Khi quỹ đất dành cho phát triển dự án bất động sản ngày càng hạn hẹp, các doanh nghiệp bất động sản ngoài việc khởi công, mở bán dự án hiện hữu, cũng đua nhau săn đất làm “của để dành”. Nhưng để mua đất làm dự án bất động sản không hề đơn giản, có những lô đất phải mất nhiều năm kiểm tra pháp lý…

Theo chân chủ đầu tư tìm quỹ đất

Asian Holding là một doanh nghiệp mới thành lập, đi lên từ phát triển sàn giao dịch bất động sản. Từ năm 2016, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho biết, để Công ty tiến xa hơn, ông sẽ đổ vốn săn quỹ đất để phát triển dự án bất động sản tại TP.HCM. Cũng từ đây, chiến lược săn quỹ đất được ông đặt ra.

“Có hai loại đất tôi muốn tìm, đó là phát triển dự án đất nền và quỹ đất phát triển dự án chung cư. Để có được nguồn thông tin quỹ đất, tôi liên hệ với các công ty môi giới, hay bạn bè trong giới bất động sản có thông tin về quỹ đất muốn bán để liên hệ tìm mua”, ông Hậu nói.

Ngày 24/7 vừa qua, sau khi có được thông tin hai lô đất lớn tại quận 9, TP.HCM cần bán, ông Hậu tìm tới xem vị trí. Hai lô đất này gồm Khu nhà ở biệt thự sinh thái phường Trường Thạnh, với diện tích 16 ha và lô đất thuộc dự án đầu tư Khu phức hợp thương mại - trường học - chung cư - biệt thự phường Long Bình, quận 9, với diện tích 22 ha.

Trong cuộc khảo sát xem đất, ông Hậu kể từ đầu năm 2017 tới nay, ông đã tiến hành đi xem 6 dự án đất như trên, những cuộc săn tìm quỹ đất cũng đầy gian khổ và không hề dễ như đi mua một miếng đất nhỏ xây nhà.

Đi một vòng quanh dự án chào bán, hỏi chuyện người dân về quỹ đất dự án này ra sao, nghiên cứu hạ tầng giao thông kết nối vào khu đất… Sau khi đã hoàn thành những bước khảo sát đầu tiên về quỹ đất, ông Hậu còn phải chuyển hồ sơ quỹ đất cho phòng pháp lý kiểm tra pháp lý quỹ đất này như thế nào, có nằm trong quy hoạch dự án nào của quận hay không, pháp lý rõ ràng chưa, có tranh chấp không, khu vực này có thể phát triển được những dự án thế nào…

Cũng trong thời kỳ săn quỹ đất phát triển dự án, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng bất động sản Bản Việt cho biết, ông cũng đang tìm hiểu một lô đất rộng hơn 11 ha trên đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9.

Phóng viên Đầu tư Bất động sản theo chân ông Vũ xuống coi lô đất, trên đường đi, ông cho biết, trước khi được giới thiệu lô đất này, ông đã phải liên hệ với chính quyền địa phương để xác minh thông tin lô đất cùng một số pháp lý liên quan bước đầu trước khi dành thời gian xuống coi trực tiếp.

“Lô đất này thuộc đất gia đình, diện thừa kế từ ông bà để lại cho 6 anh em. Đất này có thể phát triển được dự án chung cư, tuyến đường Đỗ Xuân Hợp cũng đang có khá nhiều dự án bất động sản phát triển nên phù hợp với công ty chúng tôi phát triển dự án tại đây”, ông Vũ nói.

