“Lúc này là đáy điểm gãy thị trường và là thời điểm chu kỳ bắt đầu đi lên của thị trường” - ông Phan Thanh Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản (BĐS) VN chia sẻ tại “Diễn đàn BĐS 2012: Cơ hội trong khủng hoảng” vào ngày 24/4/2012 do báo DĐDN phối hợp với Hiệp hội BĐS VN tổ chức, dưới sự chỉ đạo của VCCI và Bộ Xây dựng.

Ông Mai cho rằng, với văn bản mới nhất của NHNN 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012 thì hiệu ứng của thị trường rất rõ nét. Niềm tin với thị trường BĐS thực sự bước đầu được cải thiện, thị trường chứng khoán khởi sắc hơn, đặc biệt với các mã DN BĐS. Khó khăn của các DN có độ tín nhiệm cao, đang có các khoản vay đến hạn sẽ được tháo gỡ, tránh bài toán nợ xấu cho cả DN, ngân hàng, và đặc biệt thúc đẩy nguồn cầu thị trường. Xu thế giảm lãi suất trần huy động sẽ kéo theo hiệu ứng giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới và sẽ góp phần dần giải quyết nguồn vốn cho các chủ đầu tư...

* Vậy chúng ta đủ cơ sở để nhận định lúc này chính là đáy điểm gãy thị trường, thưa ông ?

Giá BĐS tại thời gian qua đã rất thấp, nếu theo tính toán thì giá trị hiện tại ròng NPV đã âm (<0), tức là hiệu quả dự án không còn và chủ đầu tư các dự án đã phải đánh đổi quá nhiều để chấp nhận bán với giá hiện nay. Và đặc biệt, chu kỳ suy thoái của thế giới cũng như tại VN từ 2008, sau chu kỳ 3 - 4 năm sẽ được vực dậy, chúng ta có cơ sở nhận định lúc này là đáy điểm gãy thị trường và là thời điểm chu kỳ bắt đầu đi lên của thị trường.

* Nhưng sau khi nhà nước đã mở “van” tín dụng cho BĐS, theo ông, các DN BĐS có thể dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn này ?

Trước mắt, các DN BĐS chưa tiếp cận được ngay nguồn vốn. Tuy nhiên, động thái này trước hết cải thiện niềm tin của thị trường; Các ngân hàng có thể cải thiện bảng cân đối kế toán của các ngân hàng với việc tái phân loại các khoản nợ quá hạn liên quan đến BĐS và giải phóng các khoản tín dụng bị hạn chế trước đây và các DN BĐS sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Tác động trực tiếp là các ngân hàng sẽ có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường BĐS.

Các ngân hàng TM nhất là các ngân hàng TM lớn, có thể tiếp tục tăng dư nợ cho BĐS vì nhiều hạng mục cho BĐS được loại trừ khỏi hạn mức 16% tổng dư nợ, như: Xây dựng, mua nhà để ở, hoặc để ở kết hợp cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công; Xây dựng và mua nhà để bán, cho thuê (nguồn cầu); Xây dựng các dự án trong khu đô thị hoàn tất trong 2012 và sau 2012.

Từ đó, làm thay đổi cơ bản thị trường, và DN BĐS có được nguồn vốn từ chính khách hàng của mình, tiếp sau đó sẽ từ hệ thống ngân hàng TM.

* Ngoài tín dụng từ ngân hàng, theo ông DN BĐS có thể huy động các nguồn vốn nào khác để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ?

Trong thời gian vừa qua, các DN BĐS VN thường sử dụng nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, tín dụng ngân hàng. Các DN niêm yết trên sàn chứng khoán có thể huy động được từ thị trường chứng khoán. Các DN lớn, uy tín và lành mạnh có thể huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu có bảo lãnh ngân hàng và thậm chí phát hành trên thị trường quốc tế.

