Theo Dự thảo Luật Kinh doanh sửa đổi vừa được Bộ  Xây dựng công bố, một trong những quy định được bổ sung về hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án  là các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực BĐS cấp tỉnh được thành lập sàn giao dịch BĐS như một đơn vị sự nghiệp…

Việc có thêm các sàn giao dịch BĐS thuộc cơ quan quản lý nhà nước theo dự luật - có khả năng tăng thêm lực hỗ trợ để giải phóng nguồn cung, tháo gỡ khó khăn tắc cầu và để thị trường phát triển tốt hơn trong nay mai ? Theo các chủ đầu tư địa ốc, chưa hẳn đã có thể nói trước.

Giao dịch địa ốc khu vực công : Lọt sàng xuống... đâu?

Tuy nhiên, thực tế chứng minh là quy định mới này, nếu được thông qua, sẽ giúp thị trường chính thức hợp pháp và phổ biến hóa một loại hình sàn giao dịch BĐS nhà nước mà trước nay, chưa có. Nhưng câu hỏi đặt ra là tại sao chưa có mà thị trường giao dịch vẫn… hanh thông ?

Ông Đỗ Thanh Phong - Giám đốc Cty Địa ốc Tín Phát phân tích, những năm qua, cơ bản các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đều được bán qua các Cty địa ốc của nhà nước, gần như không có dự án nào “lọt” xuống sàn giao dịch BĐS thương mại. Nếu có, cũng chỉ là vài ba căn nhỏ lẻ mà do quan hệ cá nhân, anh chị em kinh doanh môi giới địa ốc tại sàn thương mại “xin” được, hoặc gần đây là rộ lên hình thức “liên kết” giữa sàn giao dịch BĐS thương mại với chủ dự án nhà ở xã hội, cơ quan quản lý cấp quận, thành phố… và ngân hàng. Tạm ví một kiểu liên kết “4 nhà”. Nhưng rõ ràng tại TP HCM những dự án đã có nhà được giao như Tô Hiến Thành (quận 10) hay Tân Hưng Thuận (quận 12)…, thì đều vẫn do Cty nhà nước khai thác, không có sàn thương mại nào được đứng ra phân phối.  Vì vậy, tin rằng trong tương lai các dự án nhà ở xã hội, tái định cư thuộc quỹ đất nhà nước hoặc chủ đầu tư đăng ký triển khai theo chủ trương, chính sách nhà nước, đều tiếp tục khuôn hẹp với đối tác là các nhà phân phối - các nhà quản lý, kinh doanh nhà nước. Nói cách khác, trước thì Cty quản lý nhà cấp quận, thành phố, Cty quản lý nhà phân theo ngạch nhà ở, chung cư… ở các tỉnh thành cũng là những nhà phân phối kiêm vai trò “sàn giao dịch” BĐS mà nếu cần họ sẽ thông qua một sàn có tư cách pháp nhân, thì nếu theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS mới, các cơ quan này có thể lập ra một bộ phận sàn giao dịch trực thuộc, hoặc kết nối, liên kết với sàn giao dịch mới cấp tương đương, cũng vẫn do nhà nước quản. Chẳng có gì  khác biệt !”.

Đón đầu xu thế ?

Ở khía cạnh tích cực, với dự báo của nhiều chuyên gia là nhà ở xã hội đang có nguy cơ thừa cung trong tương lai do đến năm 2015, sẽ đồng loạt có các dự án chính thức bàn giao sản phẩm ra thị trường; thì việc có thêm các sàn giao dịch BĐs thuộc cơ quan quản lý nhà nước có vẻ như một sự đón đầu xu thế tất yếu.

Theo đó, khi các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực  cấp tỉnh được thành lập sàn giao dịch BĐS như một đơn vị sự nghiệp có thu để vừa kinh doanh dịch vụ  vừa phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước về kinh doanh , nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ phí giao dịch trung gian mua, bán, cho thuê, thuê mua… các sản phẩm địa ốc nhà ở xã hội hi vọng sẽ tăng lên. Và một khi “độc quyền” các sản phẩm do nhà nước khai thác kinh doanh hoặc có chủ trương, theo chính sách nhà nước, thì lợi thế của các sàn giao dịch BĐS nhà nước là thấy rõ. Mặt khác, các sàn này cũng chẳng cạnh tranh trực tiếp và cũng chẳng sàn giao dịch BĐS thương mại nào cạnh tranh lại. Đó có thể cũng là một cách phân hóa cách thức quản lý, khai thác và kinh doanh khu vực BĐS công - theo mô hình quản lý có sự phân hóa ba khu vực BĐS công, tư, và BĐS cho thuê của một số thị trường phát triển.

Tuy nhiên, lại nói thêm chuyện từ thực tế. Đã có những cơ quan quản lý, kinh doanh BĐS nhà nước trước đây, khi khai thác các dự án nhà chung cư từ quỹ đất cho nhà ở tái định cư, do “vướng” quy định giá bán niêm yết, liền đưa ra hình thức thông qua liên kết với sàn giao dịch BĐS thương mại để bán sản phẩm ra thị trường, với mức giá tự do phi niêm yết hoặc bằng cách thu thêm nhiều loại phí “ngoài” khác nhau. Đây là một cách kinh doanh “lách luật” mà thiệt hại thuộc về khách hàng mua, khiến giá sản phẩm địa ốc bị đội lên và không đến đúng tay đối tượng. Điều đó liệu có tiếp tục diễn ra khi tới đây hàng loạt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp mà chủ đầu tư không chỉ hoàn toàn là “công”, còn có “tư” tham gia, đồng loạt chào hàng ? Và với sự bung nở của hàng loạt sàn giao dịch BĐS thuộc nhà nước quản lý, nối gót “mưa” sàn giao dịch địa ốc đã nở rộ những năm qua, thì Bộ Xây dựng đã tính đến cách thức quản lý, giám sát như thế nào để vừa hạn chế tình trạng trong ngoài “bắt tay nhau” như hiện trạng đã nêu ? Mở rộng ra, là tính toán cách thức quản lý, giám sát hệ thống sàn công - tư để có một hệ thống thông tin chính xác và đầy đủ nhất về thị trường địa ốc, như nguồn thông tin thực và quan trọng cho cơ quan quản lý cấp trung ương và có ý nghĩa soi chiếu, công khai, minh bạch tới thị trường các địa phương, các phân khúc ?

Đáng tiếc là hiện tại chúng ta chưa có một cơ quan quản lý Sàn giao dịch địa ốc cấp nhà nước để các tiền đề đưa thị trường BĐS đi tới con đường chuyên nghiệp thực sự hoàn chỉnh. Và cũng chưa ai dám chắc các đơn vị hành chính sự nghiệp kiểu như sàn giao dịch địa ốc nhà nước, qua nguồn thu chủ yếu là phí giao dịch, trong bối cảnh BĐS chưa biết bao giờ khởi sắc, sẽ không tăng thêm gánh nặng cho ngân sách nhà nước và túi tiền ngân sách của các địa phương vốn đã bội chi.