Cũng theo ông Vũ, để tìm đất, các chủ đầu tư thường chia ra làm hai loại, quỹ đất ngắn hạn và dài hạn. Quỹ đất ngắn hạn là quỹ đất triển khai trước mắt, các chủ đầu tư sẽ tìm ở khu vực đang có thị trường sôi động để phát triển dự án ngay. Còn quỹ đất dài hạn là những lô đất dành để phát triển lâu dài, chủ đầu tư sẽ đi vào những quận huyện vùng ven, có tiềm năng phát triển thị trường trong vòng vài năm nữa như quận 19, Bình Tân…

Với quỹ đất dài hạn, chủ đầu tư sẽ có nhiều sự lựa chọn, trong đó có thể mua cả đất nông nghiệp sau đó dành thời gian lâu dài để thực hiện xin pháp lý và chuyển đổi dần dần. Với quỹ đất ngắn hạn, ưu tiên đầu tiên đó là đất phải sạch, pháp lý rõ ràng… để có thể triển khai ngay dự án.

Ông Vũ cũng cho biết, để săn quỹ đất, các chủ đầu tư phải chuẩn bị lượng tiền mặt khá lớn bởi không gì bằng tiền mặt sẵn có. “Ví dụ như dự án có giá 100 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp mua với yêu cầu trả từ từ, trong khi một doanh nghiệp đưa ra giá 90 tỷ đồng nhưng trả tiền mặt một cục, chủ đất sẽ ưu tiên bán cho người có tiền mặt. Để có được lượng tiền mặt lớn này, buộc chủ đầu tư phải có ngân hàng hoặc nhà đầu tư vốn đứng sau để bơm tiền cho việc mua dự án”, ông Vũ nói.

Nói về lý do chủ đầu tư đua nhau săn đất hiện nay, ông Vũ cho biết, tại TP.HCM quỹ đất đang dần hạn hẹp, chính vì vậy cuộc mua đất mất rất nhiều thời gian, thậm chí có chủ đầu tư lập hẳn một phòng pháp lý chuyên đi gom quỹ đất. Ở những phòng này, các chủ đầu tư lớn sẽ dùng rất nhiều nhân viên để bủa vây khắp các quận, huyện tại Thành phố để săn quỹ đất, nhân viên săn quỹ đất càng đông thì cơ hội có quỹ đất càng nhiều và ngược lại.

Ông Vũ cũng cho biết, không phải cứ tìm được lô đất là có thể tiến hành mua và phát triển dự án, có những mảnh đất rất đẹp nhưng để thực hiện việc mua bán và xin pháp lý phải mất cả vài năm là bình thường. Chính vì vậy, chủ đầu tư khi săn quỹ đất thường ưu tiên những quỹ đất đã được cấp phép xây dựng dự án với pháp lý rõ ràng, vì chủ đầu tư cũ không có tiền thực hiện dự án buộc phải bán lại cho chủ đầu tư mới phát triển.

Ôm quỹ đất “chờ thời”

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, ôm quỹ đất chờ thời là một hướng đi lâu dài của các chủ đầu tư, nó sẽ giúp cho các doanh nghiệp có một “hũ gạo” ăn hoài không hết. Chính vì vậy, để rộng mở cho hướng đi lâu dài của doanh nghiệp, việc các doanh nghiệp đua nhau lập phòng pháp lý để săn quỹ đất là xu hướng tất yếu.

Đại diện một chủ đầu tư có quỹ đất nhiều tại TP.HCM và cả Hà Nội cho biết, hầu như các doanh nghiệp săn quỹ đất hiện nay đa phần để “chờ thời” bởi các chủ đầu tư đều biết hiện nay thị trường bất động sản có chiều hướng chững lại, bên cạnh đó 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ mới ra khá nhiều.

Ngoài ra, một yếu tố tác động nữa tới việc các chủ đầu tư ôm quỹ đất “chờ thời” đó là việc xin giấy phép phát triển dự án mới rất khó khăn, hiện có những dự án xin giấy phép gần 1 năm nhưng vẫn chưa thể có.

Nói về việc ôm quỹ đất, nhưng không thấy phát triển dự án hiện nay phải nhắc tới tên Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, khi chỉ từ năm 2014 tới nay, doanh nghiệp này thực hiện hàng loạt thương vụ thâu gom quỹ đất. Điều đáng chú ý là các quỹ đất dù được Vạn Thịnh Phát ôm từ lâu, nhưng đều bất động.

