Sau giấc ngủ đông kéo dài 5 năm, thị trường bất động sản dù vẫn ngái ngủ, nhưng đã bắt đầu cựa mình thức giấc.
    
    Giảm giá, tăng khuyến mãi

    Thị trường bất động sản quý III có một tháng rơi vào tháng “cô hồn”, nên khá trầm lắng. Tuy nhiên, ngay khi vừa bước qua tháng 7 Âm lịch, thị trường đã chứng khiến ngay những đợt bung hàng với chính sách giảm giá và khuyến mãi rầm rộ.

    Việc Novaland và Phát Đạt công bố giảm giá 50% Dự án căn hộ Sunrise City và Dự án đất nền The Everich 3 đã dẫn thị trường vào một cuộc đua giảm giá, khuyến mãi mới. Theo đó, hàng loạt công ty mở bán sau đã đưa ra mức giá giảm mạnh so với trước đây, hoặc tung ra các chương trình khuyến mãi khủng, như CTCP Đầu tư Chương Dương công bố giảm giá bán Dự án căn hộ Tân Hương Tower từ 15,3 triệu đồng/m2, xuống còn 13,5 triệu đồng/m2; Tập đoàn Đất Xanh công bố bán Dự án SunView Town tại quận Thủ Đức, TP. HCM với giá chỉ từ 10,9 triệu đồng/m2 và tặng đến 10 năm phí quản lý; Công ty Thủy Lợi 4 bán Dự án Hyco4 tại quận Bình Thạnh với chính sách cạnh tranh về lãi suất, theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 50% nhận nhà ở ngay, 50% còn lại thanh toán trong vòng 48 tháng với lãi suất ưu đãi 6%/năm; Công ty Him Lam Land mở bán Dự án Him Lam Riveside với chính sách, khách hàng mua căn hộ chỉ cần thanh toán 50% giá trị hợp đồng sẽ được nhận ngay căn hộ hoàn thiện đầy đủ nội thất…

    Phân tích chung của giới chuyên môn, nhìn dưới nhiều góc độ, thị trường đang có nhiều yếu tố có lợi cho người mua nhà thời điểm này. Giá bất động sản đã giảm sâu, những dự án nào có thể giảm được đều đã giảm. Hơn nữa, lãi suất cho vay hiện đã giảm khá nhiều, thủ tục vay vốn cũng đơn giản hơn khi các ngân hàng đẩy mạnh cho vay tiêu dùng cá nhân, giúp người mua có cơ hội tiếp cận nguồn vốn giá rẻ để mua nhà.

    Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE nhận định, nhìn ở góc độ bức tranh thị trường căn hộ TP. HCM, sau thời gian trì hoãn việc mua nhà, hiện khách mua tiềm năng đã nhận thấy đây là thời điểm thích hợp để mua nhà. Tuy nhiên, những người mua nhà hiện nay không những chỉ xem xét giá cả, mà còn xem xét thời gian thanh toán, điều kiện bàn giao, vị trí dự án, tiến độ xây dựng và uy tín của chủ đầu tư thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển. Rõ ràng, khi nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và thu nhập khả dụng tăng, cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, nhu cầu mua nhà từ những người trước đây không thể mua được vì giá cao sẽ tăng trở lại.

    Thanh khoản đang tăng

    Theo nhận định của giới chuyên môn, dù diễn biến thị trường quý III có thời điểm trầm lắng, nhưng xu hướng chung vẫn tích cực, bởi thanh khoản vẫn tốt.

    Ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết, đến thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản tại TP. HCM vẫn giữ được nhịp tăng trưởng khá tốt ở 2 phân khúc căn hộ và văn phòng. Tính từ đầu năm đến nay, số lượng giao dịch căn hộ trên thị trường đã tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, riêng quý III, số lượng căn hộ giao dịch vẫn tiếp tục tăng mạnh.

    “Khác với thời gian trước, giao dịch căn hộ tăng không chỉ là ở phân khúc giá rẻ, mà trải đều trên tất cả các phân khúc, tuy nhiên lại có sự phân hóa giữa các dự án. Các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín tốt, cùng với các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện và bàn giao nhà có lượng tiêu thụ tốt, trong khi số khác không bán được hàng”, ông Dương phân tích và cho biết, trên thị trường văn phòng, công suất hoạt động của các tòa nhà vẫn đang tiếp tục xu hướng tăng từ các quý trước. Giá thuê trung bình của thị trường này cũng đang trong giai đoạn ổn định và xuất hiện một vài tín hiệu cho thấy giá tăng nhẹ trong quý này.

