Nếu nhìn toàn cục diện của bức tranh kinh tế năm 2013, có thể khẳng định, thị trường bất động sản trải thăng trầm nhất. Câu hỏi: Đâu là giá trị thực của thị trường bất động sản? dường như vẫn chưa có câu trả lời xác đáng, tuy rằng nhiều tín hiệu cho thấy thị trường này sẽ ấm lại trong năm 2014.

Giao dịch ấm lên…

Nếu nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản năm 2013, tuy chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy, sự sôi động trở lại như thời "hoàng kim” những năm 2007,2008, song, cần phải thừa nhận, giao dịch bất động sản đã có chiều hướng ấm lên.

Theo báo cáo của 17 DN và 5 sàn giao dịch bất động sản cho thấy, tính đến hết tháng 11-2013, tại Hà Nội đã có trên 4.000 giao dịch thành công, trong hai tháng 10 và 11 có 1.400 giao dịch thành công. Bộ Xây dựng dự báo quý IV-2013 sẽ có trên 2.000 giao dịch, trong khi quý I của năm nay chỉ có trên 556 giao dịch thành công, quý II có 774 giao dịch…

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giao dịch bất động sản thành công trong quý III và IV của năm 2013 đã tăng lên gấp 4 lần so với quý I và II. Đặc biệt, theo đánh giá về thực trạng tồn kho bất động sản của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tồn kho bất động sản đã liên tiếp giảm mạnh mặc dù nguồn cung nhà ở vẫn đang được bổ sung. 

Con số giao dịch bất động sản thành công, số tồn kho giảm và cả sự gia tăng (tuy không nhiều) các giao dịch trên thị trường này ít nhiều minh chứng cho sự tan chảy của "tảng băng” bất động sản.

Và theo nhận định của giới chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản sẽ thực sự hồi phục trở lại vào giữa năm 2014. Tuy nhiên, người ta vẫn cảm thấy một sự bức bối nào đó ẩn trong những diễn biến của thị trường này. 

Tuy vậy, để có câu trả lời xác đáng cho câu hỏi: Giá bất động sản có thể giảm sâu hơn nữa hay không và đâu là giá trị thực của bất động sản thì hầu như không ai trả lời được.

Theo những khảo sát về giá bất động sản của một số công ty nghiên cứu như Savills, CBRE…, thị trường bất động sản liên tiếp có sự sụt giảm về giao dịch lẫn giá bán trong suốt nhiều năm liền, đặc biệt là từ đầu 2011 đến nay. Trong suốt thời gian đó, trung bình mỗi năm giá bất động sản giảm khoảng 10% so với năm liền trước.

Nhưng có lẽ, năm 2013 này là năm đánh dấu sự sụt giảm của giá bất động sản rõ nhất. Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án đã giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Chứng kiến sự sụt giảm mạnh mẽ này của giá bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng bày tỏ sự lạc quan rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản đang dần được tháo gỡ.

Và tất nhiên, không chỉ các nhà quản lý bày tỏ lạc quan, việc giá nhà ở giảm mạnh, cùng với đó, nhiều dự án có sự cải thiện về thanh khoản… cũng khiến dư luận, các chuyên gia trong nước, thậm chí cả các chuyên gia nước ngoài cũng đưa ra nhận định rằng, giá bất động sản đã "chạm đáy”.


2014: Phục hồi vững chắc?

Tuy vậy, trên thực tế, nếu nói là giao dịch của thị trường này đã ấm dần lên cũng chỉ là ấm so với khi đóng băng, có nghĩa, số giao dịch thành công nói trên cũng chưa thấm vào đâu so với thời kỳ sôi động nhất của thị trường bất động sản. Và không ít người tiêu dùng vẫn đang có tâm lý chờ đợi sự sụt giảm sâu hơn về giá của thị trường này. Điều này cũng hoàn toàn dễ hiểu, bởi, theo nhận định của ông Nguyễn Nam Dũng (Lê Văn Lương, Hà Nội) một nhà đầu tư có thâm niên trong ngành, chẳng có ai khẳng định được đâu mới là "đáy” của giá bất động sản, bởi một thời gian dài, giá bất động sản đã bị đội lên quá cao, quá xa so với giá trị đích thực của nó. Chính bởi thế, tâm lý hiện nay của nhiều người tiêu dùng là chờ đợi giá giảm sâu hơn nữa là đương nhiên.

Trong khi vẫn chưa có câu trả lời nào xác đáng nhất cho câu hỏi: Giá bất động sản đã "chạm đáy” hay chưa? Và đâu mới là giá trị thực của nó… thì rõ ràng, thị trường này sẽ vẫn chưa thể vận hành được trở lại theo đúng như kỳ vọng của dư luận cũng như các nhà quản lý. Đâu đó vẫn còn tâm lý "giữ giá, sợ lỗ” thì chắc chắn, khó có thể mong sức mua sẽ tăng lên. Và nói như ông Nguyễn Thế Thảo, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, các DN, chủ đầu tư bất động sản cũng phải chấp nhận quy luật của thị trường thì mới mong vượt qua được giai đoạn khó khăn hiện nay. Và theo vị Chủ tịch TP, tới đây cần phải có một biện pháp mạnh về tín dụng để vực dậy thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn bày tỏ kỳ vọng vào thị trường này trong năm 2014. Bởi, theo đánh giá của giới chuyên gia, với sự nỗ lực của các nhà quản lý trong việc đưa ra các giải pháp vực dậy thị trường này bằng Nghị quyết 02 và gói 30.000 tỷ, cùng những tín hiệu tích cực của sự phục hồi nền kinh tế vĩ mô năm 2014, đây sẽ là kênh đầu tư được đánh giá cao. Đặc biệt, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, dù 2013 là năm khó khăn, nhưng riêng thị trường bất động sản vẫn thu hút được vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc nhà ở với số vốn lên tới 1,2 tỷ USD. Đây dường như mở thêm một kỳ vọng nữa cho thị trường bất động sản trong năm 2014.