối ra, hay như Dự án Phước Kiểng Nhà Bè của Công ty Quốc Cường Gia Lai triển khai nhiều năm, nhưng đến nay vẫn chưa xong phần đền bù giải tỏa…

Theo ông Đực, để thị trường bất động sản phục hồi bền vững, cách tốt nhất là các dự án phải điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ hợp lý. Tuy nhiên, cách này cũng không dễ, bởi không phải dự án nào cũng được Nhà nước cho phép điều chỉnh. Cách thứ hai là cần các đại gia mạnh vốn, chuyên nghiệp giống như Công ty Novaland, Hưng Thịnh… vào cuộc. Mua lại 1 dự án để triển khai thành công là đồng nghĩa với việc đã cứu sống 1 doanh nghiệp.

Phát biểu tại một hội thảo bất động sản được tổ chức tuần qua ở TP. HCM, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay xuất phát từ nhiều năm trước, lúc đó có khá nhiều tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp tay ngang nhảy vào thị trường, nhưng không làm nổi, giờ muốn bỏ cũng không xong. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đang “mắc cạn” với các tài sản đảm bảo bằng bất động sản do trước kia được định giá quá cao, nay thị trường bất động sản khó khăn, giá giảm mạnh, nhưng muốn bán cũng không dễ dàng.

Theo ông Ánh, giá bất động sản hiện khó giảm thêm được do có nhiều yếu tố không tính được trong giá thành. Hiện tiền trong ngân hàng và các gói tín dụng không thiếu, chính sách tiền tệ cũng đã được nới lỏng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản sẽ khó có chuyện sốt nóng như trước đây, mà chỉ phát triển tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thật của thị trường và cơ hội chỉ diễn ra ở các doanh nghiệp biết nắm bắt cơ hội của thị trường.

Còn theo ông Tuấn, để có sự phục hồi thì phải có sự nỗ lực của nhiều phía như doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng và cơ quan quản lý. Nhưng sự nỗ lực đó không phải là mạnh ai nấy làm, mà phải là mọi người cùng bắt tay nhau, cùng nỗ lực để hồi phục thị trường. Cần có các giải pháp lâu dài và trước mắt, cụ thể là những giải pháp tổng thể, toàn diện từ công cụ tài chính, cơ chế của Nhà nước và giải pháp đến từ doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng. Cụ thể, chính sách chăm sóc khách hàng, tuân thủ quy định của Nhà nước cần được nhà đầu tư chú trọng để đưa ra chiến lược phù hợp.

“Thời gian qua, chúng tôi đã cố gắng tạo điều kiện hết sức cho các chủ đầu tư. Sở Xây dựng đã rà soát các thủ tục hành chính và đã kéo giảm được 25% thời gian thi công cho các chủ đầu tư. Chủ trương của Chính phủ là phải kéo giảm được tới 40% thời gian thi công của các dự án hiện nay, trong đó có việc cải cách thủ tục hành chính”, ông Tuấn nói.