    Khảo sát của phóng viên Đầu tư Bất động sản tại các dự án đã được chào bán trong quý III cũng cho thấy, kết quả bán hàng của một số dự án khá tốt. Cụ thể, đến nay, Công ty Bất động sản Hưng Thịnh đã bán hết gần 200 căn hộ của Dự án 91 Phạm Văn Hai (Tân Bình), hơn 100 căn hộ Phúc Yên (quận 12), Dự án Him Lam Riveside (quận 7) cũng đã bán thành công 106 căn hộ, Dự án Hyco4 (Bình Thạnh) đã bán 68 căn… Ở phân khúc đất nền, chỉ tính 2 doanh nghiệp Kim Oanh và Tấc Đất Tấc Vàng đã bán thành công tới hơn 1.000 sản phẩm đất nền tại Bình Dương.

    Theo đánh giá của các đơn vị bán hàng, mức tiêu thụ của thị trường dù không quá sôi động, nhưng vẫn khá tốt. Trong đó, phần lớn khách hàng mua nhà thời điểm này là để ở, chứ hiếm có người mua để đầu tư, vì vậy, chỉ những dự án nào sắp bàn giao hoặc dự án có diện tích nhỏ, giá hợp lý mới bán được sản phẩm.

    Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định, thị trường căn hộ, đặc biệt là với căn hộ có diện tích nhỏ có giá thành trung bình khoảng dưới 1,5 tỷ đồng/căn nếu được xây dựng tốt đưa ra thị trường lúc này chắc chắn sẽ bán rất nhanh, do nhu cầu người mua dạng căn hộ này rất nhiều. Tuy nhiên, hiện thị trường đang còn nút thắt lớn là tỷ lệ dự án căn hộ có diện tích lớn nhiều, nên không hút được khách hàng, trong khi đó, chính sách cho phép dự án được chẻ nhỏ căn hộ lại được triển khai quá chậm.

    Đồng tình với quan điểm trên, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCG) đưa chính dự án của mình ra làm dẫn chứng. QCG có Dự án 6B tại Khu đô thị mới Nam Sài Gòn có thiết kế 30 tầng với 300 căn hộ có diện tích từ 120 - 140 m2, hiện QCG đã xây dựng đến tầng 27, nhưng vì thiếu vốn nên phải ngưng lại và xin được chẻ nhỏ căn hộ thành loại từ 60 - 70 m2, điều chỉnh 300 căn hộ lớn thành 492 căn hộ nhỏ và giảm giá từ 20 triệu đồng/ m2 xuống còn 12 triệu đồng/m2. Toàn bộ đầu ra sản phẩm của dự án này đã có người đặt mua, song đã nhiều tháng trôi qua hồ sơ xin chẻ căn hộ của QCG vẫn chưa được TP. HCM xét duyệt.

 “Nhu cầu về nhà ở có diện tích nhỏ thật sự lớn, các ban ngành cũng đã thấu hiểu vấn đề này, song thủ tục xin chuyển đổi của Thành phố quá chậm, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn”, bà Loan cho biết.

 “Thị trường sẽ tăng trưởng nhưng không đột biến”

 Ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Công ty Savills

  Với những diễn biến của thị trường từ đầu năm đến nay, phân khúc căn hộ và văn phòng ở TP. HCM vẫn sẽ là 2 phân khúc có mức thanh khoản khả quan hơn. Nếu lãi suất tiếp tục ổn định hoặc có chiều hướng đi xuống trong thời gian tới, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục sôi động hơn trong năm 2014. Ở thị trường văn phòng cho thuê, do nguồn cung mới sẽ tiếp tục khan hiếm trong vài quý tới, đặc biệt là tại phân khúc hạng A và B, nên phần diện tích trống ở các tòa nhà sẽ được lấp đầy nhanh chóng trong năm 2014 và xu hướng tăng giá thuê ở khu vực trung tâm sẽ xuất hiện rõ ràng hơn. Các xu hướng tăng của 2 phân khúc này sẽ không diễn ra một cách đột ngột trong một thời gian ngắn, mà sẽ diễn ra một cách từ từ qua từng quý.

  “Chủ đầu tư cần ‘làm mới’ lại mình”

 Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hưng Thịnh

Thị trường thời gian qua dù vẫn có giao dịch, nhưng vẫn ở mức độ cầm chừng. Thị trường từ đây đến cuối năm như thế nào vẫn còn là ẩn số.

 Theo tôi, chính sách cho phép chẻ nhỏ căn hộ là một giải pháp sẽ làm thanh khoản thị trường tăng cao. Nếu chính sách này được triển khai nhanh, chắc chắn sẽ có nhiều dự án được khởi động và thị trường sẽ sôi động hơn, vì gần như 100% khách hàng mua căn hộ thời gian qua là mua để ở, chứ ít trường hợp mua để đầu tư. Nhu cầu mua căn hộ để ở hiện nay vô cùng lớn, nhưng vì nguồn cung vẫn tập trung nhiều vào dự án căn hộ diện tích lớn nên vượt quá khả năng của người mua nhà. Thêm nữa, các chủ đầu tư muốn bán được hàng trong thời gian tới sẽ phải tự “làm mới” lại mình, phải chứng minh được với người tiêu dùng về khả năng triển khai dự án. Nếu không chứng minh được, dù dự án có giả rẻ vẫn khó bán được hàng.