Từ thực tế giá đất tăng nóng tại một số địa phương, nhiều người lo ngại rất dễ đến “bong bóng”. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường đã có dấu hiệu điều chỉnh khi nguồn tiền vay ngân hàng siết lại; cùng đó là việc vào cuộc của chính quyền dẹp nạn “cò” đất.

Những ngày này, câu chuyện giá nhà đất vẫn rất nóng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư tài chính cho rằng đã hé lộ sự điều chỉnh giá bất động sản khi có sự giảm mạnh của thị trường chứng khoán.

Sau chứng khoán sẽ tới bất động sản điều chỉnh giá

Thống kê cho thấy, tháng 4 năm nay, chỉ số VN-Index đã giảm tới 11% so với tháng trước đó. Còn ở chiều ngược lại, đất nền sốt nóng ở nhiều địa phương, nhất là tại 3 nơi dự án xây dựng đặc khu và giá đất nền ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh. Vì sao vậy?

Theo giới chuyên gia, có thể giải thích rằng: Với thị trường chứng  khoán, đó là do sự tăng trưởng nóng của giá chứng khoán, mức tăng trưởng lên tới 48% năm 2017, trong khi lợi nhuận của các doanh nghiệp bình quân chỉ tăng khoảng 26%. Còn giá đất nền tăng xuất phát từ câu chuyện 3 đặc khu và sự tăng trưởng du lịch lên tới 30%. Vì vậy, đã xuất hiện sự dịch chuyển dòng tiền từ chứng khoán sang bất động sản (BĐS).

Với lý do này, nhiều người cho rằng có sự đầu cơ chi phối thị trường của một nhóm các nhà đầu tư (cả cá nhân lẫn tổ chức), dẫn đến việc tăng giá của các tài sản tài chính đã vượt quá giá trị thật. Sự tăng giá của đất nền quá nóng như thời gian qua (trung bình 70%) được coi là vô lý, vì không dựa vào nền tảng của giá trị thực cũng như sức tăng trưởng của nền kinh tế cũng như thu nhập thực tế của người dân.

Vì thế, nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS cho rằng, sự điều chỉnh giá BĐS sẽ là tất yếu và sẽ diễn ra trong nay mai. Sau khi các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ lĩnh vực chứng khoán đang phải chịu lỗ khoảng 15-20% giá trị, thì rồi sẽ đến lượt nhà đầu tư BĐS- đó như một quy luật dù cho diễn biến giá cả của Việt Nam nhiều khi không tuân theo quy luật thông thường. Vì vậy, với những người đầu tư nhỏ lẻ (nhu cầu có thực, không phải những nhà đầu tưu “lướt sóng”), nếu mua đất tại thời điểm này đợi vài ba năm nữa cất nhà sẽ là một sai lầm.

“Bong bóng” hay không “bong bóng”?

Nói như ông Bùi Xuân Hiền- chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam thì nhìn vào thị trường BĐS, định giá như thế nào là ảo hay thực rất khó. Vì thực tế cuộc sống đang thay đổi rất nhanh. Ví dụ như ở Thành phố Hồ Chí Minh, trước đây bán kính đi vào khu trung tâm khoảng 10km đã là xa, thì nay tới 20km lại được coi là bình thường khi thành phố mở rộng. Cho nên, việc chọn vị trí để mua đất có thể đúng hôm nay nhưng lại sai hôm sau.

Các chuyên gia BĐS cũng chỉ ra rằng, với TP HCM, hiện có tới 2 triệu hộ  có nhu cầu về nhà ở để tách riêng và có chừng 470.000 người có nhu cầu mua nhà ở riêng. Đây là một thực tế dẫn tới giá BĐS hiện nay và cả trong một thời gian dài nữa.

Tuy nhiên, chi phí cho đất chiếm từ 40-60% cho một căn nhà. Vì vậy, nếu bỏ số tiền lớn mua đất khi đang sốt rất có thể sẽ thua lỗ. Giới chuyên gia cảnh báo, với người vay tiền ngân hàng để mua đất thời gian này sẽ gặp rủi ro vì chắc chắn ngân hàng sẽ siết lại nguồn tiền cho vay tiêu dùng. Nếu vay được thì lãi suất cũng rất cao.

Tại một hội thảo cách đây chưa lâu, đại diện đến từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đã đưa ra 8 dấu hiệu cho thấy “bong bóng BĐS”. Bao gồm giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án BĐS.

Nhưng, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ thì nếu so sánh với giai đoạn 2007-2008 (một đợt khủng hoảng BĐS) thì tình hình hiện nay khác hoàn toàn và không có những bất thường.

“Ở thời điểm đó, giá đất biến động trên toàn thị trường, ở mọi phân khúc, thậm chí cả đất nông nghiệp cũng tăng. Tuần này tăng 10% thì tuần sau tăng 25%, nhiều nơi còn tính giá theo ngày, theo giờ. Nay, giá đất chỉ tăng cục bộ ở một số địa phương, nên không thể gọi là khủng hoảng thị trường hoặc bong bóng BĐS.

Tương tự, theo ông Nguyễn Văn Đính- chủ tịch Hội Môi giới BĐS thì giá BĐS tăng mạnh thời gian gần đây còn được nhìn nhận theo hướng đang ở giai đoạn hồi phục và có sự phát triển. Thị trường nào cũng luôn có biến động lên xuống và BĐS không nằm ngoài quy luật đó. Về tình trạng sốt đất cục bộ, ông Đính cho rằng có nguyên nhân từ việc nhiều nhà đầu tư ngắn hạn làm méo mó thị trường bằng cách mua đi bán lại đẩy giá mà thiếu khách hàng là người có nhu cầu mua để ở.

Những lời khuyên

Nhiều người cho rằng, đầu tư lĩnh vực BĐS luôn kết hợp giữa những kiến thức đã tích lũy được và giác quan phán đoán của chính người đầu tư. Giữa những bấp bênh của thị trường BĐS tất nhiên khi đầu tư rất có thể sẽ gặp rủi ro, nhưng đôi khi chính tình thế đó lại đem đến lợi nhuận cho nhà đầu tư nếu phán đoán đúng và... gặp may.

Nói như Frankilin D.Roosevel- vị Tổng thống thứ 2 của Hoa Kỳ thì “BĐS không thể mất đi hoặc bị đánh cắp và cũng không thể tự nó có thể di chuyển. Với những đặc điểm của nó, thì với việc chi trả đầy đủ để sở hữu nó, được quản lý cẩn thận, thì đó sẽ là kênh đầu tư an toàn nhất”.

Còn Johnny Isakson, một Thượng nghị sỹ Mỹ thì cho rằng: “Trong kinh doanh BĐS bạn có được nhiều kiến thức hơn, bạn sẽ biết và hiểu thêm về con người, các vấn đề cộng đồng, tìm hiểu thêm về cuộc sống, ngoài ra hiểu được sự tác động của chính phủ hơn bất kỳ ngành nghề nào khác”. Một diễn viên người Mỹ, Will Rogers lại  có một câu nói nổi tiếng hơn cả sự nghiệp diễn xuất của mình, đó là “Đừng chờ đợi để mua BĐS. Hãy mua BĐS và chờ đợi”.

Tuy nhiên, trong những lời khuyên “vàng” ấy, không thấy ai bỏ tiền ra mua đất trong khi giá đang nằm trong thời kỳ sốt nóng.