Theo ông Vũ Văn Phấn, Vụ trưởng, Phó Cục tr­­­­ưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sau 1 năm đi vào cuộc sống, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 tạo ra hành lang pháp lý minh bạch cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng niềm tin cho các bên tham gia vào thị trường.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản những năm trước đó trầm lắng kéo dài, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trước tình hình này, Đảng, Nhà nước, Chính phủ, các ngành, các cấp đã vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho thị trường với nhiều giải pháp.

Gỡ khó bằng Chiến lược nhà ở quốc gia

Trước yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành đề xuất với Chính phủ ban hành và tổ chức thực hiện một nhóm giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường với quan điểm tháo gỡ khó khăn cho bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đa dạng hóa các loại sản phẩm nhà ở mà trọng tâm là tập trung phát triển nhà ở xã hội để vừa giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, vừa góp phần bình ổn thị trường bất động sản thể hiện tại các Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.

Bên cạnh các giải pháp trên, Bộ Xây dựng cũng đã chủ trì nghiên cứu xây dựng 2 dự án luật rất quan trọng liên quan đến thị trường nhà ở và bất động sản, đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Hai luật này có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 với những nội dung bảo đảm cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng phát triển một cách ổn định, lành mạnh, bền vững, khắc phục những bất cập, tồn tại của thị trường trong thời gian trước đó là tình trạng đầu tư theo phong trào, theo đám đông.

Dự án phát triển không theo quy hoạch, không có kế hoạch dẫn tới lệch pha cung - cầu, dư thừa quá nhiều sản phẩm nhà ở trung và cao cấp, trong khi thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá rẻ mà số đông người dân đang cần; cũng như khắc phục tình trạng chủ đầu tư yếu kém dẫn tới đến nhiều dự án không được triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, gây thiệt hại cho người dân.

Bức tranh chung của thị trường bất động sản hôm nay với nhiều nét tích cực là kết quả của sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ với các Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản từ nhà ở cao cấp diện tích lớn đang tồn kho nhiều sang diện tích nhỏ (nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/n2) cho phù hợp với nhu cầu của thị trường; cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi, từ đó giảm giá bán nhà ở để giải quyết nhu cầu về nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội.

Đồng thời, Chính phủ cũng cho phép doanh nghiệp được chậm nộp tiền sử dụng đất, chậm nộp thuế; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT cho các dự án nhà ở xã hội; Hình thành gói tín dụng hỗ trợ ưu đãi về nhà ở với quy mô 30.000 tỷ đồng để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay với lãi suất thấp để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và cho phép doanh nghiệp, hộ gia đình, các nhân để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Cơ quan chức năng cũng tập trung rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tư nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án phải tạm dừng, các dự án cần phải điều chỉnh lại cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Thị trường tìm được đường ra

Nhờ triển khai đồng bộ, kịp thời các giải pháp nêu trên mà từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản đã từng bước được phục hồi rất tích cực, thể hiện qua số lượng giao dịch bất động sản thành công liên tục tăng ở hầu hết các phân khúc; lượng tồn kho bất động sản liên tục giảm từ hơn 128.000 tỷ đồng tại thời điểm quý I/2013 đến nay còn khoảng 37.000 tỷ đồng (đã giảm trên 70%); giá bất động sản sau một thời gian giảm sâu đến nay đã tương đối ổn định, không giảm tiếp, nhiều dự án nằm ở gần trung tâm các đô thị, có hạ tầng tốt, đã hoàn thành việc xây dựng hoặc đang thi công có tiến độ tốt, chủ đầu tư có uy tín được nhiều khách hàng quan tâm thì giá bán đã có tăng nhẹ (từ 3% đến 15% so với thời điểm năm 2013); nhiều nhà đầu tư lại bắt đầu quan tâm, chuyển hướng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, trong đó có cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; hiện nay, đầu tư vào bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bên cạnh các giải pháp của Chính phủ thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có những nội dung rất quan trọng để bảo đảm cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng phát triển một cách ổn định, lành mạnh, bền vững. Đó là, để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản như thời gian vừa qua, Luật cho phép đầu tư các dự án bất động sản để kinh doanh ngoài việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn phải theo đúng kế hoạch phát triển nhà ở, phát triển bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để tăng cường hội nhập kinh tế quốc tế, cũng như để thu hút được nhiều nguồn lực, khoa học công nghệ tiên tiến từ nước ngoài, đồng thời để thị trường có sự cạnh tranh lành mạnh, Luật đã mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi vào đầu tư, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh, bảo vệ quyền lợi của người dân, khách hàng, Luật đã nâng mức vốn pháp định từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định chặt chẽ về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và khống chế mức thu tiền ứng trước của khách hàng khi chưa bàn giao nhà ở cho khách hàng, cũng như khi chưa cấp giấy chứng nhận cho khách hàng.

Đặc biệt, Luật cũng đã có các cơ chế, chính sách ưu đãi để thu hút các thành phần kinh tế (cả doanh nghiệp và người dân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhấp thấp đang có khó khăn về nhà ở được cải thiện điều kiện ở, qua đó cũng góp phần không nhỏ trong việc bình ổn thị trường bất động sản.

Để tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, hiện nay, Bộ Xây dựng đang tiếp tục triển khai rà soát các bất cập của các văn bản để báo cáo cơ quan có thẩm quyền cho điều chỉnh những nội dung còn vướng mắc để bảo đảm thị trường vừa được quản lý hiệu quả, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp và quyền có nhà ở của mọi người dân.