Những tháng cuối năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) liên tiếp đón tín hiệu vui: Giao dịch thành công tăng, giá bán ổn định, lượng hàng tồn kho giảm, nhiều chính sách mới có tác động khơi thông nguồn vốn được thông qua… Tuy nhiên, nợ xấu, nhà đầu tư thoái vốn hay thị trường tự điều chỉnh cơ cấu... là những nguy cơ mang đến rủi ro.

Tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ, tại hội thảo "Kinh doanh BĐS: Cơ hội và thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi", khẳng định thị trường có xu hướng tốt lên nhờ các xung lực từ chính sách mới về đất đai - nhà ở, tác động của PPP khi được thông qua, tình hình kinh tế thế giới dần ổn định… Tuy nhiên, việc xử lý nợ xấu mới đạt kết quả bước đầu và không thể giải quyết trong ngắn hạn. Vì thế, doanh nghiệp BĐS vẫn phải đối mặt rủi ro đến từ đối tác có nợ xấu cũng như các khoản nợ xấu vẫn hiện hữu. Thứ nữa, nhiều doanh nghiệp lớn vốn là đối tác tiềm năng, nay bắt đầu quá trình thoái vốn khỏi thị trường BĐS, kéo theo những thay đổi liên quan giá trị BĐS; buộc doanh nghiệp BĐS phải thiết lập lại giá trị và trạng thái tài sản. Ngay cả thị trường, tuy có dấu hiệu "ấm" dần, nhưng cũng đang điều chỉnh theo hướng thu hẹp số lượng, quy mô dự án. Hệ quả là những dự án không thể triển khai sẽ gây ra rủi ro cho các bên liên quan và khi nhà đầu tư gặp khó thì dự án đó lại càng vướng mắc không thể giải quyết được.

Cũng theo ông Chung, từ nay đến cuối năm 2015, đầu năm 2016, các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô sẽ không có chuyển biến gì lớn. Các chỉ tiêu tăng trưởng, lạm phát, đầu tư công, ODA, bội chi ngân sách không có đột biến. Vì thế, lãi suất ngân hàng cũng sẽ được giữ ổn định… nhưng sự ổn định này chưa vững chắc. Vấn đề nợ xấu có được xử lý rốt ráo, tái cơ cấu có đạt kết quả mong muốn, nợ công có được hạ thấp hay không đang là những điều kiện khiến rủi ro vẫn có thể xảy ra, nhất là với thị trường BĐS mang tính trung và dài hạn phụ thuộc nhiều vào sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Bên cạnh đó, nếu bất ổn trong khu vực gia tăng, nguồn tài chính quốc tế có thể không như dự đoán, hoặc các nền kinh tế mới nổi tăng cường cạnh tranh thu hút vốn với Việt Nam cũng là xu hướng phải tính đến trong những năm tới.

Theo chuyên gia BĐS Lê Chí Hiếu, thách thức đối với thị trường BĐS ở tầm vĩ mô chính là niềm tin vào thị trường chưa hồi phục; yếu tố cơ bản là nguồn tiền mua BĐS phải dựa trên thu nhập của người dân chưa được giải quyết. Ở tầm doanh nghiệp, thách thức còn đến từ áp lực cạnh tranh về vị trí, giá bán của dự án; là chính sách bán hàng, dịch vụ quản lý, bảo trì; là các tiện ích của khu dân cư sau khi về sinh sống… Lượng hàng tồn kho BĐS giảm nhưng nhiều dự án không tìm được nguồn khách, đứng trước tình trạng khó bán không phải vì giá cao mà vì quy định về quy hoạch trước đó buộc chủ đầu tư xây dựng nhà có diện tích lớn chiếm tỷ trọng cao, dẫn đến giá trị căn hộ cao; cùng với đó lãi suất ngân hàng tăng trong những năm trước đã ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành sản phẩm.

Giải pháp vĩ mô liên quan thị trường BĐS, theo ông Trần Kim Chung, quan trọng nhất là phải bảo đảm kìm giữ lạm phát thấp; tăng trưởng 6% cao hơn lạm phát; tổng đầu tư ở mức 32-33% GDP; bảo đảm lãi suất ngân hàng 5-6%/năm và tăng cường công cụ, giải pháp tài chính cho nền kinh tế; tăng thu hút đầu tư nước ngoài, ODA, kiều hối; xóa bỏ rào cản nâng cao hiệu quả đầu tư, nhất là nguồn đầu tư có yếu tố nước ngoài. Về triển vọng thị trường, ông Lê Chí Hiếu nhận định, phân khúc nhà giá rẻ vẫn là kênh giao dịch chủ lực trong năm 2015 do gần với nhu cầu thực của người dân và xét trên yếu tố số người có nhu cầu còn rất lớn.

Mặt khác, kênh đầu tư BĐS giá trung bình an toàn hơn so với chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Chủ đầu tư tiếp tục chú trọng chiến lược hướng đến khả năng chi trả của khách hàng, tiếp thị sản phẩm, áp dụng chiêu thức khuyến mãi để bắt kịp nhu cầu thị trường. Phân khúc trung bình và cao cấp từ từ phục hồi ở khu vực thuận lợi về cơ sở hạ tầng nhưng chuyển biến khá chậm. Phân khúc văn phòng cho thuê đình trệ do số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động tăng, doanh nghiệp mới thành lập khả năng chi trả hạn hẹp. Thị trường BĐS đã chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ những nhà đầu tư thiếu năng lực, thiếu chuyên nghiệp, kinh doanh theo kiểu "ăn xổi". Ngược lại doanh nghiệp có tiềm lực, kinh nghiệm đã tạo sân chơi, vị thế cho mình. Hoạt động mua bán, sáp nhập tăng mạnh cả số lượng, giá trị giao dịch. Các quy định mới của Luật Đất đai, Nhà ở cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận đất đầu tư dự án nhà ở… được kỳ vọng tạo ra sự minh bạch, bình đẳng cho nhà đầu tư, giúp thị trường BĐS Việt Nam hấp dẫn hơn.