Cũng trong thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến thị trường Mua bán Sáp nhập (M&A) phát triển mạnh mẽ thông qua sàn chứng khoán và trực tiếp với các DN BĐS lành mạnh, có các dự án BĐS pháp lý chặt chẽ và hiệu quả đầu tư tốt.

Chúng ta cũng được biết Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ về mô hình Quỹ phát triển nhà ở và Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở. Đây là những mô hình huy động nguồn vốn nhàn rỗi tập trung thúc đẩy nguồn cầu của thị trường, những người thực sự có nhu cầu sử dụng nhà ở.

Trên thế giới các mô hình thành công cho tài chính trung và dài hạn BĐS như quỹ tín thác đầu tư BĐS REITs, quỹ tái thế chấp BĐS… là những mô hình có thể nghiên cứu trong tương lai.

* Mới đây, Hiệp hội BĐS TP HCM vừa có kiến nghị lên Chính phủ cho phép thế chấp BĐS cho ngân hàng nước ngoài. Nếu kiến nghị này được chấp thuận, thị trường sẽ có tác động như thế nào ?

Về việc có thêm một nguồn vốn mới cho thị trường, đặc biệt cho các cá nhân thế chấp tài sản để vay từ tổ chức tín dụng nước ngoài, để mua nhà là một định hướng tốt để thúc đẩy nguồn cầu của thị trường. Đặc biệt khi lộ trình mở cửa của hệ thống ngân hàng VN để gia nhập WTO đang tiến dần đến mức thực hiện đối xử quốc gia (NT) giữa các ngân hàng nội địa và ngân hàng nước ngoài (đối xử NT quy định phải dành cho hàng hoá, dịch vụ và DN nước ngoài sự đối xử bình đẳng như dành cho hàng hoá, dịch vụ và DN trong nước). Ngoài ra còn có các loại hình nghiệp vụ đã được cam kết tại Hiệp định thương mại Việt - Mỹ cho phép các NH Mỹ được thực hiện.

Tuy nhiên hiện nay, pháp luật, đặc biệt Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng BĐS để vay vốn của các ngân hàng thương mại có pháp nhân nước ngoài, do không giải quyết được về quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Cần chú trọng thúc đẩy nguồn cầu, trong đó sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở. Nếu xảy ra tình huống các khoản vay trên là nợ xấu thì ngân hàng nước ngoài sẽ tịch thu tài sản thế chấp của các cá nhân có khoản vay có thể theo các quy định chung của ngân hàng TM, nhưng khi đó việc giải quyết sở hữu cho ngân hàng nước ngoài không thể thực hiện được. Vì vậy, sẽ cần có thêm các quy định mới về việc quyền khai thác phát mại các tài sản cầm cố các nợ xấu (nếu có), để có thể thực hiện việc chuyển nhượng lại cho các đối tượng trong nước có nhu cầu mua lại các tài sản đó mà không nhất thiết ngân hàng nước ngoài phải sở hữu các tài sản đó.

* Ngoài giải pháp về vốn, theo ông cần những giải pháp nào khác để thúc đẩy thị trường BĐS, giúp cho thị trường sôi động hơn?

Điểm quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển và ổn định, cần chú trọng thúc đẩy nguồn cầu. Trong đó sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở; Giải quyết một số vấn đề còn tồn đọng từ 2011 như nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS; Ban hành quy định cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ 30,40,50 m2 (như đang có trên thế giới); Tiếp tục nghiên cứu để nới các quy định cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở tại VN (đến nay cả nước chỉ có 299 cá nhân nước ngoài được đăng ký sở hữu); Sớm áp dụng mô hình đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường vào TP Hà Nội và TP HCM (hiện nay thí điểm tại 4 TP là Đà Nẵng, Đồng Nai,, Hải Phòng, Hà Nam)…

Tiếp đó là việc tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến thị trường, trong đó có Luật đất đai, đặc biệt về phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường theo quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ; các quy định mới về Thuế liên quan BĐS;

* Xin cảm ơn ông !

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN