Nhận định về thị trường bất động sản (BĐS), TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Kinh doanh cho rằng tỷ lệ nợ xấu và cách xử lý nợ chưa triệt để đang là rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay.

Tại buổi Hội thảo khoa học quốc gia: "Kinh doanh BĐS - Cơ hội và thách thức trong đà phục hồi của thị trường" ngày 30/1, nhận định về những rủi ro của thị trường BĐS, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Kinh doanh nhận định, rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015 là xử lý nợ bằng cách khoanh và giãn nợ.

Theo ông Nghĩa cho biết: "Thị trường BĐS Việt Nam chỉ vừa mới "thở" bình thường trở lại sau một thời gian dài "thoi thóp" phải có sự trợ giúp của "bình oxy". Do đó, cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và nên có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng, hướng đến sự phục hồi bền vững".

Theo chuyên gia này, tỷ lệ nợ xấu và cách xử lý nợ chưa triệt để là rủi ro lớn nhất của BĐS. Hiện nay, hiện tượng đang phổ biến nhất là "nhốt" nợ xấu bằng cách đảo nợ, khoanh nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn sang dài hạn... Tuy nhiên, ông Nghĩa nhấn mạnh: "Các cách làm này không tối ưu vì kéo giãn ra và "nhốt" nó lại thì nó vẫn còn đó". Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Kinh doanh cho rằng, nợ xấu (chủ yếu trong lĩnh vực BĐS) sẽ là trở ngại cản tiến trình tái cấu trúc các ngân hàng. Nếu đóng khung toàn bộ khối lượng nợ khó xử lý này thì thị trường mua bán nợ xấu sẽ bị khóa chặt và điều đó tiềm ẩn rủi ro không hề nhỏ cho thị trường BĐS.

Theo ông Nghĩa, giải pháp khắc phục nhược điểm này là phải đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu, đồng thời xử lý bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải "nhốt" nợ và giãn nợ. Đặc biệt, cần tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, trên thị trường mua nợ xấu, một thách thức đang diễn ra thường xuyên là khách hàng trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đó chính là nguyên nhân khiến thị trường xử lý nợ xấu BĐS bị bế tắc và cũng là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất.

Theo các chuyên gia kinh tế, tồn kho BĐS là nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng nợ xấu. Trong khi đó, theo số liệu công bố mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/8, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước là 82.295 tỉ đồng; giảm khoảng 12.163 tỉ đồng so với thời điểm cuối năm 2013. Trong đó, đáng chú ý là tồn kho căn hộ chung cư hiện vào khoảng 17.000 căn, tương đương với 26.000 tỉ đồng; tồn kho đất nền nhà ở là 8,7 triệu m2, tương đương 28.500 tỷ đồng.

Có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang phải tự xoay sở để vượt qua hoàn cảnh khó khăn hiện nay và những giải pháp hỗ trợ của Chính phủ có tác dụng rất hạn chế. Dù vậy, trong “nguy luôn có cơ” và những doanh nghiệp bất động sản năng động chắc chắn sẽ nắm bắt được cơ hội, khắc phục khó khăn và tiếp tục tăng trưởng trong tương lai.

Để giải quyết vấn đề này, ngành xây dựng phải đưa ra giải pháp tiếp tục rà soát, phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, những dự án cần phải điều chỉnh, chuyển đổi cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, dừng cấp phép mới các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch. Chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ thương mại về quy mô, diện tích cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Chủ tịch Hà Nội cho rằng, việc cơ cấu sản phẩm, chia nhỏ căn hộ chỉ là một giải pháp. Mấu chốt vấn đề để giải phóng hàng tồn kho là cần một cơ chế chính sách giúp khách hàng có khả năng mua được căn hộ đang tồn trên thị trường. Có thể thông qua việc bảo lãnh vốn tín dụng, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng đồng thời có cơ chế chậm trả cho những người khó khăn về tài chính. Theo lãnh đạo Hà Nội, cần có chính sách để hỗ trợ cho các trường hợp thuê mua nhằm kéo dài vòng quay của dòng vốn. Trong quá trình thuê nhà, khách hàng có thể tích lũy đủ số tiền để có thể sở hữu căn hộ.

Ngoài ra, để người dân dễ tiếp cận với nhà ở, Chính phủ cần đưa ra chính sách phát triển nhà ở phổ thông. Đơn cử các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có nhiều căn hộ giá 1-1,5 tỷ đồng. Để đảm bảo lòng tin của người dân, các quy định góp vốn phải rõ ràng, tránh chuyện chủ đầu tư dùng tiền của người dân làm mục đích khác.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu cũng đưa ra cảnh báo, khó khăn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho BĐS. Cũng theo ông Châu, hiện vấn đề được quan tâm nhiều nhất là xử lý nợ xấu để giúp tái cấu trúc thị trường BĐS, xử lý hàng tồn kho BĐS cao cấp bền vững, ổn định. Mặc dù năm 2015 sẽ có nhiều Luật sửa đổi, chính sách theo chiều hướng thông thoáng hơn nhưng ông Châu đánh giá Luật Đất đai 2013 vẫn còn một số chế định gây lo ngại.

Đơn cử, cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp tục là một “gánh nặng” và “ẩn số” của nhà đầu tư. Ngoài ra, có một số chế định mới sẽ làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành BĐS, đó là chi phí bảo lãnh và ký quỹ BĐS hình thành trong tương lai. Ông Châu nhận xét: "Đây là hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà".

Bên cạnh đó, đưa ra dự báo cho xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong năm 2015, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng, chưa thể kỳ vọng gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của BĐS dù đã xuất hiện tín hiệu lạc quan. Năm 2018, thị trường nhà đất có thể trở lại trạng thái bình thường nếu đánh giá thận trọng. Đặc biệt, có thể kỳ vọng sự hồi phục vững chắc trong giai đoạn 2019-2021. Tốc độ hồi phục của thị trường BĐS sẽ diễn ra nhanh hơn nếu khắc phục được các chính sách, thể chế.