Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua đã phát triển ổn định trở lại, được thể hiện rõ rệt qua những con số thống kê về việc nguồn cung từ các dự án mới vẫn đều đặn ra hàng, trong khi đó lượng hàng tồn kho đã giảm rất mạnh.

Tuy nhiên, một vấn đề của thị trường vẫn chưa được giải quyết, đó là sự phát triển lệch pha giữa cung và cầu. Đại đa số người dân sống ở các đô thị hiện nay đang có thu nhập trung bình nhưng nguồn cung nhà ở phân khúc này lại rất ít.

Trò chuyện với PV Báo CAND, nhận định về thị trường BĐS năm 2018, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định, việc đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ sẽ có nhiều triển vọng.

PV: Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản năm 2018 này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Năm 2018, thị trường BĐS sẽ có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi thế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, những dự án "đắp chiếu" nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại.

Dự án chung cư nhắm đến đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình khá sẽ được các chủ đầu tư ưu ái. Năm 2018, giá sản phẩm phân khúc trung và cao cấp không biến động nhiều, khả năng tăng giá là rất thấp. Thị trường BĐS năm 2018 dự báo sẽ tốt hơn năm 2017 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó có chính sách. Nghị định liên quan đến vấn đề quy hoạch, dự án mới và đặc biệt là phân khúc từng thị trường BĐS sẽ hợp lý hơn.

Những ai theo dõi thị trường có thể nhận thấy tồn kho BĐS ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây. Lượng BĐS tồn kho trên cả nước hiện nay còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/2013 (hơn 101.000 tỷ đồng).

Trong bối cảnh các dự án mới tiếp tục được tung ra thì lượng tồn kho BĐS đã giảm gần 80% so với thời điểm đầu năm 2013 chứng tỏ sức cầu của thị trường vẫn rất mạnh mẽ. Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau nhưng có thể nói, những dự án bất động sản có thể "ở được" đều đã được đưa vào sử dụng. Chỉ có một số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc khách hàng hoặc quy hoạch tại vị trí không phù hợp mới tiếp tục tồn kho.

PV: Nhận định về thị trường, nhiều người vẫn không loại trừ xảy ra khả năng "bong bóng", quan điểm của ông thế nào?

Ông Nguyễn Trần Nam: Số doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh, cùng với số lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép đang rất nhiều, do đó, dự đoán trong năm 2018, thị trường BĐS sẽ cạnh tranh ngày càng gay gắt, nguồn cung BĐS sẽ có sự đảm bảo, từng phân khúc sẽ có mã lực khác nhau, như phân khúc căn hộ cao cấp sẽ có thể chững lại, những căn hộ có giá trị 1- 2 tỷ đồng vẫn có thanh khoản tốt, và nhà phố thấp tầng và đất nền vẫn là sản phẩm thu hút nhất.

Thị trường năm 2018 sẽ phát triển và không có "bong bóng" vì Chính phủ đã có những công cụ để quản lý và giám sát. Điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho BĐS đang trên đà giảm. Bên cạnh đó, đã có những thay đổi về chính sách giúp thị trường BĐS Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

Điều này có thể thấy qua việc dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS đang ngày càng tăng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm đến và họ cần cơ chế cởi mở, thông thoáng để đầu tư. Tại TP Hồ Chí Minh có một số dự án đang hợp tác đầu tư thành công.

PV: Theo ông, năm 2018 thị trường BĐS có giải quyết được căn bệnh cố hữu là lệch pha cung cầu để để đáp ứng được phần lớn những người đang có nhu cầu mua nhà ở thực?

Ông Nguyễn Trần Nam: Năm 2018 sẽ là năm bản lề để BĐS tăng trưởng vượt bậc. Thị trường BĐS sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị.

Giai đoạn 2018- 2020, thị trường BĐS tiếp tục có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung- cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung hạn và dài hạn.

Trước những tín hiệu trên, dự báo hướng phát triển của thị trường BĐS sẽ đa dạng hơn và chiếm ưu thế trong năm 2018 là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và bình dân. Căn hộ vừa túi tiền, chủ yếu là căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá tiền 1-2 tỷ đồng, vẫn là phân khúc chủ đạo và tính thanh khoản tốt trong năm 2018 và những năm tiếp theo.

Do đó nhiều doanh nghiệp hiện nay cũng đang tìm cách hạ giá bán căn hộ cao cấp để tính thanh khoản cao hơn. Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Phân khúc này sẽ bị chậm lại, tuy nhiên, do nhu cầu thật vẫn còn nên nguồn cung vẫn tăng. Những dự án này sẽ nằm ở những vị trí đặc biệt.

PV: Thực tế, mức giá nhà ở đang có xu hướng giảm xuống để phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của những người có thu nhập trung bình và thấp. Vậy theo ông, nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý điều gì khi bỏ tiền đầu tư vào phân khúc này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã có một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ đáp ứng nhu cầu khách hàng có thu nhập trung bình và thấp. Việc này cũng góp phần kéo giá nhà ở trung bình xuống mức phù hợp hơn. Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở loại này còn quá ít trong khi nhu cầu lại rất lớn. Nếu nhà đầu tư có quỹ đất sạch với mức giá đất hợp lý, việc đầu tư vào nhà ở giá rẻ là hướng đầu tư nhiều triển vọng; đồng thời góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho các thành phố lớn.

PV: Ông có dự báo gì về triển vọng khi đầu tư vào BĐS năm 2018?

Ông Nguyễn Trần Nam: Năm 2018, giá BĐS có thể sẽ tăng vì lúc đó hàng tồn kho cơ bản hết. Nếu làm dự án mới, doanh nghiệp phải làm từ đầu. Trong bối cảnh thị trường ngày một cạnh tranh theo hướng minh bạch hơn, lợi nhuận của các nhà phát triển BĐS sẽ ở mức hợp lý, khoảng trên dưới 20%/năm.