Đơn cử như tháng 3/2016, tập đoàn này được UBND tỉnh Long An thống nhất về chủ trương để tiếp nhận, đầu tư 16/19 dự án mà UBND tỉnh đã có quyết định thu hồi trên địa bàn huyện Cần Giuộc. Dự án đầu tư này gồm có 3 dự án đầu tư cụm công nghiệp, 7 khu dân cư thương mại dịch vụ và nhiều dự án nhà ở tái định cư, với tổng diện tích trên 1.500 ha. Tuy nhiên, tới nay, các dự án này chưa “động đậy”.

Ngoài ra, vào tháng 8/2016, Vạn Thịnh Phát đã thâu tóm quỹ đất rộng 118 ha thuộc dự án Mũi Đèn Đỏ tại quận 7, TP.HCM. Trước kia, dự án này được UBND TP.HCM giao cho Công ty cổ phần Tập đoàn Sài Gòn Peninsula làm chủ đầu tư và được phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 từ năm 2010. Sau khi thâu tóm dự án này, Vạn Thịnh Phát cho biết, sẽ đầu tư khoảng 6 tỷ USD để xây dựng các hạng mục, nhưng tới nay, dự án cũng bất động…

Trong đó, những khu vực như quận 9, quận 7, Thủ Đức, Bình Chánh… không khó để nhận ra những quỹ đất bất động sản đang được các chủ đầu tư ôm chờ thời như đường Nguyễn Hữu Thọ quận 7, Đường Phạm Văn Đồng quận Thủ Đức… các lô đất này sau khi mua xong, chủ đầu tư sẽ vây lại bằng các tấm tôm để khẳng định “quỹ đất của mình”.

“Cái khó hiện nay của việc săn đất rồi phải làm sao lập dự án, xin giấy phép quy hoạch, giấy phép tác động môi trường, đóng tiền sử dụng đất… Đây là việc khó khăn hơn cả chọn đất, bởi riêng chỉ xin giấy phép tác động môi trường đã phải mất thời gian rất lâu qua nhiều cấp ngành chứ không như trước kia. Chính vì vậy, hiện các chủ đầu tư sẽ chọn săn quỹ đất dài hạn, vì khi đã dùng lượng lớn tiền mua đất, các công ty sẽ khó khăn về tài chính cho việc đóng tiền sử dụng đất và kinh phí phát triển dự án…”, ông Nguyễn Văn Hậu nói.

Còn ông Cấn Văn Lực thì cho rằng, việc các chủ đầu tư săn quỹ đất nhiều như hiện nay cho thấy việc doanh nghiệp đánh giá triển vọng thị trường thời gian tới còn tích cực hơn, nên họ tạm nhường lại thị trường cho những doanh nghiệp khác phát triển. Điều này sẽ tạo cho thị trường luôn có sản phẩm mới cung cấp cho khách hàng, nhưng sẽ có hiện tượng tăng giá dần dần, bởi khi quỹ đất dần cạn kiệt, các doanh nghiệp này bắt đầu bung quỹ đất làm dự án và đẩy giá lên cao hơn.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, cuộc chiến săn quỹ đất tại Việt Nam không chỉ là sân chơi cho các doanh nghiệp Việt mà có cả những doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, lợi thế vẫn thuộc về các doanh nghiệp Việt bởi dù doanh nghiệp nội địa ít vốn hơn doanh nghiệp nước ngoài nhưng lại được lợi thế hiểu tâm lý, văn hóa và hiểu pháp luật Việt nhiều hơn nên dễ săn quỹ đất hơn khối doanh nghiệp ngoại.

Do đó, có thể thấy các doanh nghiệp ngoại có quỹ đất tại Việt Nam thường sẽ phải mua lại quỹ đất của doanh nghiệp Việt đã săn được với giá cao hơn không ít.